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　　 无论是资源的凝聚还是产业的发展，最终都将体现为人口的聚集。 织梦内容管理系统

　　 不同城市的经济发展、政策差异以及人口流动趋势都导致房地产的区域性特征日益明显，城市间的分化仍在继续。当然，影响城市竞争力的因素有很多，但无论是资源的凝聚还是产业的发展，最终都将体现为人口的聚集，因此研究城市竞争力最重要的就是研究城市对人口的吸引力。 织梦内容管理系统

　　 从长周期来看，住房价值主要体现在其商品属性，支撑房地产发展的核心要素在于人口，人口规模决定了城市住房需求的总量，同时经济基础决定了价格空间。而人口的流向又取决于经济的发展，经济发达的城市吸引更多的人口聚集，区域和城市间经济发展的不均衡也正是造成人口流动最主要的因素之一。 本文来自织梦

　　 我们将化繁为简，从当下一二线城市的人口变化出发，去发现哪些城市正在成为新的人口聚集地，哪些城市将面临失去竞争力的隐忧。同时，由于经济发展是人口流入的先导因素，且鉴于房地产市场的区域性特征，我们也将从城市发展演变的长期趋势入手，根据省域范围内省会城市发展的不同阶段特点，探寻未来城市发展与人口流动的方向。

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　　 1.人口格局正在发生改变

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　　 北上深和天津、重庆是过去五年全国人口流入较多的城市，人口竞争优势突出 内容来自dedecms

　　图：主要一二线城市2011-2015年年均新增常住人口分类 内容来自dedecms

　　数据来源：国家统计局，各城市统计局 copyright dedecms

　　 京津冀、成渝以及中部城市群成为新的人口聚集地。从2011-2015年主要一二线城市新增常住人口数量可以看出，北上深和天津、重庆在过去五年是全国人口流入最多的城市，人口竞争优势突出。而郑州、武汉、广州、成都、石家庄处于第二梯队，年均新增常住人口在10-20万之间。这10个城市是目前全国人口增长最快的地区，城市竞争力正在不断增强。 copyright dedecms

　　图：一二线城市2001-2010年与2011-2015年年均新增常住人口对比

　　数据来源：各城市统计局 织梦好，好织梦

　　 21世纪的前十年是我国人口流动最快的十年，大量人口从农村进入城市，从中西部落后城市向东部发达城市聚集。我们认为，具有先发优势和资源高度集中的东部发达城市短期仍是人口流动的方向，但从最近五年的数据，我们发现一些变化正在发生。 内容来自dedecms

　　 主要城市常住人口增量普遍下降。首先，从上图我们可以看到，大部分城市出现在对角线的下方，即最近五年，大部分城市的人口增量与前十年相比出现下降，这主要是由于本世纪的前十年，国内经济和城市化均处于快速发展阶段，大量三四线城市人口流入省会城市，尤其是东部沿海城市的先富效应更是吸引中西部大量人口流入，这也造就了本世纪前十年流动人口的爆发式增长。然而近五年，产业结构的调整以及城镇化的放缓导致一二线城市新增常住人口增速普遍放缓。

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　　 天津、重庆近五年年均新增常住人口远超前十年，人口规模仍处于快速增长期。天津已超越北京、上海，成为近五年人口增长最多的城市，这主要源于天津仍处于城市扩张期，同时受益于京津冀城市群规划利好。而北京、上海人口增长的放缓很大程度是受到人口控制政策的影响。另一个发生显著变化的城市是重庆，重庆常住人口由2001-2010年年均增长3.6万上升至近五年年均增长26.4万，即使只看主城9区，近五年人口年均增量也达到17.8万，这也在一定程度上反映出产业转移导致中西部人口出现回流现象。 内容来自dedecms

　　 苏州、杭州、南京等东部沿海发达城市人口增长正经历由数量扩张型向质量增长型转变，对高品质产品和服务的需求正在全面扩张。随着产业结构升级以及用工成本的上升，东部产业向中西部转移的动能正在不断增强，东部发达城市过去劳动密集型产业正在逐渐转出，人口增量放缓属于意料之中。随着高新技术产业的比重逐步增大，东部城市人口增长模式正经历由数量扩张转向质量提升的阶段，更多高知人群的聚集将带来更高的消费能力，也势必将带动城市消费需求升级，人们对高品质产品和服务的需求正在全面扩张。

　　 郑州、武汉、长沙等中西部省会城市常住人口保持稳步增长，规模提升空间仍在。东部产业转移的首选地最有可能是那些具备一定经济和产业基础的中西部省会城市，除了我们前面提到的重庆外，图中分布在对角线附近的郑州、武汉、长沙等城市，近五年保持了与前期基本一致的人口增长速度，未来一段时间内，城市仍将处于规模扩张阶段。虽然产业转移需要较长时间落地，且经济的发展要领先于人口的聚集，但我们长期看好中西部核心省会城市的人口竞争力。

　　 深圳年轻人口占比远超其他城市，城市活力与竞争力突出；苏州、郑州、天津、合肥年轻人口占比显著提升，人口结构得到优化

　　图：2010年一二线城市20-44岁常住人口占比

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　　数据来源：国家统计局 copyright dedecms

　　 受到数据的限制，我们使用2010年人口普查数据来分析城市人口结构的变化。我们将20-44岁人口作为城市青年人口的代表，可以看到，深圳青年人口占比高达70%，大量的年轻人口成为深圳的创新与活力之源，同时年轻人口也带来大量住房需求，这也是支撑深圳房价快速上涨的因素之一。厦门、广州、苏州、北京和乌鲁木齐青年人口占比也超过了50%，受到年轻人口青睐的城市未来更具发展潜力。同时，郑州、天津、合肥等城市在本世纪的前十年中吸引了大量年轻人口流入，人口结构得到优化。 copyright dedecms

　　 前文我们单纯的从人口增长的角度看到了国内主要城市人口竞争力的现状，毫无疑问，一二线城市仍然是未来一段时间内资源流向和人口聚集的核心区域。而从经济发展和人口聚集的关系来看，城市的发展路径虽存在差异，但仍有一般规律可循，接下来的分析我们将从省会城市出发，选取省会城市主要源于：首先，除了4个直辖市外，省会城市基本构成了我国主要的一二线城市，多数省会在省域范围兼具行政中心，经济中心，文化中心，交通中心等功能，是我国城市构成的核心组成部分；同时，除了全国性经济中心外，省会城市多是省内人口流动的首选地，而省域发展是区域发展的重要模式之一。由于过去城市产业经济基础不同，收入差距明显，不同省份之间出现发展的先后差异，因此，除了人口现状外，我们希望通过对城市发展路径的研究，探究主要城市未来可能发生的变化。 内容来自dedecms

　　 2.经济与人口发展的不平衡将带动新一轮人口流动

　　 我国早期的人口流动是从中西部向东部和东南沿海一带流动，但劳动力的流动方向对经济变化高度敏感，伴随区域间经济发展的变化，人口流向也在发生改变。随着中部崛起、西部大开发等国家战略的推进，东西部地区间的不均衡局面有望得到改善，人口流动也将重塑我国的城市格局。

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　　 发达省份的城市经历了经济与人口向省会聚集到发散的历程，已形成多核心发展模式；中等及欠发达省份的省会城市仍处于壮大过程中，且集中度仍在不断提高

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　　 在区域经济学领域，无论是弗里德曼的“核心-边缘”理论，还是威廉姆森的“倒U理论”都说明区域发展将经历一个先聚集后分散的过程，也就是说，将经历非均衡发展与均衡发展的交替过程。映射到省域城市的发展上，将表现为当各城市经济发展水平均落后且差距不大时，经济的发展客观上要求资源和人口向局部聚集，优先和重点发展一部分区域，此时地理区位以及行政因素都使得省会城市成为局部优先发展的首选地，经济重心和人口重心均向省会城市倾斜；而随着地区间差距逐渐扩大，区域内的不平衡也会制约整个区域经济的发展，在发展的过程中，省会城市也会面临经济结构调整，随着省内其他城市的持续发展，省会城市经济及人口占比出现回落，区域发展趋向均衡，继而往复下一轮聚集。这也正是东部沿海发达省份多呈现双核发展的原因，如广州与深圳、南京与苏州、福州与厦门等。

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　　图：1995-2015年按人均GDP划分各类省会城市GDP占全省平均比例

　　表：按人均GDP划分的各类省会城市发展特点 dedecms.com

　　数据来源：国家统计局，各城市统计局

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　　 我们将省会城市按照所在省的人均GDP进行分类，对同类省会城市的表现进行趋势性分析，但这并不代表其中的每一个省会城市均符合这一规律。结果可以看到，江苏、浙江这类人均GDP水平最高的省份，省会城市GDP占比均处于较低水平，且GDP占比在1995-2005年处于上升阶段，随后进入下行周期，呈现倒U走势，直到2011年占比再次提高，主要是因为经济发达的省份已经完成了资源向省会城市集中再到分散的过程，或者城市发展初期就选择多极发展模式，省域范围内城市发展相对均衡，同时省会城市常住人口的占比也处于较低水平。而对于人均GDP处于5-7万的次发达省份，如福建、广东等，省会城市GDP占比自2004年之后持续下降，常住人口占比也保持相对平稳。 copyright dedecms

　　 人均GDP4-5万的省份，如湖北、陕西等，经济发展程度居中，省会城市GDP占比最高，过去较长时间内资源大量流入省会城市，造成多数省会城市处于“一枝独大”的状态，同时受到经济地位持续提升的带动，常住人口占比也得到大幅增长，但值得注意的是，省会资源过度聚集表示省内城市发展极不均衡，未来省会城市结构调整可能会给省内其他城市带来一定的发展机会。

　　 而人均GDP在3-4万的省份，如四川、江西等，省会城市GDP占比在各类城市中相对适中，且人口占比得到明显提升，省会城市在省域范围内仍是资源和人口流向的首选，未来省会城市地位有望进一步提高。

　　 对于人均GDP最低的贵州、云南和甘肃三省，省会城市在省内地位突出，但由于目前整体经济水平与人口占比均较低，预计未来省会城市经济与人口的集中度具有进一步提升的动力。

　　表：2015年各省GDP前三位的城市

　　数据来源：国家统计局，各城市统计局 织梦内容管理系统

　　 从上表可以看到，人均GDP超过5万的省份，省会的GDP规模大多已经不是省内最高，而这些省会多为东部沿海发达城市，这意味着省内的行政中心与经济中心正在发生分离，城市间的发展更加平衡，除省会城市外，另外一些城市的地位也在逐渐加强。而人均GDP低于5万的省份多为中西部省份，整体来看，省会城市GDP规模仍处于省内最高，多数处于资源、人口向省会城市聚集的阶段，而省内其他城市发展相对弱势。

　　 经济占比提升带动人口聚集，郑州、南昌等中西部省会城市具备较强人口聚集动力 dedecms.com

　　图：1995-2015年武汉GDP及常住人口占全省比例

　　数据来源：湖北统计局，武汉统计局

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　　 以武汉为例，我们通过对比近20年经济与人口占比的变化发现，武汉经历了经济占比提高→人口聚集→推动经济进一步发展→人口再聚集的过程，这也印证了我们对经济发展领先于人口聚集的判断，当然图中人口占比大幅提高的阶段可能是人口普查造成的数据变化，但并不影响我们对趋势的判断：城市发展总是先通过经济的快速发展，使城市收入水平、就业机会增加，随后吸引人口不断流入。从最近几年数据来看，武汉GDP占比再次出现提升，根据历史规律，未来或将迎来人口的进一步聚集。

　　图：2015年省会城市经济首位度与人口首位度对比 织梦内容管理系统

　　数据来源：各城市统计局 copyright dedecms

　　 从省会城市的经济与人口首位度对比来看，南昌、郑州、太原、昆明、长沙、兰州等中西部省会城市目前的经济首位度远高于人口首位度，并且我们在前面提到，此类城市中大多数经济占比仍处于上升周期中，因此，此类城市未来经济的快速发展仍将吸引人口大量聚集，从而使得人口首位度逐渐接近经济首位度。武汉、合肥首位度较高且经济与人口首位度发展相对均衡，同时人口聚集仍有空间，但如果从城市长期发展的角度来看，武汉作为省会城市，经济和人口规模远超省内其他城市，且占比仍在不断提高，区域经济发展不平衡较严重，未来在武汉产业结构调整过程中，省内其他城市或将迎来一定发展契机。南京、济南和福州经济与人口首位度均低于1，经济重心和人口重心均已让位于省内其他城市，省域形成多核发展格局。而哈尔滨是唯一一个人口首位度远高于经济首位度的省会城市，未来人口流出压力较大。 本文来自织梦

　　 3.总结与展望 dedecms.com

　　 长三角与珠三角城市群核心城市仍是人口流向地，短期趋势难以逆转。长三角、珠三角城市群在本世纪的前十年聚集了来自全国各地的大量流动人口，虽然近几年产业转移使得部分城市人口增长放缓，但随着产业结构的改善，发达城市已经由人口数量增长向质量增长迈进，深圳，厦门，苏州等东部城市青年人口占比领先，受到年轻人青睐的城市更具活力与潜力。同时，从城市发展的规律来看，东部沿海发达省份进入了相对均衡的发展阶段，省会城市逐步让渡出经济重心，省域内部趋向于多核心发展模式。强大的人口基础、突出的购买力使得东部沿海发达城市对高品质产品和服务的需求正在全面扩张，未来房地产市场发展也将趋向于产品品质和服务的迭代升级，同时多核心发展模式也为市场发展提供更多城市选择。 内容来自dedecms

　　 京津冀将成为新的人口增长极。过去五年，天津已跃升为全国人口增长最多的城市，石家庄也位列人口增长前十位，伴随京津冀城市群战略的推进，北京部分产业的转移将带动天津与河北多个城市迎来新的发展契机，经济发展将带来人口大量流入，从而带来更多居住需求，长期看天津与河北的优势城市将迎来更大的发展空间。

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　　 重庆、郑州、武汉、成都人口竞争力正在显著增强，城市格局正在被重塑。与过去不同，中西部省会城市人口的增长已经进入全国前列，尤其是重庆已显著高于前十年的水平，这与产业转移的大趋势密切相关，后发优势使得此类城市在未来资源与人口的争夺中具备更多弯道超车的机会。城市发展格局正在由“东部独秀”向“东部先发，中西部崛起”的格局转变，而这四个城市有望成为中西部发展的领头羊，未来房地产市场的发展在一定时期内仍将以规模增长为主。 dedecms.com

　　 而对于另外一些中西部省会城市，如南昌、太原等，目前的经济首位度远高于人口首位度，并且我们在前面提到，此类城市中大多数经济占比仍处于上升的周期中，经济的快速发展将吸引人口大量聚集，从而使得人口首位度逐渐接近经济首位度，但这个过程可能需要较长的时间。 dedecms.com