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[摘要]不同机构公布数据均表明英国房市正处于下跌之势，但对于英国房价在今后一段时间的走势，市场上存在着不同声音。基于此，本文探讨了当前英国房地产市场的发展形势，并就英国房价的发展趋势进行了深入分析。本文提出，英国经济严重依赖外来劳动力，脱欧事件导致大量来自欧盟的移民流出，无疑使得英国购房需求减少。有分析认为，历经10年的上涨意味着英国房产市场面临更大的政治和经济不确定性，而加息和抵押贷款限制也会增加房产市场风险，预计未来几年英国房市将处于相对低潮。 本文来自织梦

　　（世经评论·北京）在持续近十年的增长之后，2017年中起，英国房价出现持续下跌，并在今年初降至数年低点。英国房屋中介机构Acadata公布的数据显示，今年1月英国房价增速同比下跌0.4%，为2012年以来英国房价首次出现年度下滑；其中，伦敦地区房价同比下跌4.3%，为2009年金融危机以来最大降幅；伦敦西南部的旺兹沃思区(Wand sworth)表现最差，房价同比下跌14.9%；萨瑟克区(Southwark)房价同比下跌12.2%，而这两个区一直是大型投机性不动产开发商的钟情之地。此前公布数据也显示，2017年12月英国住宅均价下跌0.6%至22.5万英镑，四季度同比增速由上一季的3.9%下滑至2.7%。
　　
　　一、英国房市经历低谷
　　
　　不同机构公布数据均表明英国房市正处于下跌之势。英国最大抵押贷款机构Halifax3月公布数据显示，英国房价年增速已降至1.8%，为近5年来的最低水平；该机构最新报告则显示，今年一季度，伦敦房价同比下跌3.2%，创下近9年之最。无独有偶，英国抵押贷款机构Nationwide公布报告显示，2017年英国房价增速为2.6%，为2012年以来最慢；伦敦房价下跌0.5%，为2009年以来的首次全年下跌，同时也是2004年以来首次成为全英房价增长最疲弱的地区。

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　　伦敦历来是英国房价最高也最为热门的地区。然而，自2011年以来，伦敦房价便一直处于下跌状态。2017年一季度，伦敦房价同比下降3.8%，到第四季度又进一步下挫。尽管在今年第一季度排名中，伦敦地区房价仍居首位，达430749英镑（约379.7万人民币），但依然创下了2015年以来的最低纪录。
　　
　　再具体来看，前面提到的伦敦旺兹沃思区和萨瑟克区降幅最大。英国房屋中介机构YourMove数据显示，2017年1月，旺兹沃思地区的平均房价稳定在80.5万英镑，然而一年多后，房价已经跌至68.5万英镑，下跌超过12万英镑，跌幅达15%。同期，萨瑟克区平均房价则从66.6万英镑跌至58.5万英镑。该机构表示，这是自2009年8月以来伦敦房价下跌最为剧烈的一次，而上一次房价大跌是由2008年至2009年的金融危机造成的。
　　
　　除了价格下跌，英国房产交易量也遭遇4年累计20%的跌幅。2017年7月英国税务局公布数据显示，当年6月房产交易量环比下降3.3%，为2016年10月以来最低，同时也是连续第3个月下跌。2017年11月初，英国皇家测量师学会（RICS）发布月度调查显示，当年10月英国房产市场持续停滞，无论是买家需求还是销售数量都进一步下跌。报告中，认为新买家需求下降的被调查者和认为交易量减少的被调查者较此前一个月均增加了20%，特别在伦敦，声称房价下跌的被调查者比声称房价上升的被调查者多63%。
　　
　　二、多重原因造成房市疲软
　　
　　“脱欧”导致购买力下降。2016年6月英国脱欧公投，英镑随之贬值，导致英国家庭消费成本上升，削弱了家庭预算，在一定程度上对房价走势形成压力。研究机构Lonres报告显示，在英国脱欧公投后12天中，降低要价的房产数量较公投前12天猛增了136%。更有数据显示，在脱欧公投影响下，伦敦地区房价在之前一年中已经下跌高达15%。2017年5月至年末，英国房价同比增速连续8个月下降；除去2017年2月至5月的小幅反弹，5月后房价就一直呈加速下跌趋势。而在2012年至2016年间，房价增速处在持续上升之中，期间增速最高点出现在2014年8月，并在2016年2月再次出现增速9%的小高点，但自这之后英国房价增速整体一直处于下降趋势。
　　
　　此外，脱欧公投及英镑贬值削弱了英国的吸引力。数据显示，2016年第四季在英工作的欧盟移民创20年同期最大降幅，而英国经济严重依赖外来劳动力，脱欧事件导致大量来自欧盟的移民流出，无疑使得英国购房需求减少，而作为最大移民城市的伦敦更是首当其冲。早在2016年时任英国财政大臣的乔治?奥斯本（GeorgeOs borne）就曾发出警告称，如果民众在公投中选择脱离欧盟，伦敦房价降可能下跌18%，英国整体经济也将受到重大打击。

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　　加息预期使房价承压。除脱欧风险外，货币政策调整成为影响房价下跌的另一重要因素。2017年11月，英国央行将基准利率从0.25%提高到0.5%。今年2月上旬英国央行表示，鉴于全球经济增速加快，如果英国经济保持目前运行趋势，央行或将加速加息步伐。同时，该央行将今年英国经济增长预期从去年11月预计的1.5%上调至1.7%。购房者担心，上述举措或将对房价产生进一步压力。
　　
　　英国此前一次降息发生在2016年8月。彼时，英国刚刚于6月采取脱欧公投，经济面临短期压力，为应对脱欧公投对英国经济造成的冲击，英国央行决定将基准利率由0.5%调降至0.25%。这是央行7年内首度降息，媒体将这一举措称为“救英国经济于水火”。到了当年11月，各项经济数据均表明英国受脱欧影响并不如预期那么强烈，央行降息态度也有所软化。其后的经济数据进一步显示，英国失业率降至近40年来最低水平，经济也并没有出现“退欧并发症”。鉴于此，今年2月21日，英国央行行长马克?卡尼（MarkCarney）重申，货币政策委员会认为利率需要比此前预期的更早、更大幅度上调。

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　　加息对于房地产市场最显而易见的影响是贷款利率。随着央行加息，各银行也将随之上调贷款利率，比如Natwest银行已将贷款利率上调了0.9%。这意味着，贷款购房者较此前需要偿还更为高昂的还款金额。
　　
　　印花税提高抑制房价涨势。与货币政策相比，相关财政政策对房价影响更大。2016年4月1日，英国政府正式开征额外地产印花税，提高幅度为3%，一度成为抑制房价的主导因素。英国地产印花税是按照房产总值逐级征收的。2016年4月征收额外地产印花税之前，根据房产价值不同，印花税从零至12%不等；而2016年4月之后，所有房产无论价格高低都增加了3%的印花税。而且，不论买房出于何种用途，这笔额外征收的3%印花税都不能豁免。此外，英国政府额外征收的印花税并不局限于国内。如果购房者在其他国家已经拥有房产，那么在英国再次购买房屋时，要把之前在其他地方的房产价值一并计算，也就是说，无论身处在何地，只要购房者名下的地产价值超过了4万英镑，就得多缴纳3%的税。 织梦内容管理系统
　　
　　3%看似不多，但是对于投资投机者而言已经足以摧毁收益率。更为重要的是，随着时间的延长，投资投机者对于房市的负面情绪逐渐升温，最终导致伦敦乃至英国整体房市疲软的情况。此外，由于投资投机者通常采用最低成本撬动最多的资产，因此3%经过杠杆放大后将出现备注，其影响效果可能高达10%甚至更多。
　　
　　三、未来房价走势预期不一
　　
　　从当前情势来看，对于英国房价在今后一段时间的走势，市场上存在着不同声音。一部分分析认为，历经10年的上涨意味着英国房产市场面临更大的政治和经济不确定性，而加息和抵押贷款限制也会增加房产市场风险，预计未来几年英国房市将处于相对低潮，今明两年，英国房价增速可能仅为1%、2%。Rightmove也表示，由于经济等各方面不确定因素将对资本形成较大压力，预计今年英国房价增速将进一步放缓至1%，为2011年以来最低水平；伦敦房价或将下跌2%；高端住房市场房屋价格则可能会下跌4%。 copyright dedecms
　　
　　从近期出台的政策来看，目前也存在较大不确定性。今年2月，伦敦市政府宣布将推出首个给予伦敦和英国本地买家绝对优先权的购房政策“买房优先权计划”(Firstdibs)，即伦敦地区价格低于35万英镑的新房将优先出售给伦敦和英国当地购房者，开发商在销售时，第一个月仅允许伦敦居民购买，后两个月将购买权扩大到英国居民，海外投资者在新房发布3个月后才能入手。该计划针对的是“居民”而不是“公民”，这意味着，只要生活在英国，在这里学习或工作，不论国籍如何，都被视为“居民”。目前这条针对海外买家的限购令还未正式生效，但伦敦市长办公室透露，最早将于2018年夏天开始执行这一政策。
　　
　　不过，也有很对人对英国房市持乐观态度，特别是2017年11月英国政府宣布削减印花税的措施，更是大为提振市场信心。为减轻年轻人购房负担，2017年11月20日英国秋季财政预算案宣布，对首次购房自住者，购买低于30万英镑的房产将免除所有印花税；购买不超过50万英镑房产，将免除30万英镑部份的印花税。这意味着，首次购房自住者最高可减免5000英镑的印花税，这对首次购房者来说是一个好消息。无疑将在一定程度上推升房价。长期来看，在全英范围内，市场房源短缺、高就业率等因素也将在一定程度上对房价起到支撑作用。