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    2017年春节后，一线城市楼市进入量价齐升的快速上涨通道，房价一路高歌猛进，3月17日北京楼市出台史上最严调控，给楼市踩了一脚急刹车，成交量进入停滞期。如何建立起有利于房地产市场发展的长效机制，防止房价的大起大落？国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松在接受中国经济时报记者采访时指出，在健康的房地产市场，房价的涨幅与收入涨幅大体相当，分析中国最近十余年里房价的变化，要防止房价大起大落，需要对房地产金融政策采取宏观审慎管理措施，将利率的调整与首付款的变动结合起来，调低利率时提高首付款比例。要更加重视同时加快推进房地产市场的供给侧结构性改革，建立起覆盖新房、存量房和租赁市场的联动、统一、开放和有序的市场体系。 copyright dedecms

    中国经济时报：从2004年开始，房价经历过多轮的上涨和下探，2010年后，房价便进入到震荡上行的通道中，如何看待最近十余年以来的楼市变化？ dedecms.com

    邓郁松：房地产市场的变化是供求变化的结果。1998年城镇住房制度改革以来，一直到2013年，我国总体上处于城镇化率快速提高带来的城镇人口快速增长、经济持续快速增长带动居民收入持续较快增长的高增长阶段，房地产需求十分旺盛。同时，住房金融政策、特别是利率的调整对房地产市场的短期需求波动影响非常大，2008年全国房地产成交量同比下降了20%左右，新建商品房销售均价也小幅下降，但在2009年交易量和房价又都大幅上涨，2015年和2016年，交易量和房价也都出现回升。

    分析交易量大幅波动的原因可以发现，每一次成交量出现较大幅度的增加之前，相关部门都相应调整了金融政策，比如2008年和2015年的大幅降息，并对购房贷款实施优惠利率，这些措施使得买房人的支付能力大幅增强。

    历史经验说明，利率政策的调整对房地产影响很大，未来要减小金融政策对房地产市场的影响，就要重视实施房地产金融宏观审慎管理。分区域看，在全国统一的政策环境下，有的城市房价涨幅很大，有的城市却正面临去库存的问题，这种差别主要是由于不同城市的土地供应量的差别造成的。

    中国经济时报：与房屋买卖市场相比，房地产租赁市场的发展速度被认为滞后于需求，如何实现买卖和租赁市场的协调发展？ 本文来自织梦

    邓郁松：中国的租赁市场虽然发展很快，但目前还面临发展水平不高，租期不够稳定，租房条件相对较差等问题。由于租房市场发展水平不高，租住体验还不能令人满意，这在一定程度上加大了交易市场的购房压力。 copyright dedecms

    租赁市场和买卖市场相互影响，要实现买卖和租赁市场的协调发展，就要鼓励和进一步发展高水平的租赁市场。最近几年二手房市场的交易量增速很快，在交易环节出现了一些不规范行为，要加以监管，规范房地产中介的行为。要鼓励引导机构投资者租赁市场，提高租房市场的整体水平。 织梦好，好织梦

    从国际比较看，住房自有率并不是越高越好，但要通过发展租房市场等方式满足市场上不同的需求。要实现房地产市场的健康发展，需要采取有效措施，构建起新房、存量房和租赁市场统一和竞争有序的市场体系，其中统一是非常重要的。房地产市场被人为地分为很多个市场，缺乏统一性，未来要逐步建立起统一的房地产市场体系。 本文来自织梦

    中国经济时报：最近几年一些一线城市不断加大对保障性住房的供应量，存量房市场中又有很多房子没有办法交易，这种供应结构对一线城市的房地产市场有什么样的影响？

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    邓郁松：房地产市场的供应结构对价格的影响较大。 内容来自dedecms

    以北京为例，北京市新建住房中保障性住房比例高，对解决低收入人群的住房困难问题发挥了重要作用。但也要看到，由于新建住房总量有限，其中新建的商品房源就更少，难以满足购房人的需求。而在存量房市场中，一些房源受到种种因素影响，又没有办法成为可供交易的房源。这就造成绝大多数居民需要从市场上买房，但不论是新房还是二手房，都有相当一部分无法成为有效供应的房源。因此，未来要将房价稳定在相对合理的范围，需要思考如何优化供应结构，也就是什么样的供应结构，在有利于保障低收入群体居住权益的同时，也有利于平抑房价。 本文来自织梦

    我建议，可以研究建立统一的房地产市场体系，将商品房、各类保障房以及其他不同产权性质的住房逐步统一起来。与此同时，在住房保障目标不变的前提下，调整和完善住房保障方式，逐步增大货币补贴在住房保障各种方式中的比例，大力发展高水平的租赁市场。通过优化供应结构，建立统一的房地产市场体系，让更多的房源成为可供交易的房源，可以在解决困难人群住房问题的同时，提供充足的商品房，解决因商品房供应不足带来的房价上涨问题。

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    中国经济时报：对比发达国家的经验，目前我国的房地产市场处在哪个阶段？

    邓郁松：上世纪70年代前后，日本等发达经济体户均住房达到一套左右，房地产市场开始从供不应求阶段转向供求基本平衡阶段，此后房屋新开工面积开始减少，房地产投资增速开始回落。根据相关数据推算，2013年我国城镇户均住房达到一套左右，2013年我国也出现了房屋新开工面积的峰值。参照发达经济体房地产市场发展的一般规律和特征，目前，我国房地产市场发展的主要指标大体与发达经济体上世纪70年代中期比较接近。 织梦好，好织梦

    中国经济时报：如何建立起有利于房地产市场发展的长效机制，防止房地产市场的大起大落？

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    邓郁松：建立房地产长效机制的关键是要结合国情，把握市场规律。 织梦好，好织梦

    一是建立贷款利率和首付反向调节机制，减少贷款利率调整对房地产市场的冲击。利率变化是造成短期内房地产市场需求波动的最主要因素，要保持房地产市场平稳运行，需要重视采取有效措施对冲利率变化对房地产市场的影响。建立贷款利率和首付的反向调节机制，在利率下行时，适当上浮首付比例，在利率上行时，适当降低首付比例，有利于减少利率调整对房地产市场的冲击。

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    二是建立人地挂钩机制，发挥好供给调节作用。对人口持续净流入且房地产供应偏紧的城市，要增加土地供应，逐步解决供不应求的矛盾；对户均住房套数过高、人口流入少甚至人口流出的城市，要减少土地供应，防范和化解高库存的风险。 织梦好，好织梦

    三是建立统一的房地产市场体系，解决房地产市场分割带来的诸多问题。

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    四是发展高水平的租赁市场，改变租赁市场规模小、发展水平低等问题，也可有效疏导需求过多涌向交易市场。