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减速提质阶段房地产业发展须把握三大结构性机会

发布时间:2019-02-15 作者:派智库 来源:中国产业网 浏览:【字体:

  根据国家统计局1%人口抽样调查数据,2015年我国城镇居民家庭人均住房建筑面积达到35.27平方米,比1998年提高了近17平方米,人均住房间数为1.07间,达到了“人均一间房”的居住标准。根据对我国城镇住房需求的估算并参照发达国家房地产业发展的历程特点,可以大致判断,现阶段我国房地产业已进入住房需求相对稳定、居住质量全面提升的发展阶段。这意味着房地产业将结束粗放增长模式而进入减速提质的新阶段,房地产企业应更加注重产品的个性化和专业化,在产品打造上精雕细琢,以满足人民日益增长的美好生活需要。在这一阶段,房地产业发展的总量性机会将逐步消失,结构性机会需要关注。

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  区域结构性机会

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  当前我国房地产市场已结束普遍增长而表现出明显的区域分化态势。能否做好区域战略选择,是决定房地产企业投资成败的关键因素之一。从区域格局的角度来看,城市群是世界范围内城市发展的主流趋势,也被《国家新型城镇化规划》明确为我国新型城镇化的“主体形态”。“十三五”规划《纲要》除再次强调以城市群作为拓展区域发展空间的重要方式,还进一步明确提出了包括19个城市群和两个都市圈的城镇化空间框架。党的十九大报告再次提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”。从美国和日本的经验看,在快速城镇化后期,人口向城市群集中的态势明显。可见,城市群形态将是我国未来一段时间房地产市场发展的主要空间形态。 copyright dedecms

  但城市群内部又有其结构特点。一个成熟的城市群大致可分为核心城市、中心地区、外围地区三部分。其中,核心城市对中心地区的辐射半径在110公里左右,对外围地区的辐射半径在240公里左右,大致对应于我国“高铁半小时圈”和“高铁一小时圈”。中心地区具有密切的通勤流,其住房需求以“刚需”和改善需求为主,外围地区则承载了居住外溢需求或第二居所需求,其住房需求以休闲度假特征为主。 copyright dedecms

  人群结构性机会 内容来自dedecms

  人口因素是决定房地产市场中长期走势的根本性因素。在研究人口因素对住房需求的影响时,“婴儿潮”因素是关键。

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  从人口出生情况来看,新中国成立之后经历了三次“婴儿潮”:第一次是1950—1957年,平均每年出生人口约2100万人;第二次是1962—1973年,平均每年出生人口约2700万人;第三次是1985—1991年,平均每年出生人口约2400万人。这三次“婴儿潮”的年龄变化为现阶段以及未来5—10年房地产业的发展提供了人群结构机会。

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  一是住房改善需求。2015年以后,我国房地产市场快速增长的“人口红利”逐步衰减,表现为25—44岁主力购房群体数量趋于减少(理论上,25—34岁人群处于婚龄期,其对住房的需求属于首次置业需求,而35岁以上的人群购买住房多是出于改善居住条件的需求,因此,25—44岁人群为主力购房群体)。但进一步看其结构,可以发现,主力购房群体总量的减少主要是由于25—34岁首次置业需求群体数量的减少,而从2020年开始,35—44岁的住房改善需求群体数量较快增加,这刚好是第三次“婴儿潮”人口进入住房改善需求的阶段。 本文来自织梦

  二是养老住房需要。虽然我国从2000年就进入老龄化社会,但到目前为止,社会对养老住房的需求尚未进入十分迫切的阶段,这主要是由老年人口的数量和结构特征决定的。2015年,第一次“婴儿潮”人口进入65岁的老龄化阶段,但这一年龄段的老年人对养老住房的需求还不是很“刚性”。2030年前后,当第一次“婴儿潮”人口进入80岁的高龄化阶段而同时第二次“婴儿潮”人口开始逐步进入老龄化阶段时,我国养老住房需求将出现实质性变化。 织梦好,好织梦

  产出结构性机会

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  过去二十年,房地产企业的发展模式以扩张式和粗放式为典型特点。开发企业数量由1998年的24378个增加至2017年的95897个,同期房地产开发企业从业人数由82.6万人增加到283.1万人。近年来,随着房地产业发展阶段的变化,房地产企业之前快周转的盈利模式面临越来越多的挑战,企业并购重组案例快速增加,表明市场对房地产业转型发展已提出客观要求。

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  从发达国家房地产发展历程来看,房地产业进入减速提质阶段后,房地产开发建设规模将不再扩张,但房地产业增加值在国民经济中占比依然保持增加态势,表明其对经济增长的贡献方式在发生变化。美国上世纪80年代以来和日本上世纪70年代以来的房地产业增加值在GDP中占比始终在12%左右,而我国目前该占比仅为6.5%,表明房地产业发展前景依然乐观。但在房地产业增加值中,房地产开发份额将下降,中介服务、金融服务、物业服务、衍生服务等业态份额将上升。这意味着房地产业发展重心由开发建设转向服务管理,其内部产出结构将发生调整。这就要求房地产企业提高自身的资产管理能力、存量资源整合能力以及综合运营服务能力,主动适应存量房时代的住房消费升级和对房地产服务需求的增加。 本文来自织梦