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东京首都圈的白领们买第一套房子，平均年龄是在35岁，而在中国是27岁。东京人从22岁大学毕业，在30岁结婚，生下孩子要上幼儿园了，不少人才感觉到自己需要有一个真正意义上的家，于是考虑买房子。

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在距离东京市中心一个小时车程的东京卫星城市，一套3室一厅的精装修公寓楼，实用面积为100平方米（按照中国建筑面积算的话，是130平方米），售价一般在3500万日元之间，大约是200万元人民币左右。因为日本年轻人结婚没有向父母要婚房的习惯，因此，要买这一套房子，一般是首付20％，其余的20年分期付款。也就是在55岁，自己退休前，把最后的房贷还完。这是日本人买房子的普通的套路。 织梦内容管理系统

那么，日本社会为什么会出现买房的人越来越少，租房的人越来越多呢？最大的原因，是日本人开始考虑自己的居住环境必须符合自己生活形态的变化而变化，寻求居住环境的绝对合理性。譬如说，孩子很小的时候，家要安在学校的附近，便于接送孩子，也方便孩子上学。同时，有两个孩子的话，必须要有三室一厅的空间。但是，当孩子长大，考上大学，离开家独立，或者结婚之后，家里就剩下父母两人，这时候，三室一厅的房子就显得太空空荡荡，而且每年的房产税也要多交。 织梦内容管理系统

年纪大了，不再希望自己的家还在学校的边上，希望离超市近一些，希望离轻勒地铁车站近一些，希望离医院近一些。这时候，就要考虑搬家，但是买新房将要动用养老钱，而且旧房子已经不值钱，卖不出高价。因此，以前自己买下的房子就变成一种负担。

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如果租房子住的话，孩子上学时，房子可以租在学校的边上，孩子长大后，房子可以租在离公司近一点的地方，减少上下班的体力消耗。等孩子上大学结婚离家后，房子可以租的小一点，省下一些房租。等自己年纪大时，就可以租到离医院离超市近一点的地方，便于自己看病和买菜。这一种根据生活形态变化而变化的租房生活，越来越多地被日本人所接受，因此日本的房地产市场，租房市场好过买房市场。 copyright dedecms

也有人会说，租房子虽好，但是，如果每月支付租金，支付到最后，房子还不是属于你的。但是如果买房的话，每月还贷，还到最后，这房子就变成自己的了。这话没有错。但是，有不少日本人是这样认为的：我租房子生活，虽然支付的房租和每月还贷的金额差不多，但是，我不需要另外承担房产税，同时设备坏了也不需要我自己掏钱去买，通知一下房东就会过来给你修好。有钱时，我房子租的好一点，没钱时，我房子租的差一点，人生有许多难以预测的变故，譬如离婚、譬如失业，如果是自己租房的话，这一笔账可以变得清清爽爽，但是如果是自己买房的话，夫妻之间的财产分割，失业后付不起房贷等的问题就会迎面而来。 内容来自dedecms

更为重要的是，日本有一个“财产赠与税”和“遗产继承税”，父母亲要把自己的房子转让给孩子，或者过世后，父母亲的房子需要孩子来继承，都要支付“财产赠与税”或者“遗产继承税”，最高税额是40％，等于是将近一半的房子钱需要交给政府。当孩子付不出这一笔钱时，那也等于是父母亲给孩子一个很大的经济负担，反而给孩子添了麻烦。在日本空房率日益增大的背景下，老房子不一定，说卖就卖得出去。 织梦内容管理系统

正因为日本一直有一种租房的市场，因此在日本，尤其是像东京、大阪、福冈等这样的大都市，许多的公寓楼从设计阶段开始，就是确定是出租的不是出售的。 dedecms.com

日本的租房市场是十分成熟的，而且很有规矩：首先，譬如房东希望你是长期租用，不会出现中国那一种突然要把房子卖了把房客赶走的事情。其次，可以租用的房子遍布城市的各个角落，可以根据自己的需求选择不同地段不同价位的房子。最后，房型从单身公寓到家族公寓，应有尽有，而且每一套房子不管新旧，厨房、卫生间、洗浴间是一应齐全，生活十分便利。 dedecms.com

日本房产泡沫源于政府失算

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一提到日本和房地产，很多人都会想起1980-1990年间发生的日本的房地产泡沫。房地产泡沫的产生和发酵，一般国民和企业的非理性投机行为固然是重要原因，但是政策制定者的难辞其咎。日本政府和央行在过度的货币宽松和财政刺激、过重的房地产融资控制以及过慢的不良债权处理这三点上的失算。是造成1980-90年日本房地产泡沫和其后大萧条的重大原因。

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1985年9月22日，广场协议签订后，美日汇率从1985年的1美元兑250开始一路狂泻，同年11月跌破200。这超出了日本央行的预计，引发了以输出为主的日本制造业的业绩恶化。为了提振经济，日本央行从1986年1月至1987年2月，连续下调基准利率（日语称公定步合，指日本央行向金融机构的借款利率），从5.0％降到当时历史最低的2.5％，并一直持续到了1989年5月。因为受到美国指责日本提振内需力度不够的压力，在原本制造业已经开始复苏的1987年5月，日本政府追加了6兆日元的财政预算，用于基础设施建设等。

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（当时）超低的政策利率，以及空前的建设热潮，导致了过剩资金流入房地产市场，继而引发了银行、证券乃至一般企业开始房地产投机行为。“土地不会贬值”的神话让人们放心的买买买，而后日元的升值还让日本投资家买遍全球。

造成过度货币宽松和财政刺激的原因，外部有1987年10月19日纽约股市黑色星期一过后，以美国为首的国际压力，内部有，当时日本银行法下日本央行较弱的独立性，以及财政政策对于金融政策巨大压力。

过重的房地产融资控制

1990年3月27日，在房地产连涨多年后，管理日本财政的最高机关大藏省（2001年分拆为财务省和金融厅）终于行动了，对金融机构下达了限制金融机构对房地产行业进行过度融资的行政指导。

大藏省有两点要求。

首先，金融机构对于房地产融资的增长率不得超过其总融资的增长率，即总量规制；

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其次，金融机构须报告其对于房地产、建筑、非银行金融这三种行业的融资情况，即三业种规制。 织梦内容管理系统

其实，在这个政策发布后，批评政策力度不够的舆论占据上风。真正到1992到1993年，日本上下才意识到这剂给房地产市场降温的药效力过猛。

房地产公司的资金链断裂，出现房地产公司的破产潮；资产价格暴跌，众多投资家被套牢。而体力受到严重摧残的银行，减少了对需要资金来进行设备投资的实体经济，于是日本由此进入了长达20年的萧条。日经平均股价、基准利率和美日汇率的走势。 内容来自dedecms

1989年12月，时任日本银行理事的福井俊彦（2003年成为日本银行总裁）在接受采访时，对1990年的日本经济充满自信。“就一句话，日本经济现在好得不能再好。世界要求我们经济转向内需型，我们做到了，还做得很好。经济状态这么良好，说明我们日本的经济体制非常强壮。”现在再看看这段话，是多么讽刺!

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过慢的不良债权处理 本文来自织梦

1992到1993年，专家纷纷预言房地产市场已经见底，然后之后的房价不断创新地，接二连三地打脸。

金融机构对于房地产的不良贷款不断积累，从92年3月财年末的8兆日元，97年涨到了100兆日元。金融机构的资产负债表收到严重打击，融资能力大为降低，影响了实体经济的设备投资，成为日后日本经济复苏的枷锁。

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本来大藏省可以选择向金融机构注资。但由于当时的社会舆论，对于用税金来拯救高收入的银行职员的批判，使得大藏省无法采用这种迅速而有效的方法。于是，90年代初期，大藏省的做法就是——什么都不做，而其后的措施也无果而终。

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2001年的G7会议，各国敦促日本尽快解决不良债权问题。2001年4月，小泉纯一郎就任内阁总理大臣，凭借其强硬手段才从根本上解决了不良债权问题。这离90年，已经是10年过后了。 内容来自dedecms

据统计，1990年房地产泡沫破裂所发生的不良债权，总共有200兆日元（2015年日本名义GDP为500兆日元）。 内容来自dedecms

30年前那场轰轰烈烈的日本房地产泡沫中，多少人一生的积蓄灰飞烟灭。其后诞生的一代日本人在萧条中长大，渴望大公司的安稳，缺乏挑战精神。危机不仅使国民财富蒙受损失，也影响了一代人的精神面貌。 内容来自dedecms

这样的危机，对任何国家来说，代价都过于巨大。

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楼市崩盘前，日本人还在疯狂买房 织梦好，好织梦

上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂。日本楼市狂热时，有两大“神话”一直刺激着所有投资者。

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第一个神话是“土地不会贬值”。日本人多地少，人们坚信土地永远是稀缺的。日本全民陷入炒地买房风潮，土地价格不断暴涨，“地王”每隔几个月就刷新一次。从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200％。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。一寸土地一两金，银座崛起“地王”最巅峰。无论是实体企业还是金融机构，都不计成本将资金投入土地市场。其实，金山银矿的底子早已亏空了。

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第二个神话是“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的，是日本过去几十年强劲的经济增长，日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来，日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。为这一神话推波助澜的，还有这样一种信念：政府永远会支持房地产，日本只有一个东京，吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎会有泡沫破裂的担忧？然而，人们忽略了，当时的日本城市化率已经达到77.4％，而老龄化率开始攀升。城市化红利消失，人口红利不再，经济失去增长动力，房价也就失去支撑。值得警惕的是，越是大城市，在泡沫破裂和崩盘时，下跌就越严重。 内容来自dedecms

坚信两个“神话”无坚不摧，上到房地产企业和金融机构，下到普通居民，没有人不在购置房产和股票，期待在持续的暴涨中大赚一笔。整个社会，到处都在讨论房地产和股票。企业做一年的利润，还不如一块地一天的涨幅，实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产，落后一步就等于落后一个世纪。

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用东京大学教授田村清彦的话来说：“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍，今天你买，明天他买，价格高涨，并且形成了一种连锁效应。”造成这种狂热错觉的，契机是日本签署了“广场协议”。随后，日元不断升值，口袋里的钱一下子多出来许多，不但日本人有钱买遍全世界，国际资本也蜂拥而入，加入土地和资本市场炒作的大军中。 织梦内容管理系统

当时，政府奉行货币宽松政策。央行贴现率低，贷款利率同样非常低，商业银行鼓励居民贷款，金融机构也乐于将钱贷给土地投资者，并鼓励投资者买到地后，再以土地作为担保，继续贷款买地……循环往复，银行最终也被拖进泡沫之中。

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然而，危机还是来了。1990年，股票市场率先崩盘。短短一两年间，日经指数从最高的38915点跌到14309点，跌幅高达50％以上。接着，楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切，资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失，要求企业偿还贷款，企业不得不变卖股票和不动产，大量地产抛到楼市，地价应声而跌。 织梦内容管理系统

房地产企业倒闭，银行因为不良贷款率暴增而倒闭，普通国民住房转眼之间成了负资产。 内容来自dedecms

崩盘之前，难道日本政府没有做出任何努力吗？

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其实，早在崩盘之前几年，政府就已看到楼市和股市的狂热，频频出手，可惜无济于事。 织梦内容管理系统

当时日本的楼市调控措施与现在并没有什么两样。1987年，日本政府要求金融机构严控房地产贷款量，“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”；同时提高房地产税收，持有不到两年的土地交易被课以重税。然而，这些举措对房市并没有产生任何正面影响。土地管控措施，非但没能遏制地价飞涨，反而因为对土地限制过多，从而导致供给不足，地价不降反升。

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在货币市场上，日本开始大幅度收缩。在短短1年内，日本央行连续3次提高贴现利率，连续5次加息。然而，过于着急的货币政策，反而成为股市崩盘的导火索。

崩盘都是在最不经意的时候来临。城市化红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有或隐或显的负面能量，在这一刻全面爆发。

时隔20年之后，日本经济开始温和复苏，但日本地价和房价远远未回到当初的水平。以东京都市圈为例，2014年东京及周边地区一套公寓均价241万人民币（63.16方），均价不到4万元，还没回到历史最高水平。与中国对比，这一价格只与北京、深圳、上海相当。但如果考虑到，日本房屋面积是实际面积，不存在公摊，而且土地是永久产权，就会明白东京实际房价根本不敌北京、上海、深圳。如果再考虑到富裕层面的差异，实际房价的差距就更为明显：2014年日本东京人均可支配收入达到10万元人民币，而今天，北京、上海、深圳的人均可支配收入也就5万元左右。

经济发达程度不如东京，实际房价却已经超越东京。经济下行，一线、二线城市房价却不断上涨；众多中小企业关停，投身房地产市场；“地王”连接不断，楼盘一天一个价；房价不会跌的神话大行其道，人人都在谈论房市，唯恐买房晚了，甚至形成离婚购房热潮…… dedecms.com

这种场景与当初的日本是不是再相似不过？ 本文来自织梦

中国不犯低级错误楼市不可能崩盘 内容来自dedecms

2014年就有人担心中国会步日本后尘。当时是回调的和分化状态，但很多人非常悲观，说整个中国的房市楼市要崩盘。事实证明，哪里有崩盘呢？ 织梦内容管理系统

当时就是回调，回调伴随的特征就是分化。一直分化到现在大家都看到，“冰火两重天”。

一方面，有一大批三四线城市还是去库存压力很大。 织梦内容管理系统

另一方面，不光是一线城市，二线城市和一部分三线城市的楼市，也跟着迅速热起来了，这些地方哪里还是去库存的问题？已很快变成迫切需要组织有效供给的问题了。 织梦内容管理系统

日本上世纪90年代初房地产泡沫破裂的时候，城镇化水平是77.4％，中国现在的城镇化水平只有40％。还有十分可观的城镇化高速发展空间。 dedecms.com

如果中国人自己不犯低级错误的话，怎么会在这个阶段重复日本的楼市泡沫破灭？我们当然要警惕出现日本这种情况，但是现在就说中国楼市价格猛增会紧跟着日本式的楼市泡沫破灭，这个是没有道理的。（nc-1420170217） copyright dedecms