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　　 10月25日，深圳市发布了《深圳市住房建设规划(2016-2020)》(以下简称“《规划》”)，文件指出，综合预测，“十三五”期间全市住房总需求约180万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。面对如此大的住房需求，该《规划》透露，将加快加强城市更新及棚户区改造实现更多居住面积，另外还提出加强深莞惠都市圈住房发展战略研究，联合东莞、惠州等城市编制完成深莞惠都市圈住房协调发展规划。《规划》还提出了“十三五”住房发展目标。文件显示，规划期内，本市计划实现新增住房有效供应65万套，力争新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房和人才住房供应35万套(含“十二五”继建项目)。并通过盘活存量住房、促进住房二手市场发展，力争二手商品住房成交35万套，实现2020年末，全市常住家庭住房自有率提高至40%。

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　　 问题 内容来自dedecms

　　 1、住房需求巨大

　　《规划》显示，深圳经济增长与人口总量、结构变化带来的住房需求巨大，“十三五”期间，预计全市住房总需求约180万套，其中，购房需求约70 .8万套，租赁住房需求约109.2万套。

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　　 其中包括，存量常住居民自住与改善性购房需求共计53.5万套；新流入人群新增购租住房需求增加，如新就业大学生住房需求约49万套、外来务工人员住房租赁需求约40万套等；城市更新过程中将带来引致性(被动)购租住房需求，购房需求约7 .5万套，租赁需求约30万套。 dedecms.com

　　 2、土地资源紧缺，住房供求关系紧张

　　 《规划》认为，深圳市建设用地开发强度已达上限，新增建设用地几近枯竭，居住用地资源紧缺是制约深圳市住房与房地产业持续健康发展的重要影响因素。而另一个特殊情况是，深圳老旧住房占比大。据深圳市建筑物普查，截至2014年底，深圳市住房总量达5 .59亿平方米，其中城中村等老旧住房占全市住房总量约48%，因其质量环境等原因不利于在市场上流通，难以支撑深圳市改善型住房需求。

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　　 数据显示，2011至2015年，全市商品住房供应用地总量为582.77公顷，其中城市更新用地340 .13公顷。由此可见，过去五年时间里，大部分土地供应来源于城市更新的释放。 本文来自织梦

　　 解决方法 dedecms.com

　　 1、进一步减免城市更新相关税、费，简化申报流程 dedecms.com

　　 《规划》强调，充分认识土地资源的有限性和紧缺性，大力推进城市更新改造，加快推进棚户区改造工作，处置和盘活存量建设用地；新增商品住房用地主要用于建设中小户型普通商品住房。加快城市更新的进程，加大城市更新规模和实施范围，进一步减免城市更新相关税、费，简化申报流程，加快立法推进，增加企业参与城市更新建设的积极性，促进本市住房建设发展模式的转变。

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　　 2015年8月25日，在罗湖区开展城市更新工作改革试点的决定通过，这就意味着，涉及罗湖区城市更新项目的行政审批、行政确认、行政处罚等职权调整至罗湖区行使。而就在11月1日，包括木棉岭、布心和玉龙片区在内的罗湖“二线插花地”棚改项目进入倒计时，是深圳首个棚改示范项目。据了解，项目涉及约60万平方米土地、约130万平方米建筑面积以及8000余名当事人。

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　　 2、联合编制完成深莞惠都市圈住房协调发展规划 copyright dedecms

　　 《规划》指出，当深圳进入城市化加速发展后期，人口扩张住房需求不断增加并逐步外溢，所以加强深莞惠都市圈住房发展战略研究，联合东莞、惠州等城市编制完成深莞惠都市圈住房协调发展规划，合理确定城际住房重点开发区域，明确城市建设用地边界、功能布局、交通连接和各类公共服务配套。同时，推动东部地区发挥后发优势，有计划、有重点地推进城市更新改造与环境综合治理，带动东部分区的产业升级和居住品质提升，优化深圳住房结构与空间布局。

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　　 在家家顺房地产中介机构发布的《2012-2016Q 1大临深楼市研究报告》中显示，过去的五年时间里，因交通等规划利好消息，东莞、惠州的各大临深片区的楼市发生明显变化，其中，2016年，仅用半年时间，东莞、惠州新房成交量就超过了2014全年，东莞全市新房均价破万。 内容来自dedecms

　　 专家观点 织梦好，好织梦

　　 资深房地产自媒体人朱罗纪：供应总量计划应该在65万套的基础上大幅上浮 本文来自织梦

　　 朱罗纪表示，“十三五”计划实现新增65万套商品住房，供应量不能满足深圳人的需求。因为，65万套的新增商品住宅供应，是基于“十二五”期间房屋的总成交量得出，而“十二五”期间的房屋成交量严重供应不足。因此，商品住宅的供应总量计划显然应该在65万套的基础上大幅上浮，才有可能实现房价稳定的任务。 织梦内容管理系统

　　 他认为，如果按户均1.6- 1.7套房，那么意味着深圳根本不缺房子。但是数据显示，2015年末，深圳常住居民家庭的住房自有率是34%。事实证明大量的房子持有在个人手上不流通，而这种房屋正是小产权房。说到底，即便是数据上的总量充足，但是由于住房分配的严重失衡，表现在市场上，房子的供应量还是远远不够。如果不继续增加供应量，信贷政策和限购就必须长期紧缩。

　　 深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺：深莞惠都市圈住房发展战略值得期待 dedecms.com

　　 邓志旺认为，旧城改造与深莞惠都市圈概念都非常重要，尤其是后者，因为东莞、惠州有大量的住宅供应，如果交通规划能跟上，真正实现深圳工作，东莞惠州居住生活，将很好地缓解深圳的居住压力，值得期待。

　　 不过，他表示，拆迁始终是城市更新最难突破的地方，目前很多城中村已到了要改造的阶段，但因为涉及到利益问题，改造难度较大。另外，他建议考虑推进违法建筑合法化，如果政府允许小产权房在市面流通，将使二手成交量增加，一定程度上也能缓解住房供求关系紧张的问题；还有就是“工改工”的体量过大，可以考虑将部分项目属性调整为住宅。