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我国住房租赁市场从无到有，已经形成很大的规模。但是，住房租赁市场的发展还面临一些问题和挑战。 内容来自dedecms

住房租赁市场是住房市场体系的重要组成部分。一个规范、完善的住房租赁市场，不仅可以提高住房资源的配置效率，而且还能够促进房地产市场自我调节机制的形成并使之充分发挥作用，减少房地产市场非理性波动对社会经济带来的负面影响，增强房地产市场对经济发展和人民生活的贡献。随着我国市场经济的快速发展和住房体制的不断完善，我国住房租赁市场从无到有，已经形成很大的规模。但是，住房租赁市场的发展还面临一些问题和挑战，如何看待这些问题和挑战，并采取妥善的应对措施和解决方案，关乎未来住房租赁市场发展的进程和方向。

住房租赁市场发展面临的挑战

尽管我国住房租赁市场经历了从无到有的快速发展，但是与发达国家相比，我国住房租赁市场的发育程度还很低。必须认识到，我国住房租赁市场在发展过程中还存在一些问题，其未来发展还面临一些困难和风险，只有下大功夫处理好这些挑战，补齐住房租赁市场的“短板”，方可实现租售“两条腿走路”，满足我国广大城镇居民“住有所居”的需求。

住房租赁市场发展存在的问题 织梦好，好织梦

一是供求结构失衡。从需求看，当前我国住房租赁市场的需求主体主要由流动人口和中低收入群体构成。以城镇化为主要驱动因素，加之大学毕业生异地就业，我国每年都进行着大规模的人口流动，这些流动人口衍生出了大量租房需求。与此同时，房价高企导致中低收入群体的购房需求无法得到满足，加之限购限贷导致部分住房需求从住房买卖市场外溢到租赁市场，从而增加了租房需求人群。受限于租金支付能力，加上多数人不愿意合租，租房需求的户型结构多集中于配套设施齐全的小户型，而不追求大户型。但市场所能供应的小户型结构住房越来越少。从区域结构看，在一线和二线城市，租赁需求尤为旺盛，但房源供给相对不足，市场供给端存在比较大的缺口。以北京为例，2016年末北京常住人口约2173万人，租赁人口占比约34%，按照3.1人/户的平均家庭规模计算，租赁房屋需求大约为238万套，而目前北京租赁房屋的供给仅约有150万套，存在约三分之一的需求缺口。 本文来自织梦

二是我国住房租赁市场的管理制度建设还较为落后，监管缺位，市场运行不够规范。我国现行有关住房租赁市场的专门性管理法规只有2010年颁布的《商品房屋租赁管理办法》(2011年2月1日开始施行)和2012年颁布的《公共租赁住房管理办法》(2012年7月15日开始生效，仅适用于公共租赁住房的管理，且仅针对住房保障对象)，并且这些法规的内容存在着重要缺失，没有充分体现出公平性、科学性、合理性和先进性。相比之下，美国不仅有向各州进行示范的《美国统一住房租赁法》，还有各州专门的住房租赁法；德国则在《德国民法典》中专门设置了“住房租赁”。总体来看，我国现行的住房租赁市场管理法规体系很不健全，导致我国的住房租赁市场基本上是一个自约束或无外部约束的市场。这使得租赁双方权责利往往界定得比较模糊，违法违规住房进入租赁市场以及逃避监管的租赁行为并不能得到有效的管制，租赁双方失信违约也很难得到惩罚。 copyright dedecms

三是竞争不公平。这一问题主要表现在两个方面：一方面是专业化租赁经营机构与个人之间竞争的不公平，由于专业化经营机构是以企业的形式存在的，因此必须承担相关税费，也要接受消防安全等方面的检查，相对于个人，等于是额外增加了经营成本，这就使得它们在市场竞争中处于不利地位；另一方面是购买商品住房出租的出租户和自建、租赁、购买违法违章房屋的出租户之间竞争的不公平。购买商品住房要承担土地出让金以及一系列相关税费，成本很高，租金自然就高，而自建、租赁、购买违法违章房屋的，既未缴付土地出让金，也未缴付相关税费，因此可以以较低租金出租，结果造成在住房租赁市场上，合法住房竞争不过不合法住房。此外，一些法规文件得不到落实导致守法租赁与不守法租赁之间的竞争不公平。如《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》规定，“对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策”，但若逃避管制，获得的是零税负待遇。

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四是保障房后续管理不善。截至2015年末，我国已建成各类保障房超过4000万套，显著改善了中低收入住房困难居民的居住条件。但是，随着大量保障房陆续建成入住，保障房的维护、租金收取、物业管理、社区治理等一系列后续管理问题日益凸显。一些廉租房小区租金收取难、物业管理经费严重不足。还有不少地方的保障房没有缴纳住宅专项维修基金，未来公用设施设备的维修、更新改造都缺乏稳定的资金来源。在东北等部分寒冷地区，部分保障房社区还面临取暖费收取困难等问题。 织梦内容管理系统

住房租赁市场发展面临的困难 织梦内容管理系统

一是“重买卖轻租赁”的观念难以在短期内得到扭转。从住房消费方式看，租赁和买卖是住房消费的两种基本形式。在住房租赁市场和买卖市场都充分发展的住房市场体系中，人们在租赁市场上租房和在买卖市场上买房的效用机制应该是比较接近的。但在现实中，我国一直存在“重买卖轻租赁”的观念，体现在住房消费阶段上即表现为“一步到位”的超前思想，致使居民(特别是中低收入群体)住房消费行为和住房支付能力严重脱节。如果这种观念得不到扭转，住房租赁市场和买卖市场之间的正常化关系就难以得到建立。再加上近年来由于一些城市房价高涨，购房家庭获得很大收益，这种“财富效应”强化了“买房的都赚钱了，没买的早晚吃大亏”的认识，引发了更大程度的购房热。 copyright dedecms

二是提高市场化供给存在一定难度。当前我国住房租赁市场的供给主体可以分为四种类型，分别为：拥有一套以上住房的私有业主、提供公租房的地方政府、房地产经纪机构和房地产开发商。但长期以来，私有业主一直是住房租赁市场的主要供给主体，其他三类供房主体房源的供给相对有限。尽管近年来，专业化住房租赁经营机构逐步兴起和发展，但在住房租赁市场上，还远未成为主导力量，其拥有和支配的租赁房源极其有限。此外，就新增租赁住房的来源渠道而言，目前主要有三个渠道：一是商品房转化，包括居民或企业购买出租房企自持出租；二是新建租赁住房，即专门租赁住房用地新建出租物业；三是改变土地性质，包括商改住和工改住等。但需要说明的是，这三个渠道仍处于探索阶段，并且在目前的市场环境下，短期内这三个渠道都不容易有太大突破。 织梦内容管理系统

三是小产权房“转正”的难度很大。由于各种原因，小产权房作为一种尴尬的存在一直广泛游离于住房市场体系之中。在房价高企、房租不断上涨的一线城市，没有“正式身份”但租金低廉的小产权房受到了大量租户的青睐，甚至在部分城市合法住房租赁市场的规模远小于不合法住房租赁市场规模。尽管过去几年很多城市在控制小产权房的增量上已经取得了显著成效，但是由于其存量规模比较大，小产权房的身份问题解决起来并不容易——如果直接让其“转正”，价格低廉的小产权房入市之后对房地产市场的冲击难以估计；如果一直不让其转正，这些住房便不能更好地配置和使用，并且在实际的出租过程中更容易产生纠纷。

四是依靠财政补贴等方式支持住房租赁市场发展的政策难具有可持续性。从目前各级政府支持住房租赁发展的政策实践来看，各地普遍采用一系列财政支持措施，包括财政补贴、资金奖励、完善为租住居民提供公共服务等方式，这些政策无疑会增加政府开支。与此同时，税收优惠、增加租赁住房供地而减少商品住房供地等措施则会降低财政收入。毫无疑问，开支的增加和收入的减少必将增加政府的财政负担。如果这些政策不能够在短期内退出，那么各地政府公共财政的可持续性将面临更大的挑战。 内容来自dedecms

五是“租购同权”还需要进一步探索。尽管各地都在围绕房屋住户享有基本公共服务方面“租购同权”问题进行积极探索，但是受限于有关教育、医疗、养老、法律援助等基本公共服务的现有政策，“租购同权”在真正落实过程中仍存在诸多困难。

住房租赁市场发展需要关注的风险

一是房价存在被进一步推高的风险。过去一段时间，部分城市房价上涨压力比较大的一个主要原因就是商品住宅用地的有效供给不足。需要看到，在租赁住房用地大幅推出的同时，一部分商品住宅用地供应指标被挤占，在“重买房轻租房”这一观念没有扭转的前提下，商品住宅价格存在被进一步推高的风险。以北京市为例，2017年公布的《北京市2017～2021年及2017年度住宅用地供应计划》首次单列了租赁住房用地：五年全市住房建设计划安排150万套，其中产权类住房100万套，租赁住房50万套；五年全市计划供地6000公顷，租赁住房计划供地1300公顷，占比21.7%；商品住宅计划供地3470公顷，占比57.83%，相比2012～2016年间北京市商品住宅计划供地4300公顷(实际供地2452公顷)，减少了830公顷。无独有偶，上海的新五年供地计划显示，商品住宅用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，而2012～2016年商品住宅用地供应总量是3900～4100公顷。

二是房租存在被进一步推高的风险。一方面，随着房价不断高企、限购政策不断加码，越来越多的购房需求转变成了租房需求。据统计，2018年3月份以来，多地租房市场明显升温。对比春节前半个月(1月31日至2月14日)，春节假期结束后的半个月内，北京、上海、广州和深圳的租房需求分别增长了179%、188%、253%和283%。另一方面，各地政府以货币补贴的形式支持住房租赁市场，客观上也存在推高租房需求的可能性。数据显示，近期出台各种人才引进计划的杭州、长沙、武汉、成都、重庆、西安等城市均出现了租房需求的巨幅增长，平均涨幅超过180%。在租赁住房供给短期内难以显著增加的情况下，快速增加的租房需求推升房租上涨的迹象愈加明显。据媒体调查，2018年年初以来北京有的郊区住房租金上涨了五成，其他热点城市房租也有不同幅度的上涨。 dedecms.com

三是住房租赁市场上的金融风险不容忽视。近年来，为支持住房租赁企业的发展，各级政府对提供租赁住房房源或从事住房租赁业务的房地产开发企业提供了各种金融支持，比如支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，鼓励金融机构创新研发有针对性的金融产品和服务。但是，在实践中，一些原本为缓解房地产企业流动性的资产证券化支持政策最终演变成了以资产证券化的形式转移风险的渠道。这不但弱化了鼓励房地产企业更好经营的效果，而且还会提高房地产企业的杠杆水平，与当前降杠杆、控风险的工作有所冲突。此外，诸如房屋租金收益权质押贷款之类的贷款是没有抵押物的，这类贷款出现问题的可能性远高于抵押贷款。

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四是由租赁住房形成的集中居住存在引起社会隔离等风险。国际经验表明，保障房建设不易，管理更难，一些国家因低收入人群聚居带来的社会隔离等问题至今未能根本解决。从我国情况看，由于保障房的居住主体是就业能力相对较弱的低收入群体，在保障房已经开始大规模入住的情况下，需要尽快采取有效措施，应对可能出现的各类问题。

应对思路 内容来自dedecms

加快培育和发展住房租赁市场是落实党的十九大精神、构建租购并举住房制度的重要举措，这就要求必须妥善处理我国住房租赁市场发展过程中存在的问题、困难和风险。为此笔者提出如下建议。 本文来自织梦

第一，顺应城市化规律，重点发展人口净流入较多的一、二线城市的住房租赁市场，确保一、二线城市土地供给和住房供给的增长，夯实租赁房源供给增长的基础，同时促进住房存量供应结构调整，通过工业厂房改造、“城中村”改造等措施盘活存量住房，提高存量住房中用于租赁的房源比重，解决住房租赁市场的供求失衡问题。第二，健全和完善住房租赁市场管理法规，稳步推进住房租赁市场法规的实施，加强监管，规范不公平竞争，构建住房租赁市场发展的长效机制，保护租赁利益相关方合法权益。第三，加强租赁住房等保障房的后续管理，明确保障房的维护、租金收取、物业管理、社区治理等工作的主体，确保租赁房住户的居住质量，防止由集中居住引起的社会隔离问题。第四，更加强调法治化、市场化的手段支持专业化、机构化住房租赁企业发展，更多地调动市场化力量，尽量减少政府对市场的直接干预，尤其要慎用货币补贴、现金奖励等直接增加财政负担的政策措施。第五，在为住房租赁企业提供金融支持的同时，要加强规范住房租赁资产证券化工作程序，落实住房租赁资产证券化的监督管理工作，防范住房租赁市场金融风险的积累。第六，统筹完善户籍制度与住房制度，推动基本公共服务均等化。