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　　2018年即将过去，纵观全年房地产市场格局已定，房价总体呈现稳中有降的态势，而开发商更是在遭遇销售放缓、融资成本攀升的同时，又即将面对明年的偿债高峰。 dedecms.com

　　那么在中央政治局提出“六个稳”经济工作目标后，2019年楼市是否可能松绑呢，房价走势又将如何演绎？

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　　国家统计局住宅价格指数显示，自2016年9.30新政以来，无论是新房、还是二手房，以北上广深一线热点城市为代表，中国房价疯涨势头得到有效遏制，呈现稳中有降的趋势，2018全年价格变化更是以稳为主。

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　　张大伟：全国房价拐点已现 本文来自织梦

　　虽然全国房价全年走势以稳为主，但专家从中捕捉到了一丝拐点信号。 本文来自织梦

　　12月15日，国家统计局发布2018年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，各地11月房地产市场整体保持稳定。

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　　据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.3%。其中：北京和上海分别上涨0.6%和0.5%，广州持平，深圳下降0.2%。

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　　从更能反应房价走势的二手房市场看，仍能感受到阵阵寒意。数据显示，11月4个一线城市二手住宅销售价格下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点；

　　中原地产首席张大伟认为，从二手房价格看，全国房价的拐点已经出现。已经连续2个月出现超过10个热点城市二手房价格下调，这是最近4年来首次出现。

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　　张大伟预计未来几个月，二手房价格的下调幅度将继续加大，部分城市新建住宅价格也将逐渐开始调整。

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　　而相比普通买房者，房地产开发商是更能切身的感受到楼市寒意。 内容来自dedecms

　　住宅投资增速连续5个月下滑 织梦内容管理系统

　　根据12月14日国家统计局公布额1-11月份全国房地产开发投资和销售情况数据，前11月全国住宅投资78027亿元，同比增长13.6%，增速较1-10月回落0.1个百分点。

　　虽然从绝对量来看，今年前11月全国住宅投资已超过去年全年的7.51万亿元。 dedecms.com

　　但从增速看，自今年1-7月创出年内最高的14.2%的投资增速之后，至今住宅投资增速已连续5个月下滑。 copyright dedecms

　　住宅销售额及面积增速持续走低

　　而住宅销售也面临类似状况。数据显示，从绝对量看，前11个月，全国住宅销售面积12.87亿平方米，销售金额10.99万亿元，预计超越去年将是大概率事件。 内容来自dedecms

　　但从增速看，全国住宅销售面积在2017年前8个月一直维持在10%以上的增速，此后至今的14个月（其中2018年1-2月合并)，增速一直低于10%，且不断震荡走低，最新（2018年1-11月)增速已降到2.1%，较今年1-10月份再次回落0.7个百分点。

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　　而住宅销售额增速也是如此，自2017年以来也一直震荡走低，从2017年年初的20%以上，到最新一期的14.8%的增速，且销售额增速则是连续4个月下滑。 本文来自织梦

　　如果说住宅销售增速放缓，动摇了房企过去高度依赖的高周转模式；那么融资环境的收紧，则是给予高周转模式以致命一击。 本文来自织梦

　　房企融资成本攀升 需求有增无减 dedecms.com

　　根据克而瑞的统计数据显示，11月份房企发债融资成本为8.54%，达到2015年以来的单月最高水平。

　　在融资收紧的情况下，房企融资成本不断增加，特别是境外债融资，本月房企平均境外债融资成本11.47%，较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。

　　此外，2018年1-11月房企平均融资成本6.32%，较前10月的6.06%显著上升，已超过2017年全年平均值。 织梦好，好织梦

　　对于房企来说，即使融资成本不断攀升，但是房企对资金的需求却有增无减，据克而瑞统计，11月份，企业发债总量546.5亿元，环比上月上升99.0%，结束了连续6个月下降的趋势。其中境外债发行量最大，达285.1亿元，环比大幅增长419.3%，占比达到了52.2%。 织梦内容管理系统

　　明年房企迎偿债高峰 6.1万亿债务待还

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　　而房子不好卖了，融资环境又变差，此时要命的是却恰遇偿债高峰。

　　根据恒大研究院此前发布的报告显示，2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期，今年就有2.9万亿元债务进入兑付期。 dedecms.com

　　而进入2019年，将迎来偿债高峰，将有6.1万亿元债务进行兑付，此后债务虽逐年走低，但2020年、2021年依然有5.9万亿元和3.4万亿元债务将兑付，均超过今年水平。

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　　房价未来是涨是跌？李迅雷、高善文观点迥异 dedecms.com

　　对于楼市，李迅雷认为，刚刚公布11月份的金融数据，其中M1增速只有1.5%，接近于零增长。M1增速的变化与房地产销售额的增速有明显的关联性，销售不畅导致企业活期存款减少，现金流紧张。上一个M1增速的低点发生在2014年，当初也出现了楼市销售额负增长。

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　　李迅雷预判，2019年商品房销售面积应该会负增长，与此同时，二手房交易也会日渐减少，投资者去库存也会面临流动性不足的压力，从而可能导致房价下跌。 织梦内容管理系统

　　而另一知名财经大咖高善文却给出了不一样的看法：目前不应该担心房价大幅下挫，而要警惕库存紧张导致的房价剧烈上涨可能。

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　　高善文表示，当前房地产价格相对于供应的弹性很大，主要原因是库存太低，供需关系绷得太紧。一旦需求恢复，房价剧烈上涨，会带来巨大的压力。

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　　市场激辩调控是否松绑？ 本文来自织梦

　　市场有分歧的不仅是房价走势，近期两次政治局会议未提到房地产。也令市场对于2019年楼市是否会松绑产生了分歧！

　　今年的10月31日和12月13日的两次中央政治局会议上，在研究和部署经济工作时只字未提房地产。

　　而近日“限售”调控政策更是出现了首个松动迹象。 内容来自dedecms

　　12月18日晚间，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建〔2018〕7号)，通知第六条明确规定：取消新购住房限制转让措施。

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　　12月19日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布“菏泽市取消限制存量住房转让期限规定的情况说明”，“说明”指出，2018年12月14日，菏泽市住房和城乡建设局印发了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，根据房地产市场分类调控、因城施策的要求，取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定。

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　　此次菏泽调整其正在执行的房地产调控政策，有专家认为不应该从松绑角度解读，而是从增强市场流动性的角度出发来看待。 本文来自织梦

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进就表示：“在2017年11月限售政策出台后，很多二手房是不允许交易的，这对于购房交易是有一定的损害的。当二手房限售后，市场上可以交易的二手房更少，会使得房源更为稀缺，价格更容易上涨。这也要求对于二手房房源适当进行管控，即释放房源，减少房源流通方面的约束。”

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　　2019年房地产调控是否会松绑？对此市场分为两派不同的观点。 本文来自织梦

　　松绑派：楼市不稳投资也难稳

　　一种观点认为，如果房地产市场不稳，固定资产投资也难以稳住，就会给六个稳目标带来压力。 copyright dedecms

　　比如新城控股副总裁欧阳捷表示，当前，经济下行无疑是政策方向最为关注的。尽管房地产投资、开工、成交、房企到位资金仍处于正增长区间，但市场已经出现下行信号，增速整体趋缓，销售出现明显压力。房地产的重心在住宅市场，市场下行三要素来自于投机客全面退潮、首置客无力购房、改善客出现观望。

　　如果房地产市场不稳，固定资产投资也难以稳住，就会给稳中求进、保持增长带来更大的压力。预计调控政策会悄然放松，明年住房市场会出现回温。

　　中金公司首席经济学家梁红则认为，2019年房地产投资同比增速可能降至-10%~-5%之间。鉴于地产周期对宏观经济各个领域的深远影响，当前地产需求及开发商融资的相关政策亟须调整，且政策调整宜早不宜迟。

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　　坚守派：不提不代表松绑 内容来自dedecms

　　但是另一派观点认为，不提及并不代表调控就放松了。58安居客首席分析师张波指出，不提不代表不重视，不提不代表要放松，的确近两次的政治局会议均未提及房地产，给了市场较大的想像空间，但单从未提及就揣测未来楼市调控可能会出现变化未免太过武断。 织梦内容管理系统

　　张波预期，楼市调控已经取得明显的效果，楼市降温房价企稳已成定局。虽未在近期政治局会议重申，但依然会作为重点在后续的政府相关报告中列示。

　　京东金融首席经济学家沈建光预计，政府仍会坚持房住不炒的表态，同时强调房地产长效机制的确立。考虑到当前房地产销售回落、国内房地产企业贷款与按揭贷款增速仍在下降，预计明年房地产市场仍将整体处于调整通道。

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　　摩根士丹利华鑫证券首席经济学家、研究部负责人章俊则表示，考虑到未来基建补短板的稳增长效应逐步显现，预计至少年内和明年上半年之前，房地产调控立场和政策不会有明显变化，其间房地产投资增速会持续下行。 本文来自织梦

　　房地产对稳增长的效应边际递减

　　而苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任、高级研究员黄志龙认为，房地产调控是否放松，取决于房地产对稳增长的“疗效”怎样。 织梦好，好织梦

　　黄志龙表示，2015年迄今，房地产的稳增长效应边际递减。经济增速持续下行、库存高企使得“去库存”成为房地产市场的主要政策导向。 织梦内容管理系统

　　从数据上看，2003年-2015年房地产与GDP增速高度同步，但在2015年“去库存”周期中，房地产对 GDP 的拉动效果已明显减弱，房地产投资增速一度由 2015 年底不足 1%升至今年上半年的10%以上，但同期名义GDP增速仅提高约3个百分点。 本文来自织梦

　　2018年下半年，房地产投资仍然保持了接近10%的平稳增长，但GDP增速却再度出现回落。由此可见，房地产对稳增长的效应边际递减趋势日趋明显。

　　那些期待来年房地产调控全面放松的房地产企业、高位炒房者可能要失望了。 本文来自织梦

　　黄志龙预计2019年，在“房住不炒”的调控精神下，各城市的政策或有微调，但整体上保持严调控态势仍将是大概率事件。 本文来自织梦

　　本文仅供投资者参考，不构成投资建议。 dedecms.com

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　　房地产行业2019年投资策略：周期的力量 政策的曙光

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　　关于明年房地产市场 这些权威声音得听听！ 本文来自织梦

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