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摘要：为明晰城市轨道交通对沿线商业地产价值间的影响机理，以西安市地铁一、二号线及沿线商业地产为研究对象，本文运用社会调查法，探究城市轨道交通对沿线商业地产价值的影响机理。研究表明交通因素和区位因素是影响商业地产价值的关键因素，城市轨道交通的建设可以优化沿线商业地产的交通因素和区位因素。城市轨道交通的建设可以缩短时间距离、降低出行成本进而增强公众出行意愿，增加沿线客流量，优化交通因素；同时，增大站点附近人口密度，优化商业环境，优化区位因素；进而促进沿线商业活动发展以及商业地产增值。 本文来自织梦

关键词：城市轨道交通；商业地产；价值；影响机理

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0 引言 copyright dedecms

随着我国城市化进程的不断加快，城市轨道交通（以下简称轨道交通）以其运量大、快速、准时、舒适等特点，成为城市缓解交通问题的首选[1，2]。公众更倾向于选择轨道交通沿线居住或活动，人口的增加大大刺激了沿线地产业的发展，对沿线地产价值产生显着影响。国内外学者就轨道交通对沿线地产价值的影响进行了大量研究，大多数成果的研究对象都是面向住宅地产。除住宅地产外，商业地产作为地产形式的重要类型，与公众生活和国民经济发展息息相关，因此有必要针对商业地产的特点研究轨道交通对商业地产价值的影响。Vessali研究得出地铁站点周边的土地使用最终会趋向商业使用。Kim等研究得出轨道交通站点客流量是决定该站点附近商业区发展速度的主要因素。目前相关研究主要围绕着轨道交通对沿线商业地产空间布局的影响展开[3，4]，部分研究涉及轨道交通对沿线商业地产价值的影响，王彦亭就地铁建设对商业地产价值影响进行了预测研究[5]，王文静就轨道交通站内商业地产租赁价格的评估指标进行了研究[6]，但关于轨道交通对商业地产价值的影响机理方面的研究仍较少。本文以西安市地铁一、二号线为例展开调查与研究，进一步揭示城市轨道交通对沿线商业地产价值的影响机理。 织梦内容管理系统

基于数据调查进行相关性分析，为研究轨道交通建设对沿线商业地产价值的影响机理奠定基础。本次调查内容主要包括西安市地铁一号线、二号线沿线各站点信息和商业地产信息两部分，详见表1。 内容来自dedecms

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城市轨道交通建成通车的时间越久，沿线商业地产发展的越成熟。西安市地铁一、二、三号线分别于2013年9月16、201 1年09月16日、2016年11月8日通车试运行。地铁三号线通车时间不久，所以本研究暂不考虑，并选取西安市地铁一号线全线1 9个站点，二号线钟楼站、小寨站、凤城五路站和会展中心站4个具有代表性的站点进行研究。调查主要采取实地调查、网络搜集和电话调查的方式。经整理、筛选，共确定705个数据完整的商业地产样本用以研究分析。

1 西安市商业地产的交通因素及区位因素影响分析 本文来自织梦

根据现有研究，地产价值的影响因素可归纳为经济因素、交通因素、区位因素、邻里因素和自身因素。而轨道交通的建设主要改变商业地产的交通因素和区位因素，而商业地产的经济因素、邻里因素和自身因素受轨道交通建设的影响相对间接，因此本研究将着重分析交通因素和区位因素对沿线商业地产价值的影响。 内容来自dedecms

1.1 交通因素对沿线商业地产价值的影响分析

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交通因素主要包括时间距离、出行成本和轨道交通客流量。商业活动是人与人之间进行的物品或服务交易，交通便利的商业区域更便于公众出行和物品运输，因此交通便利区无疑是公众出行和商户经营的首选。城市轨道交通作为快速、高效、准时的新时代交通工具，其建设会显着提高沿线交通的便利程度，影响公众出行的时间距离、出行成本及出行意愿，同时影响该区域客流量的大小，进而促进商业地产的发展，对沿线商业地产的价值产生重要影响。 内容来自dedecms

（1）时间距离 copyright dedecms

随着社会经济的发展，城市生活节奏越来越快，公众对公共交通便利、快速、准时的需求度越来越高，对时间距离的忍耐力逐渐下降，公众更倾向于去时间距离较短的商业区进行消费。轨道交通可达性高，以其准时、高效的优势大大缩短了公众出行的时间距离。

此外，步行接驳距离也是出行者计算时间距离的重要组成部分。商业地产距离轨道交通站点越近，公众出行总时间距离越短；反之，总时间距离越长。根据调查的705个商业地产样本数据，商业地产距离最近轨道交通站点的距离与租金价格之间的关系见图1。由图1可知，商业地产距轨道交通最近站点的距离和与其租金价格呈负相关，即距离轨道交通最近站点的距离越远，商业地产价值越低。 copyright dedecms

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（2）出行成本 织梦好，好织梦

公众在进行出行选择时，并不单单考虑时间距离，出行成本产生变化公众的出行意愿随之变化。西安市地铁票价1～6站2元，7～10站3元，11～16站4元，17站及以上5元。根据西安财经学院西安统计研究院的一项专项调查显示[7]，西安市公众日平均出行距离约为10km，选择出租车、私家车、公共汽车和地铁出行所需费用分别为12元、5.4元、2元和3元，但私家车出行还要支付一定的停车费。由此可知，选择公共汽车出行的经济成本最低，地铁次之。出租车、私家车和公共汽车的时间距离受路况影响显着，往往无法保证时间距离，增大出行成本。公众出行时会综合考虑多种交通方式出行所需的时间距离、出行成本等，进而选择使其出行意愿最强的交通方式。因此轨道交通出行以其成本低、时间有保障的优势成为公众偏好的出行方式，其站点周边的商业地产成为公众消费的首选。轨道交通的建设显着优化了其沿线商业地产的交通环境，为商业活动展开提供了良好的条件，促进了其沿线商业地产增值。 copyright dedecms

（3）轨道交通客流量 copyright dedecms

由于公众更愿意选择在轨道交通周边进行工作、生活和娱乐，轨道交通无疑为沿线带来了充足的人流量，激发了更多的商业需求，使轨道交通沿线的商业地产价值增高。

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调查显示2016年西安市地铁一号线、二号线平均每个站点日均进出站量近9万人。这其中包括站点周边的常住居民、中转乘车居民、休闲娱乐公众、工作访友公众，充足的人流量刺激了沿线站点周边商业活动的展开，使商业地产的价值增高。根据调查的705个商业地产样本数据，商业地产租金价格与最近站点客流量之间的关系见图2。由图2可知，轨道交通站点客流量与商业地产租金价格呈正相关，即客流量越大该区域商业地产价值越高。

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1.2 区位因素对沿线商业地产价

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值的影响分析

区位因素可以由轨道交通周边的人口密度和商业环境来体现。商业活动满足的是人类生存及娱乐的需求，与人口数量密不可分。人口密度大的区域，商业交易需求量大，商业地产价值随之增高。商业环境良好，配套设施齐全，商业竞争激烈，会更容易吸引公众进行消费，致使商业地产增值。因此，区位因素也是影响商业地产价值的重要因素。

（1）人口密度 织梦内容管理系统

根据房天下官网发布的住宅新盘地图，截止至2016年12月份3年内在建和新建成主要住宅分布如图3所示。 织梦内容管理系统

由图3可知，大部分住宅地产是沿已运营的地铁一、二、三号线和已经确定线路在建的四、五、六号线建设。这说明西安市轨道交通的建设可以为轨道交通沿线吸引大量居民，增加沿线人口密度。人口密度大，公众生活、工作和娱乐的需求就大，商业发展的契机就好，商业地产价值随之增加。同时，商业繁荣会为该地区吸引更多的人群，进一步促进该地区的商业发展，进而使商业地产增值。 copyright dedecms

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（2）商业环境

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西安地铁一、二号线建成后，两条线路沿线的客流量和常住人口不断增加，商业发展所需的物质资源、配套设置和信息媒介不断健全，商业环境也越来越好，新兴了凤城五路商圈、会展中心商圈、三桥商圈和纺织城商圈。至此西安市地铁一号线和二号线沿线商圈由3个增长为7个。同时，根据调查的705个商业地产样本数据，地铁一、二号线的通车运营后，截止至2016年12月份3年内在建和新建成约20％的商业地产。根据“房天下”官网发布的商铺新盘地图，截止至2016年12月份3年内在建和新建成商业购物中心分布见图4，大部分商业购物中心是邻近地铁线路建设。轨道交通建设优化了沿线商业环境，促进商业活动的展开，使轨道交通沿线商业地产价值进一步提升。 内容来自dedecms

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2 轨道交通建设对沿线商业地产价值的影响机理

商业地产价值与交通因素和区位因素密不可分。交通因素主要包括客流量、时间距离、出行成本和出行意愿。区位因素主要包括人口密度和商业环境。 copyright dedecms

城市轨道交通的建设在交通因素方面对商业地产的增值机理表现在以下两个方面：

（1）缩短时间距离、降低出行成本，进而增强出行意愿。轨道交通出行的时间距离有保障、出行成本低，使公众更倾向于选择位于轨道交通沿线的商业区域进行消费，展开商业活动，促进该区域商业地产增值。

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（2）增加轨道交通客流量，刺激商业活动。城市轨道交通使更多的公众选择轨道交通出行，为沿线带来更多的客流量，刺激商业活动展开，使商业地产增值。 内容来自dedecms

城市轨道交通的建设在区位因素方面对商业地产的增值机理表现在以下两个方面： copyright dedecms

（1）增大人口密度，促进消费。公众更愿意沿交通便利的轨道交通沿线居住，这增大了轨道交通沿线的人口密度，刺激了沿线商业需求，为商业活动展开提供了机会，使商业地产增值。

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（2）优化商业环境，促使商业地产增值。城市轨道交通的建设汇集了沿线人流，使文化、信息、餐饮、服务等各种产业迅速沿线路方向聚集，带动了沿线经济发展，创造和优化了沿线商业环境，刺激了商业活动繁荣，使商业地产增值。 dedecms.com

城市轨道交通对沿线商业地产价值的影响机理见图5。

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3 结论

本研究基于调查，分析了西安市商业地产发展与区位因素的关系，得出商业地产的发展离不开便利的交通，交通因素（时间距离、出行成本、客流量）和区位因素（人口密度、商业环境）是影响商业地产价值的关键因素。

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通过分析，揭示了轨道交通对沿线商业地产价值的影响机理，轨道交通的建设可以缩短时间距离、降低出行成本进而增强出行意愿，同时增大客流量，优化商业地产的交通因素；同时，增大沿线人口密度，优化商业环境，优化商业地产的区位因素；交通因素和区位因素的优化，可以促进轨道交通沿线商业活动的展开，促使商业地产增值。

参考文献：

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[1]黄建玲，杨丽明.以BT模式推进城市轨道交通建设的思考[J].综合运输，2009（2）：61-64. 织梦好，好织梦

[2]杨飞雪，黄丹林.城市轨道交通PPP项目风险分担机制研究[J].综合运输，2014（7）：50-56.

[3]蔡国田，陈忠暖.轨道交通对广州零售商业空间布局的影响[J].城市交通，2004（4）：65-67.

[4]陈忠暖，冯越，江锦.地铁站点周边的商业集聚及其影响因素[J].华南师范大学学报（自然科学版），2013，45（6）：190-196. 内容来自dedecms

[5]王彦亭.西安地铁建设对商业地产的影响研究[D].西安：西安建筑科技大学，2009. dedecms.com

[6]王文静.城市轨道交通站点内商业物业租赁价格评估[D].成都：西南交通大学，016. copyright dedecms

[7]张钲弘，张志杰，秦雯.西安专业机构调查显示半数居民出行首选公共交通[N].西安晚报，2013-12-02. dedecms.com