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内容摘要：为有效盘活工业闲置土地、工业低效土地，提高土地使用效率、拓展发展空间，本文在学习借鉴浙江省经验做法的基础上，提出上海应从科学界定标准、坚持奖惩结合、坚持共建共享、完善体制机制法制清理无效供给等方面提升工业用地集约利用水平。

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关键词：工业用地 集约利用 启示

近年来，上海工业用地可供增长的空间日益减少。在“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”土地利用政策引导下，新增工业用地需求主要依靠工业区外建设用地减量化增减挂钩或者盘活工业区内存量土地予以支持。为有效盘活工业闲置、低效用地，提高土地使用效率，本文在学习借鉴浙江省经验做法的基础上，提出了上海工业用地集约利用的初步考虑。

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一、上海工业用地集约节约利用的基本情况 织梦内容管理系统

根据上海城市总规功能分区要求，上海现状工业用地分属104产业区块、195区域和198区域。近年来，随着建设用地减量化的实施推进，全市工业用地的规模和比重在逐年下降。截至2016年，上海现状工业用地（地籍数）为734km2，占建设用地总面积的23.26％，实际工业用地面积约600km2。工业稳增长的压力在逐步加大，亟需提升亩产效益，但工业用地绩效水平参差不齐，部分用地产出效益过低。2016年，上海市产业园区单位土地工业总产值68.9亿元/km2。其中，国家级开发区98.34亿元/km2，市级开发区66.73亿元/km2，城镇工业地块仅为36.42亿元/km2。 织梦好，好织梦

（一）主要举措 内容来自dedecms

在落实“五量调控”基本策略的前提下，为充分挖掘存量工业用地资源，提高存量工业利用质量和综合效益，上海开展了工业用地集约节约利用的探索和创新，主要的措施有： copyright dedecms

1、探索多元供地方式，有效降低转型升级成本。工业用地产业项目类、研发总部产业项目类可采取“带产业项目”挂牌方式供应土地；工业用地标准厂房类、研发总部通用类则通过公开招拍挂方式供应土地。同时，鼓励采取租赁方式使用土地，逐步实行工业用地“租让结合，先租后让”的供应方式，由中标人或竞得人先行承租土地进行建设，通过达产验收并符合土地出让合同约定条件的，再按照协议方式办理出让手续。 dedecms.com

2、实施土地全生命周期管理，加强动态监管。上海工业用地实施弹性年期出让制度，一般工业用地出让年期不超过20年，经认定后的重点工业项目最高出让年限可以为50年。同时，加强项目开竣工、投达产以及使用过程中的定期绩效评价、土地使用权退出等管理机制；强化工业用地生态环境保护，要求出让前检测土壤环境作为“本底值”，土地使用权转让或退出时再次进行检测，确定环境治理修复责任；实施项目在用地期限内利用状况的全过程动态评估和监管。

3、创新实施模式与路径，分类推进存量盘活。《关于上海盘活存量工业用地的实施办法》（沪府办[2016]22号）明确了区域整体转型、有条件零星转型等存量盘活模式和实施路径。在具体方式上，各工业园区结合实际，采取了变功能（改变业态）、换企业（腾笼换鸟、二次招商）、扩增量（提高容积率、原地扩建）以及调存量（腾挪厂房、零地招商）等手段进行盘活。

4、规范持有转让管理，确保实体产业发展。为抑制工业地产炒卖行为，上海进一步加强工业用地的转让管理，通过土地出让合同中约定工业用地物业转让要求以及违约责任，督促受让人严格按照合同约定进行开发利用，确保工业用地确实用于实体产业发展。比如，工业用地产业项目类、研发总部产业项目类、工业用地标准厂房类的建设用地使用权均不得整体或分割转让，且宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，但后者可出租；研发总部通用类可出租，建设用地使用权人须持有70％以上的物业产权，剩余部分可分割转让。 内容来自dedecms

5、完善增减挂钩机制，促进198地块减量化。从2014年下半年开始，上海减量化工作进入实质性推进阶段，并形成了新增建设用地计划与建设用地减量化挂钩、类集建区奖励、建立市级减量化专项扶持性资金以及减量化“双指标”财政补贴和有偿使用制度等政策措施。经过两年多的探索与实践，至2016年底，上海累计完成减量化立项36.6km2，其中已完成复垦验收14km2，初步取得了阶段性成效。“十三五”期间，上海将实现低效建设用地减量50km2，其中工业用地40km2。 内容来自dedecms

（二）存在问题 织梦内容管理系统

目前，上海工业用地在推进集约节约利用方面主要面临以下问题：

1、相关认定标准有待完善。一是低效工业用地认定难度大。目前上海对低效工业用地认定以投资强度、产出绩效作为主要指标，缺乏对企业科研投入、节能、环保、本地就业、安全生产等要素的考虑，有失偏颇。二是对劣势企业的认定，需结合产业前景、成长周期、环境安全、资源消耗等要素的考虑，认定较为复杂。 dedecms.com

2、土地收储成本高，资金缺口大。一方面，对存量工业用地进行收储需要向淘汰企业支付大量补偿资金。包括违约赔偿金、企业主补偿金、职工安置金、土地整理费用等，这些费用导致区政府和园区经营者的土地二次开发成本负担过重。另一方面，受新增工业用地基准地价调整、土地出让年期调整等的影响，存量工业用地持有人“留地博利”预期提高，工业用地收储及“二次开发”成本不断提升。此外，国家地方融资平台清理、地方债务总量限制、清理规范税收优惠政策等一系列新政陆续出台，单纯依靠财政资金投入、银行借贷、发债方式进行“土地收储收购一出让一再开发”的模式难以为继。 织梦内容管理系统

3、倒逼企业盘活存量的法律依据不足。目前，104区块存量工业用地近400km2，经过持续性结构调整，现有企业大多手续合法齐备，关停或盘活的法律依据和政策合力不够。对2014年前出让的存量土地，因未实施全生命周期管理，政府予以收回处置的法律政策依据不足、合同条框缺少约定。原有工业企业多以与政府协议方式拿地，协议出让是法律明确的一种出让方式，使用权受到保护。政府在工业用地收购储备时如强收强卖则缺少法律依据。此外，尽管近年来上海相继出台推动工业土地二次开发的相关政策，但是对包括出让、使用、转让等环节在内的土地利用法律依据缺乏明确界定。 copyright dedecms

4、缺乏利益分享机制。由于对土地权限和利益权属界定不清，在开发过程中政府、园区、企业及农户的利益取向不一致。比如，区政府及乡镇工业园区经营者希望拥有持续的土地收益，用地企业及农民希望切实保障土地的合法权益，而新进企业则希望降低用地成本，协调成本和难度都较大。同时，由于利益分配的机制仍未建立。对企业长期利益考虑不够，导致用地主体对土地的二次开发动力不足。

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5、部门协调欠缺未成合力。原有工业用地调整转型的过程中，面临企业改造定性、发展方向、职工安置、土地使用权处置、再开发利益分配等诸多问题，涉及多部门管理，需要环保、产业、土地、财政、金融等的政策协调支持。而各部门脱不开本部门的权力与利益羁绊，虽对转型升级的具体问题都有发言权，但又都不做主，部门之间缺乏合作，尚未形成政策合力，影响了盘活的进程与效率。 本文来自织梦

二、浙江省工业用地集约利用的主要做法 本文来自织梦

素有“七山一水二分田”之说的浙江，人多地少，土地后备资源匮乏，土地供需矛盾十分突出，节约集约用地成为缓解土地供需矛盾的根本出路。近几年来，浙江省委、省政府高度重视工业用地的集约节约利用工作，先后实施了“365”节约集约用地行动计划，开展以土地资源利用为重点的要素市场配置改革试点，推进“三改一拆”行动、亩产倍增行动计划、城镇低效用地再开发等，出台了一系列鼓励和推动集约节约用地的政策措施，各地在推进工业用地集约节约利用工作中积累了许多宝贵的经验。 copyright dedecms

1、推广完善“亩产论英雄”机制。2006年，浙江在全国最早提出并实践“亩产论英雄”理念，以土地资源的节约集约利用促进产业结构的转型升级、提质增效，并在实践中不断探索推进。浙江省政府要求各地建立科学的亩产效益评价体系，每个企业有张“成绩单”，根据“成绩单”确定电价、水价、排污费、用地、用能、信贷等要素配置优先次序，实施差别化要素价格，奖优汰劣。根据2017年4月浙江省委、省政府出台的《关于坚定不移持续深入打好经济转型升级系列组合拳的若干意见》，浙江全面实施企业综合评价和资源要素市场化改革，加快亩产效益综合评价范围从规模以上企业向规模以下企业扩展；评价标准从以提高土地、能源、用水、排放等单位资源要素产出率为导向，向主要以科技创新、技术改造等创新要素生产率提高为导向升级。 copyright dedecms

2、实施差别化城镇土地使用税征管政策。为改变园区内矮厂房遍地、土地浪费严重的现状，让多占地的企业多付出成本，浙江在全国率先实施调整城镇土地使用税政策，通过税收手段倒逼企业提高土地使用效率。差别化城镇土地使用税征管政策最早在绍兴市柯桥区试点，其政策核心是以“亩均税收”来确定土地使用税征缴，即按照纳税人的亩产税收贡献等指标情况，实行“高征高返”，排名靠前的土地使用税有返还，排名靠后的全额征收，倒逼企业转型发展或腾退土地，提高土地利用效率。2014年，在试点基础上，浙江开始在全省推行调整城镇土地使用税政策促进土地集约节约利用工作，各市、县（市、区）可在规定的权限范围内，自行研究确定土地等级划分级数、范围和适用税额标准调整与否及调整方法。

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3、府院联动促进“僵尸企业”盘活资产。为预防和化解行政争议，推动依法治理、依法行政，2008年浙江在全国首创政府法院联席会议制度，至今已召开8次会议。在此机制带动下，浙江各地陆续有市级和县级政府与法院对接，举行联席会议，不少地方还将联席会议制度化、常态化。如今，府院联席会议的议题范围正在延伸，从预防化解行政争议扩展到服务中心工作。以衢州市为例，衢州中院与衢州市政府在2015年4月与2016年3月两次召开以“僵尸企业”处置为主题的府院联席会议，府院合作实施“双百”僵尸企业盘活工程，按照“市区一体、府院联动、审执兼顾、执破衔接”的原则，着力推进企业破产审判和资产重组盘活工作，大批工业用地和厂房等存量资产得以盘活。

4、创新合同监管模式。在破解政府部门“重审批、轻监管”问题上，浙江频出重拳，重构了精准化的监管机制。海宁实行《土地出让合同》和《项目投资管理合同》“双合同”管理，将投资强度、达产亩均销售和亩均税收等纳入合同中，实行出让合同的履约认定制度和完全产权的分阶段权证管理，实现属地、招商平台、项目主管部门、国土部门等多方履约监管。杭州将合同一分为三，对土地出让涉及的法律关系进行全面梳理，编制了《土地出让合同》《产业项目履约监管协议书》《交地协议书》指导文本，明确了属地政府、受让单位、土地开发主体等各方责任。《土地出让合同》仅对土地产权性质进行确定；《履约监管协议书》包括投入、产出、行业门类、开发建设周期、评价考核等内容及相应违约罚则，由属地政府与受让单位签订协议并监管项目；《交地协议书》明确了土地交付标准、交付时间及相应违约罚则，让具体从事土地一级开发的主体承担法律责任。

5、实施灵活供地方式。浙江省政府积极创新工业用地市场配置方式，坚持和完善招拍挂出让制度，创新实施先租后让、租让结合、分阶段出让和弹性出让的灵活供地方式。以嘉兴为例，除采用传统出让供应方式外，嘉兴对符合规划的标准厂房、仓储等项目及短期产业用地实行租赁方式供地。还采取分阶段出让方式，并对用地单位建设情况和投产初始运行情况进行“3+5+X”分阶段验收考核。杭州为降低实体经济企业用地成本，在灵活供地上也进行了有益探索。如30年期用地，可以一次性出让；也可以采取“6+24年”先租后让，前6年仅需支付总地价的10％作为租金，免收建设项目履约保证金，考核达标后签订出让合同并付清地价款，减少企业用地成本的资金沉淀。 本文来自织梦

6、实施差别化地价政策。作为全国四个工业用地市场化配置改革试点城市之一，嘉兴有序推行相关改革试点工作，通过“增量选优、存量提质”丽大路径，力求实现土地要素配置效率和效益最大化。对符合产业导向的先进装备制造业、高技术产业、战略性新兴产业以及工业企业绩效评价为A类等优先发展且节约集约的项目，采取地价修正系数修正下浮确定出让起始价。对不符合产业转型升级但国家仍允许投资的产业用地，按照土地评估价格上浮不低于20％设定出让起始价。创新建立产业发展导向地价修正体系，引导企业向投资强度大、亩均效益好、亩均税收高的新兴产业转移，倒逼企业加快转型升级，同时有效增强招商引资的吸引力。 本文来自织梦

7、严格把控新增工业项目准入门槛。浙江修订出台了《浙江省工业等项目建设用地控制指标（2014）》，明确工业、仓储类、标准厂房及研发总部类项目在土地利用上的控制标准，进一步提高了新增建设项目用地准入门槛。杭州对新增工业用地提出了工业项目投资总额、投资强度、亩均产值、亩均税收等准入指标。如市区新增工业用地投资总额不低于5000万元，投资强度不低于400万元/亩，产值不低于720万元/亩，税收不低于30万元/亩。义乌也设定了不同行业在固定资产投资强度、土地产出和土地税收方面的准入门槛，要求新招选项目原则上投资额不低于320万元/亩，达产税收不低于20万元/亩，支持“高税无地、高税少地成长性企业”加快发展。海宁对新增工业项目用地亩均投资强度原则上要求达300万元以上，并不再对总投资5000万元以下、亩均税收低于18万元的项目进行供地。 copyright dedecms

8、鼓励引入市场化机制盘活利用土地。为进一步撬动地方政府、企业、村集体经济组织、原土地使用权人的积极性，让全社会都能享受再开发的利益成果，浙江多地制定了相关政策鼓励、引导和规范市场主体参与城镇低效用地再开发。如允许土地使用权人通过资产重组、股权转让等方式，与合作单位进行联合开发建设；土地出让收益再分配、财政扶持奖励、市场主体直接合作开发等。 copyright dedecms

9、清查处理闲置低效工业用地。2015年9月，为加快批而未供土地消化利用和闲置低效土地处置整改工作，有效提高土地资源利用效率，浙江全省开展了批而未供和闲置低效土地处置“百日攻坚”专项行动。针对闲置土地，通过消除障碍动工一批、帮扶解困开发一批、异地置换盘活一批、采取措施回收一批、落实收费处置一批、因地制宜处理一批的方式推进。在完成处置措施后，省政府明确主体责任，通过实行挂牌督办、开展重点督办、实施销号管理、开展约谈问责、强化通报考核等方式加强整改督办。据统计，2015年浙江共消化利用批而未供土地14.2万亩，其中“百日攻坚”专项行动开展以来的3个月内共消化利用批而未供土地6.4万亩，占全年批而未供土地消化利用总量的45.1％。 织梦好，好织梦

三、浙江工业用地集约节约利用对上海的启示

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借鉴浙江工业用地集约节约利用的经验，结合上海实际，未来可从以下几个方面进一步提升上海工业用地的集约节约利用水平。

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（一）科学界定内涵标准，分类实施盘活路径

组织专业力量对全市工业用地利用状态、缴费情况、闲置状况与原因等进行全面的摸底清查，在此基础上对闲置低效的土地进行性质分类认定，并根据有关政策法规分别实施相应的盘活路径。

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1、闲置关停型低效。从是否维持生产经营视角评价工业用地是否低效，主要认定指标包括是否为闲置用地、空闲用地、停建停产、倒闭外迁停产、转型停产等。对这类企业，采用收回、收购、搭建租赁转让信息平台招商引资等各种措施盘活土地。

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2、开发利用型低效。从土地利用强度角度认定工业地块是否低效，主要认定指标包括容积率、建筑系数等。对这类企业，通过鼓励增加容积率、简化改扩建审批流程、允许土地分割转让等方式提升利用强度。 dedecms.com

3、投入产出型低效。从土地利用绩效角度考察工业地块是否低效利用，主要认定指标包括单位土地固定资产投资强度、单位土地产值、单位土地税收等。对这类企业，政府需主动和企业沟通，提前筹划各种增效路径或盘活路径，如鼓励企业增资扩建、转型升级，融资支持、税收减免；亦可鼓励其转型开发（指重建为总部研发用地）；还可通过关停并转置换新型产业。 dedecms.com

4、产业导向型低效。从产业结构升级、定位和环保角度考察工业地块是否低效（主要针对用地性质不发生转变的工业地块），主要认定指标包括淘汰类产业、单位产值排放、单位产值能耗以及土地污染程度。对这类企业，鼓励其进行环保改造，或进行产业调整升级，或进行转型开发，或关停并转收购、回收或置换。对形成污染的土地必须实施污染修复、治理。

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5、合同契约型低效。基于土地出让全生命周期管理视角，从工业用地的开发利用过程是否符合合同条款规定的角度认定其是否属于低效用地。主要认定指标包括开竣工合同时间、开发强度合同指标、产业绩效合同指标、投资额及强度合同指标等。对这类企业，开展履约情况评估，不符合要求的，按照合同约定退还土地使用权。 织梦好，好织梦

6、用途配置型低效。基于用途规划管理的视角，从地块的实际使用情况与规划最佳使用状态的匹配程度衡量工业地块是否低效（主要针对规划用途已转变的工业地块），主要认定指标包括最高最佳用途和最高最佳强度等，其依据为城市控制性规划方案。对这类企业，采用收购、收回开发；自行、合作、委托开发；区域整体联合重建开发等多元化主体参与的再开发模式盘活土地。 织梦内容管理系统

（二）坚持引逼奖惩结合，形成政策发展合力 内容来自dedecms

1、强化集约用地的规划计划引导。一是锁定总量，优化工业用地发展布局。到2020年上海全市规划工业用地总规模控制在550平方公里左右，中长期依托城市化推进区块数量和工业用地总量规模稳中有降，到2040年全市规划工业用地总规模控制在规划建设用地规模的10％-15％。在工业用地总量控制的基础上，进一步加强104、195和198区域的统筹优化联动机制，实现有进有退、动态调整、优化布局。二是编制存量工业用地盘活利用专项规划，明确重点转型区域、总体规模及其盘活方向、开发时序和实施策略以及基础设施、公共服务设施和其他公益性设施的功能、规模及布局要求。在此基础上，编制存量工业用地开发利用年度计划，明确年度内存量工业用地资源盘活利用的项目，确保存量工业用地的合理、有序、滚动开发。

2、完善二次开发的奖励措施。一是利用土地价格和容积率等工具进行奖励。对于符合园区产业发展导向、土地集约利用度较高的项目，可适当降低供地价格。根据开发地块的面积大小、区位条件、用地属性及地块设计方案提供的城市交通空间、开放空间与公共功能空间情况，予以适当的容积率奖励，从而引导企业从被动顺应规划转为主动推进规划。二是使用多种税收优惠工具进行奖励。尽量降低工业用地现有存量在企业间进行转让的成本，对于二次开发和节约集约用地的项目可减免或返还土地收储、回购及转让中的土地增值税及相关行政规费；对于因企业转型升级而带来的税收增加部分，可允许园区在若干年内自留用于扶持园区二次开发；给园区企业提供二次开发专项贷款贴息政策。三是支持完善产业配套服务设施，允许工业用地配套服务设施比例由原来占总规划建筑面积的7％提高到15％。 dedecms.com

3、建立低效用地的退出倒逼机制。一是征收土地闲置费。因企业自身原因造成工业用地闲置满1年不满2年的，由土地执法部门按出让或划拨价款的20％征收土地闲置费。二是实施差别化城镇土地使用税政策。借鉴浙江经验，根据企业单位面积税收贡献征收差别化的城镇土地使用税。对亩产税收低于行业平均税收水平的工业企业实行全额征收，对亩产税收达到行业平均税收水平以上的工业企业实行减半征收。三是建立履约保证金制度。为保证受让人按时开工、竣工、投产，可在出让合同中约定，按出让价款的20％作为项目时间履约保证金。按开工、竣工、投产6:2:2设置（目前上海青浦、闵行、金山等区已实施），采取分阶段履约退还或违约罚没的差别化方式管理。四是调控资源要素价格。对于产出高的优势企业和项目，优先保证其正常用电、用水；对于高耗能、高排放、低产出的企业，先行安排其实施错避峰，确保有限资源发挥出最大效益。对列为低效用地的企业，实施差别化的电价和水价政策，电价、水价按一定比例上浮。 织梦好，好织梦

（三）坚持共建共享，构建多方利益平衡机制 copyright dedecms

盘活存量工业用地的一个重要阻力是不同主体之间存在利益争端。为进一步调动原土地权益人、开发主体、集体经济组织等盘活存量工业用地的积极性，必须构建多方参与、共建共享的利益平衡机制。

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1、探索建立合资入股、共同开发机制。通过建立股份合作方式，由原土地使用权人与政府的资产经营公司以一定的股份进行联合储备和开发，并且由政府的资产经营公司控股。通过让原土地使用权人参与储备和开发，分享存量工业用地盘活后收益，调动企业的积极性。 dedecms.com

2、探索建立以返还一定比例的建筑面积为前提的收储机制。在土地收储时，明确在土地储备后进行招拍挂时，返还给原土地使用权人一定面积物业作为补偿，以此作为土地招拍挂的前提条件进行约束，并将该条件写入新的土地出让合同中。 dedecms.com

3、探索建立共享土地增值收益的利益平衡机制。采取收储后公开出让产生土地储备收益的工业用地，在对工业用地、建筑物、设备等进行评估后收储补偿的基础上，按照土地储备收益的一定比例，由市、区土地储备机构再给予补偿。

4、设立二次开发专项基金。针对二次开发任务繁重以及自身财力的矛盾，建议通过统筹上海战略性新兴产业扶持资金、技术改造资金、产业结构调整专项资金和土地出让金，提取一定比例设立二次开发专项基金，用于支持开发主体基础设施改造、土地收储、同区联动开发等，鼓励园区盘活存量资源和产业转型升级。 织梦好，好织梦

（四）完善体制机制、法制，加强协调和监管 织梦好，好织梦

1、建立工作协调机制。依托现有的工业区发展联席会议，成立由市领导牵头，经信委、发改委、规土局、环保局、财政局、建交委、住建委、地税局、统计局等职能部门以及相关各区参加的协调推进机制，下设上海工业区块发展领导小组以及办公室，加快工业用地集约利用和产业结构调整转型的步伐。领导小组负责全市工业区块发展的决策指导、政策制订、综合协调和评估考核等工作。办公室具体落实领导小组各项工作要求，协调解决工业区块发展中的共性问题。 内容来自dedecms

2、建立健全评估考核机制。一是建立土地批后集约动态监测评估体系。结合已有的土地利用动态监测系统，将集约利用指标纳为批后监测指标，监测、评价项目用地的实际集约利用情况，掌握每个开发区土地集约利用程度。完善工业集约用地监测体系、网络建设，建立工业用地集约利用评价信息管理系统，及时反映不同区域、不同行业、不同时期工业用地集约利用情况，为制订土地调控策略提供决策依据或参考。二是建立健全工业用地集约利用考核机制。根据产业生产特征、城市发展规划等，分行业制定工业用地集约利用技术标准，确定集约利用考核的指标项目和标准，落实考核内容、实施主体、责任机构等，将考核结果与土地供应以及领导政绩相挂钩。三是强化土地批后监管，根据土地出让合同中明确的建筑容积率、建筑密度、绿地率、开发周期、投入产出等限制条件进行跟踪检查，对未达到合同约定的，要追究土地使用者的违约责任。

3、加强集约用地法制建设。一是加大工业用地集约利用法制建设力度，推动工业用地集约利用立法工作，从宏观层面建立健全工业用地集约利用相关法律法规及相应的政策，确保各部门在执法中能有法可依。二是加强联合执法力度，加强消防、税务、规土、环保、人保、水务、公安、安监、质监等部门的分工协作，共同推进，对涉及税收违规、环保信访、用工不规范、消防安全隐患以及质量问题的企业进行监管处罚，在法律许可范围内实施上限处罚。

（五）清理无效供给，加快工业用地新陈代谢 dedecms.com

1、加大力度推进198地块减量化。一方面“以减定增”，根据各区实施198地块减量化的力度和成效，来配给其新增计划规模。另一方面“以增促减”，实施经营性用地和一般工业用地新增用地计划与减量化挂钩机制，倒逼198地块“排毒”。一是针对198地块中经济效益较好、符合产业发展导向、吸收当地劳动力在50％以上且能够排污纳管的企业，可通过逐步保留、安排搬迁至195地块或104地块等方式继续经营。二是为保证减量企业“减得了、走得好”，可借鉴浦东新区模式（浦东新区与南通市联合建立“祝桥启东产业园”，减量企业经评估后引入园区，实现区域经济合作和互利共赢），探索创新减量企业异地产业升级措施，通过梯度转移实现产业升级。三是结合“五违四必”区域环境综合整治，加大对198地块的综合执法。

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2、加强闲置土地处置。一是依托土地全生命周期管理制度，加强闲置土地的源头管理，建立合理、可行的存量工业用地退出机制。二是建立完善的闲置用地监测、预警和分类处置机制，对非企业原因造成土地闲置的，通过协商方式修改相关约定条款，采取延长动工开发期限、调整土地用途规划条件、协议有偿收回、异地置换、业态转换等方式处置。对企业原因造成闲置的，要及时征收土地闲置费或收回土地使用权。三是建立闲置工业用地处置情况与新增建设用地指标使用、新增经营性用地出让挂钩机制，加强定期考核，倒逼各区加快专项清理力度和效率。

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