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房地产税征收可否另辟蹊径
发布时间：2019-04-01 作者：派智库 来源：未知 浏览：次【字体： 大 中 小】
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[摘要]栗战书委员长在全国人大常委会工作报告中提出，“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等立法调研、起草”。房地产税法渐行渐近，再次成为热点话题。鉴于中国与欧美成熟发达国家在土地所有权、城镇化发展阶段、房地产开发模式等的显著差异，本文针对中国处于城镇化高速发展期和中国房地产结构性失衡矛盾的国情现状，提出“以房地产增值收益为基数，分级超额累进税率”的房地产税征收思路� dedecms.com
（中经评论·北京）2019�3�8日，栗战书委员长在全国人大常委会工作报告中提出，“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等立法调研、起草”。房地产税法渐行渐近，再次成为热点话题�鉴于中国与欧美成熟发达国家在土地所有权、城镇化发展阶段、房地产开发模式等的显著差异，本文针对中国处于城镇化高速发展期和中国房地产结构性失衡矛盾的国情现状，提出“以房地产增值收益为基数，分级超额累进税率”的房地产税征收思路，以期抛转引玉� 一、欧美房产税模式尚不适于中国目前国情和发展阶� 中国与欧美发达国家在土地所有权、城镇化发展阶段、房地产开发模式等方面具有显著差异，体现了一个迅速成长的发展中市场和一个相对平稳的成熟市场的巨大差异� copyright dedecms 欧美发达国家已完成城镇化高速发展期，进入城镇化成熟期，房地产市场现有存量充足丰富，主要以现房交易和存量房改善经营为主，整体市场相对平稳。因此，欧美房产税的主要功能是维护运营，一般按照评估价值的一定比例，每年或每月收取，是城镇化成熟期房地产保值增值工具。以美国为例，美国房产税由地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收，由选区内的选民投票通过，而税收主要用于民众所在区域的教育（学校、图书馆等）及公共服务支出（绿化、治安等），类似于国内大型社区物业费的概念。因此，美国房产税主要是为社区的各项服务和基础设施建设提供资金支持，起到保值增值作用，而非调控房地产市场的主要手段� 中国尚处于经济快速成长和城镇化发展期，房地产市场以新房开发和预售为主，基础设施建设、环境改善等大规模建设方兴未艾，城市和区域面貌有可能短期内巨大改善，从而促使房价地价快速上涨。同时，中国尚处于城镇化发展阶段，房地产业尚有成长空间，而中国城市土地属国家所有，相关的基础设施建设、环境改善以及教育、医疗、治安等公共服务支出基本都由政府财政支出。过去二十年来，中国房地产价格持续上涨，使房地产成为一项稳赚不赔的投资，而原有税收体系和分配机制的漏洞和不完善，更助长了对房地产的过度投资投机活动。目前中国房地产的突出问题是部分城市房价地价上涨过快，而不是保值增值的问题，也尚未到需要靠收取维护运营费用来保值增值的城镇化成熟阶段，因此欧美的房产税模式尚不适用于中国目前国情和发展阶段� dedecms.com 目前阶段，房地产税重点关注应该是“地”，而不是“房”，溯本求源，从源头上彻底解决现有税收体系和分配机制中土地增值的不合理分配问题。建议对现有房地产税种进行优化、合并、减免和完善，适当降低自用型房地产建设、交易环节税费负担，从严加大对投资型房地产收益的税费负担，填补原有税收体系的漏洞和纠正分配机制的不合理，逐步建立完善的现代房地产税制度，实现“房子是用来住的，不是用来炒的”的基本定位� 二、初步设� 房地产税的主要功能有两个：一是调节收入分配，特别是个人财富的集聚，促进社会公平正义，二是筹集财政收入，用来满足政府提供公共服务的需求。因此，房地产税本质上是财政问题，而不是房价问题。不过，一个设计合理、公平有效的房地产税，有可能精准打击过度投资投机炒作者，从而客观上抑制区域房价非理性上涨，这是市场发展的自然结果，而不是目的� dedecms.com 针对中国尚处于城镇化发展期，房地产市场以增量市场为主，近年来房价涨幅巨大且过度投资投机的特点，初步设想如下： �1）以房地产增值收益为基数，分级超额累进税率进行征收：即不卖不收；不获利不收；获利越多，税率越高，且分级超额累进； �2）选择性、分区域、分阶段实施：实行房地产税的经济基础是城市已完成原始资本积累，现有房产存量价值远高于剩余存量土地出让价值，且房价涨幅巨大； �3）稳步推进，与时俱进：具备较好财政基础且矛盾突出的一线城市可先行试点并稳步实施，成功后渐进式推广至其他热点二线城市。随着中国经济和城镇化发展，成熟一个，推广一个，并随着经济发展和市场情况，与时俱进地调整税率； �4）积小改为大改：充分利用中国城镇化高速成长期，通过15�20年的渐进式积累，积小改为大改，实现由“土地财政”向“税收财政”的逐步过渡和并重发展，并最终转化为“房地产民生”� dedecms.com 三、必要性和可行� 经过二十余年的发展，中国房地产业已成为中国最大的实体经济和最大的虚拟经济混合体。由于原有制度漏洞和分配机制的不完善，中国房地产业在充分发挥对国民经济发展巨大拉动作用的同时，也带来了房价高昂、贫富差距、资源占用、金融风险等严重的社会矛盾。也就是说，中国房地产业的蛋糕已经做大，但并没有分好� 打击投机炒作，以市场化手段实现社会财富的合理再分配，从根源上解决中国房地产结构性失衡现实矛盾，具有必要性、可行性和实用性� 一是逻辑清晰，法理充分，且具有正义性� 众所周知，房屋本身不会升值，只会随着使用折旧而贬值。除货币超发、投机炒作等原因外，房价上涨很大程度上是由于在经济高速增长和城镇化发展阶段，大规模的基础设施和环境改善极大地提升了城市工作生活便捷度和居住舒适度，有力提升了区域土地价值，并通过房屋价格上涨表现出来。在中国，过去二十余年的城市基础设施和环境改善的投资极其巨大，且主要由政府支出。本着“谁投资，谁受益”的原则，政府不仅有权利，而且有义务收回相关投资收益，并“取之于民，用之于民”，再次投资于基础设施、环境改善等民生工程，循环投资增值和剔除投机属性双管齐下，实现良性循环。以房地产增值收益为基数，分级超额累进税率进行征收，“将政府应收未收的土地增值收益收回来，并取之于民，用之于民”，符合逻辑，法理充分，且具有正义性；每次只对增值收益部分增收，合情合理，也无重复增税嫌疑� 织梦内容管理系统 二是潜在金额巨大，来源稳定可持续，有潜力在发展中逐步替代土地财政� 国际地产顾问机构第一太平戴维斯（Savills）《私人财富全球之旅》报告显示，2015年全球房地产总值达217万亿美元，其中住宅物业占全球房地产总值约75%，总额�162万亿美元。其中，中国住宅价值总额�39万亿美元（约270万亿人民币），占全球住宅物业总值的24%，总体合理。鉴于近年来中国房价的巨大升幅，假设将中国住宅总值的30%�60%收回，总额将达80万亿�160万亿元，相当�2018年全国土地出让金6.5万亿元的12�25倍。事实上，随着未来中国经济和城镇化发展，基础设施和环境改善等将促进物业进一步升值，潜在金额巨大，来源稳定可持续，有潜力在发展中逐步实现“土地财政”向“税收财政”的渐进式过渡和并重发展� 三是精准打击，可操作性强，预计效果明显� 在物业出售环节实施，技术上可操作性较强；仅对增值收益征税，不会增加普通居民的日常负担，也不会误伤刚需和自用性需求，甚至对富人的多套自用住房需求也没有影响，能最大限度地凝聚社会共识，相对更易执行。而对房地产增值收益采用分级超额累进税率，精、准、狠打击炒房投机者，也可助力“房子是用来住的，不是用来炒的”的实现� 内容来自dedecms 采用分级超额累进税率，甚至封顶策略，使过度投资投机者即使未来房价上涨也无法获得更多收益，彻底打破投机投资者获取暴利的途径。目前中国平均租金回报率不到2%，尚不足以支付贷款利息，继续囤房已无任何投资价值。以市场化手段“变堵为疏”，迫使投资投机者将手中囤积的巨大存量房产推出，缓解供求紧张矛盾，预计将取得明显效果� 同时，根据“立法先行，充分授权，分步推进”的原则，各地地方政府对房地产税具有很大自主选择权决定是否实行及税率比例。目前，一线和部分热点二线城市已完成或基本完成原始资本积累，现有房产存量价值远高于剩余存量土地出让价值，且房价涨幅巨大，既有动力也有经济实力实施；而广大三四线城市尚未完成原始资本积累，剩余存量土地储备丰富，既无实力也无动力实施房地产税，预计将选择维持现状，且在今后相当长一段时间内也不会实施。选择性、分区域、分阶段在一线和热点二线城市实施，在抑制一线和二线热点城市房价非理性上涨的同时，引导促进相关投资向三四线城市转移，抑制发达地区过度投资和促进欠发达地区投资发展双管齐下，缓解区域发展不平衡矛盾，促进区域均衡发展� 本文来自织梦 四是缩小贫富差距，缓解社会矛盾，体现公平正义� 由于原有税收体系和分配机制的瑕疵和不完善，随着近年来房价的大幅上涨和杠杆效应，房地产已成为造成中国普通老百姓贫富差距的最重要原因之一。以市场化机制将被少数炒房者和投资者占有的巨额社会财富合法收回，“将政府应收未收的土地增值收益合法收回，并取之于民，用之于民”，再次投资基础设施、环境改善等民生工程，循环往复，以市场化手段进行社会财富合理再分配，有利于缩小贫富差距，体现公平正义，缓解社会矛盾。事实上，这笔巨大且可持续的财政收入，不仅有能力在发展中解决中国城镇化可持续发展资金来源，而且有潜力在发展中全面解决教育、医疗、养老等基本民生问题资金来源，并为其他实体经济大规模减税创造物质条件，具有非常巨大且可持续的社会和经济效益� copyright dedecms 四、“土地财政”渐进式转化为“房地产民生”，发展中助力中国房地产高位软着� 一个均衡发展、相对稳定并稳中有升的房地产市场是一个成长中经济体健康、稳健、可持续发展的标志和目标，也是一个国家经济成就和社会财富的体现和象征。在中国房地产市场整体供求渐趋平衡，“整体可控，局部透支，个别有泡沫”的结构性失衡矛盾日趋明显的背景下，政府通过共有产权住宅、集体土地兴建租赁住房等形式，将自身权益无偿或低价让渡给普通老百姓长期甚至终身使用，在现实状况下彻底解决中低收入者基本住房需求，全面实现“居者有其屋”，在发展中实现中国房地产高位软着陆，具体实践值得探索� 化危为机，稳步推进，实践探索中国房地产高位软着陆六部曲� �1）限购、限贷，抑制投机投资需求； �2）限价，稳定市场价格预期� 本文来自织梦 �3）限售，锁定流动性，以时间换空间，赢得调控时间； �4）推广共有产权住宅和集体土地直接兴建租赁住房，双管齐下，增大政府市场份额，提升市场话语权，解决老百姓基本居住需求，逐步形成“基本有保障，中端共享有，高端靠市场”的住房市场租售并举新格局� �5）根据“立法先行，充分授权，分步实施”的原则，选择性、分区域、分阶段渐进式实行以房地产增值收益为基数，分级超额累进税率进行征收； �6）将房地产税获取的巨大收益再次投资于基础设施建设、环境改善等民生领域，加大共有产权住房建设和集体土地租赁住房建设，循环往复，形成良性循环，并在发展中逐步解决教育、医疗、养老等基本民生需求，从“土地财政”渐进式向“税收财政”过渡，并最终转化为“房地产民生”，在发展中实现中国房地产高位软着陆和中国经济高质量可持续发展� copyright dedecms |
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