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政策的制定者很显然“有意”在混淆公共产品和私人产品的界限，通过不断的刺激民众的神经，从而弱化他们对主流养老体系的期待，在养老领域转而寻求自我救济。

以房养老究竟靠谱吗?

一个人30岁按揭买了房子，当了30年房奴，在60岁退休的那一年终于还完了贷款，但为了养老，他在60岁的时候通过“反按揭”的方式，把房子卖给了金融机构，金融机构每个月给他一定的养老金，直至终老。 织梦内容管理系统

这就是实行“以房养老”模式后中国老人的人生轨迹。在国务院刚刚发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中明确提出，金融机构要加快金融产品和服务方式创新，开展老年人住房反向抵押养老保险试点。而这种“住房反向抵押养老保险”，也就是很多国家流行的“倒按揭”的以房养老模式。比如你买房子的时候做一个按揭，交了首付，然后每个月还房贷。以房养老就是一种倒按揭，保险机构或者金融机构按照一个评估值，每个月给你一定的养老钱，养老送终，最后房子的产权归保险机构或者金融机构。这种模式在美国、日本、德国、加拿大都存在，但在任何一个国家，这样的模式只是一个补充的非主流的养老模式，也完全是出于老人和金融机构的自主选择，适合的人群非常小，也即“小众”的养老方式，本不值得大惊小怪。但这一次“以房养老”提出后，却引发了民众对现有的养老体系的极大不信任和焦虑，这很显然是和政策的初衷背道而驰的。

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“以房养老”之所以引发民众的不安和焦虑，源于最近种种关于养老金的讨论。一个不可否认的事实是，由于双轨制、历史欠账、计划生育导致的人口结构和老龄化趋势的加快等原因，中国官方建立的养老金体系基本无法满足国人的基本养老需求。在养老领域，中国的基本国情一是老年人口多，目前中国超过60岁的人口已经过2亿，中国是目前全球唯一的老年人过亿的国家，到2030年，中国的老年人口将超过4亿，进入深度老龄化阶段，中国养老的基本结构将是2个劳动力养活一个老人，这几乎意味着，即使没有历史亏空和巨大的缺口，未来的基本养老体系几乎面临崩溃；二是未富先老，人口结构和我们相似的日本，尽管老龄化程度和我们不相上下，但其作为高收入国家，在养老问题上的压力远小于中国。由于基本养老金的亏空，各界都在热议解决之道。 织梦好，好织梦

应该说，政府的基本养老金和“以房养老”本不是一回事。基本养老是政府必须提供的公共产品，是政府给民众的承诺和责任。而“以房养老”本质上却是一种市场提供的“私人产品”，在中国也可认为是一种金融创新，是金融机构提供给有房的老人的一种金融产品，金融机构通过一定时间内定期支付给老人一定的金额，在老人去世后获得老人住房的所有权。很显然，这和政府的基本养老之间没有任何替代关系，老人不管有没有房子，不管是否选择“以房养老”，都不能替代政府提供基本养老这个公共产品的责任。

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然而，在养老金面临极大缺口的情况下，政策的制定者很显然“有意”在混淆公共产品和私人产品的界限，混淆这种界限的好处是很明显的，通过不断地刺激民众的神经，从而弱化他们对主流养老体系的期待，在养老领域转而寻求自我救济。如果不能明确“以房养老”的性质并且有意达到这种违约的目的，则只会打击民众对主流的养老体系的信心，中国的养老制度将面临极大的信任危机，从而引发很大的不安和社会问题。

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美国也好，中国也好，在未来养老金的给付方面，都存在着给付不能的极大的风险。正因为如此，才必须想方设法填补缺口，同时建立多元化的养老体系，推动养老产业的发展，以应对老龄化的来临。但未来任何的应对之策，都应该是夯实政府的养老责任，而不是减轻或者逃避。不管是变卖国有股，还是在人口政策上积极调整，唯一不能采取的办法是违约或者变相违约延期支付，这都会打击民众对未来的信心。如果政府明确，以房养老只是一个补充，并且在金融、税收方面鼓励金融机构进行尝试，完善具体的制度细节，对于老人，当然是一个好事。但如果尝试的目的是替代公共养老体系，则很显然，是距离正确的方向越来越远。何况，回到现实，真正要尝试以房养老，还有那么多的障碍呢。 织梦好，好织梦

“倒按揭”的中国阻力

从国际范围内的先例来看，以房养老非常普遍。

荷兰：“以房养老”模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70％以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57％。退休后的生活更轻松，有了很好的生活保障，他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。 copyright dedecms

美国：许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。

日本：以房养老对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例，申请人年龄必须65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑。 copyright dedecms

以房养老的模式在西方国家已经非常发达。全世界的国家在养老问题上都面临着和中国一样的形势。从目前的三种养老方式来看：第一种是社会养老。养老金只够吃饱。第二种是养儿防老。但目前中国已迎来“421”的倒金字塔时代。即一对独生子女结婚生子后，他们的家庭结构位，4个父母、小夫妻2人和1个小孩。已让年轻人不堪重负，养儿防老越来越难。第三种是自己养老：成了最现实的一条出路。或许以房养老是一种必然现实的选择。

尽管以房养老的倒按揭模式，看上去确实像那么回事，但实际上，在中国推广以房养老的问题。其现实问题的阻力可能会很大。 织梦好，好织梦

中国人的观念过于传统。许多人贷款买房，辛苦一生赚钱还贷，到临近退休才还清贷款，但此时已无太多积蓄来养老。而且，房子很多情况是顺理成章地留给子女。许多老人对“以房养老”这种方式无法接受，房子将来肯定是属于儿子的，儿子将来住不住、卖不卖是他的问题。“但寸方寸地、留于子孙耕”是国人的传统观念。思想传统的老人，心理上难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的，只有留给下一代才安心。

与国外房地产最大的区别在于，国外的产权归个人所用，而中国的住宅产权仅有70年。这就意味着倒按揭很可能玩到一半突然就要面临产权回收的风险。并且这种风险将是双向的。对于抵押房产的老人来说，可能会面临着产权到期，人活着“钱”花光了的问题。金融机构也承担着比较旧的房子到70年“大限”、获取的收益或许不足以支付养老金的风险。 内容来自dedecms

虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。这种不可能在短期内扫清的障碍，使得中国大多数银行或者保险公司出于风险控制的考虑，不会对“以房养老”太感兴趣。 织梦好，好织梦

要不要以房养老，这不是中国养老问题的关键。亿万民众最期待的还是政府能够打破特权，建立相对公平的社保制度。 dedecms.com

事实是，无论中国的养老问题严不严重，养老金的缺口到底有多大，公务员和事业单位工作人员无须担心，不用缴养老金也会有养老金可以领取，完美地演绎了“政府来养老”的方针。近年退休的企业人员也不会太愁，目前的养老金余额还是能够支付得起的。真正犯愁的是正在缴纳养老金的年轻人们，既要承担赡养老人的义务，又要为三十年后自己的处境担忧。当然，向来处于弱势地位的农民兄弟们也很愁，农村土地流转之后，自家的地还是一直留着么? 本文来自织梦

从“政府来养老”到“政府帮养老”到“养老不能靠政府”，再到当前的“自己来养老”，养老金这块蛋糕在一轮轮的传递过程中，也被一块块地切走，如今只剩一点蛋糕渣了。在这样严峻的形势下，一些所谓的“砖家”还时不时地跳出来，用延迟退休等招数挑战百姓们已经很脆弱的神经。 织梦内容管理系统

以房养老不如以房租养老

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以房养老，即以年轻人购买的资产置换老年人的体面生活；从金融角度看，是进行“倒按揭”，房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价格等因素后，每月给房主一笔固定的养老金，房主或者继续居住，或者租住其他更低廉的老年公寓。

以房养老研究实验多年，之所以难以推进，原因在于房价、老年人退休成本、人均寿命评估问题重重，风险无法评估。

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房价没有真正的适合中国特色的估值模式。出资的金融机构与拥有住房者的评估天差地别。我国房地产尚未经历整体上真正的下降周期，拥有住房者对于未来房价的升值预期较高，此时由金融机构以现在的市场值对房屋进行评估，而后以不同的折扣率计算，不同地段、不同房源的折扣率大不相同，是一项非常难以计算的工作。

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另一个估算是人均寿命，需要对老人的健康状况进行评估，与商业寿险不同的是，商业寿险在个人尚未进入老年时，由不同的财富拥有量主动选择不同的保障比例，健康险对于年龄、健康状况有严格的评估，以房产进行倒按揭，需要对每位老人不同的健康状况进行较为准确的评估，而不是以人均寿命作为期望值，导致评估情况十分复杂。 本文来自织梦

金融机构存在一定的风险，如果老人预期寿命延长、养老成本大幅上升，意味着进行倒按揭的金融机构成本上升；如果老人只有一套自住房，意味着从法律权力上，金融机构无权在约定的倒按揭时限收回房产，加之老人的子女继续权等等一系列的问题，倒按揭适用的范围非常小。

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来看几种试点样本，大多已失败或者快要接近失败。 dedecms.com

如上海，上海市公积金管理中心曾开展了“以房养老”方案研究和试点工作，“以房自助养老”做法是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。2007年展开试点，就没能开展下去。老人认为房价未能体现市场值，而公积金管理中心不可能拥有计算养老大风险概率的能力，一拍两散。

再来看哈尔滨模式，哈尔滨首家银行推出“倒按揭”业务，抵押贷款推出一年多业务量还是零。该银行规则是，这种住房抵押贷款用途仅为养老，主要针对的是具有本市户口和住房的55岁以上老年人，贷款最长期限为10年。同时，对老年人的健康也有要求。对于所抵押房产的价值，要由银行指定的评估机构进行评估，之后按评估价的60％抵押，利率在现行贷款利率基础上再上浮30％，计算出的贷款本金和利息按所贷款的年限，以“养老金”的方式按月存入老人账户。这种方法类似于房地产抵押贷款，根本不适合养老所用，遭遇挫折在情理之中。

请问，老人预期寿命远远超过65岁怎么办，请问房价继续上升是否会给老人补偿?一切预案都不具备，我们很难想象，让无房的65岁以上老人露宿街头，这不是以房养老，这是给社会添乱。 本文来自织梦

在风险难以定价的背景下，在中国最适合的是，市场化的以房养老模式，考虑到城市户籍老人在当地多有一套甚至一套以上住房，发展合规的房租市场，由市场给予老人租金报价，不强行进行产权转让。政府维护市场秩序，严防租金等方面的欺诈行为，让一辈子积攒了两套房的老人轻松当寓公，补贴养老金不够的部分，租金上下随行就市，就算是大功德一件。（nc-1420130927）

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