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重温日本地产的“1991时刻”

发布时间:2018-07-02 作者:派智库 来源:中国证券报 浏览:【字体:

[摘要]在预判房价泡沫这件事儿上,严密的经济学分析和“不对劲”的直觉,很难说谁更靠谱。1990年日本股市率先开始下跌,但房地产价格依然看涨。这更进一步强化了人们的一种看法:股价可能下跌,但房价永远不会。基于此,本文回顾了上世纪九十年代日本的地产经济泡沫,并对当前的地产情况进行了分析。本文提出,野口悠纪雄在分析日本房地产泡沫时,认为金融因素(长期宽松低利率政策、广场协定导致日元升值)并非主因,泡沫生成的主因是土地供需扭曲。

内容来自dedecms

  (世经评论·北京)后知之明,似乎只存在于小说里。东野圭吾的《解忧杂货店》里,最让人热血沸腾的一段是1980年的晴美通过浪矢杂货店的时光通道收到来自未来的指引:在1980年代要不断加大杠杆买入东京地产,但一定要在1990年以前把所有资产全脱手,因为“之后日本经济不断恶化,没有什么好事,所以就别指望投资赚钱了,往后只能踏踏实实地经营一份事业”。
  
  1990年是最后的疯狂,东京周边公寓价格已经超出平均年薪的10倍,市中心更是高达将近20倍。“辛勤劳动未必能获得相应的回报,而空手套白狼的各种虚假无德的行为却能带来巨大财富,这样的状况深深地刺痛着人们的尊严。”日本泡沫经济概念的首创者、早稻田大学名誉教授野口悠纪雄在当时出版的《土地经济学》中,警告日本房地产泡沫。
  
  不过,1989年正是日本泡沫经济的顶峰,野口特立独行的警告非但没有获得经济学家同行的认可,更招来普通人的讪笑。何为泡沫?经济学并没有标准答案。何为投机?事前更是难以判断:成功的是投资,失败的是投机。在揭晓成败之前,即便是最聪明的大脑也难以区分投资还是投机。 内容来自dedecms
  
  毕竟,1980年代是哈佛大学教授傅高义所说的“日本第一”的时代,这个时代的经验是:只要是地产,闭着眼睛买都会发财。从1983年开始东京土地就以异常速度上涨,1987年1月日本政府公布的土地标准价格竟然比一年前上涨了65.3%。
  
  不止东京,当时的日本企业也将难以遏制的地产购买冲动带到了美国。1986年,日本第一不动产公司以创纪录的价格买下纽约的蒂芙尼大厦,1987年三菱地所买下纽约洛克菲勒中心14栋大楼。面对飙涨的价格,日本国土厅1988年公布的《国土利用白皮书》认为:“以东京附近为中心的土地价格上涨是由实际需求所引起的。”这意味着东京地价上涨并非泡沫,而是土地供不应求的市场结果,这相当于政府在为高地价背书。
  
  1989年底,日本土地资产总额约为2000万亿日元,是美国土地资产总额的整4倍。难怪当时日本人喊出“卖掉东京就可以买下整个美国”、“只用皇居的土地就可以买下整个加拿大”这样的豪言壮语。“我想用‘不对劲’这个词表达一种不可思议的感觉,就是‘这种情况明明不可能持续下去,可人们却一点儿都不觉得奇怪,而且不可能持续的情况也竟然一直在持续’的感觉。”野口在《战后日本经济史》中写道。即便感到“不对劲”,但房地产泡沫并没有立刻破裂。1990年日本股市率先开始下跌,但房地产价格依然看涨。这更进一步强化了人们的一种看法:股价可能下跌,但房价永远不会。
本文来自织梦

  
  1987年美国股市“黑色星期一”引发日本股市大跌,但房价依然强势走高。1990年的日本股市下跌,是否只是重复1987年的故事?在这种情绪支撑下,直到1991年夏天,东京的房地产价格依然在不断攀升。但随后,一切毫无征兆地戛然而止。1991年下半年日本房地产价格开始暴跌;十年后,日本六大城市平均地价回落至1980年代初的水平。一切又回到了原点。事后,才能判断泡沫。野口利用电脑对新闻报道的检索显示,1987年泡沫只在媒体上出现过一次,而到了1991年出现的次数暴增至2546次,1992年达3475次。可见,对泡沫的判断都是后知之明。
  
  在预判房价泡沫这件事儿上,严密的经济学分析和“不对劲”的直觉,很难说谁更靠谱。野口悠纪雄因看到东京公寓价格是年收入的10-20倍,就觉得不对劲;而如今中国一线城市公寓价格和居民年收入的之比已高达40-50倍。且在极其严苛的限购政策下,近两个月又出现显著上涨趋势。

内容来自dedecms


  
  有经济分析认为,从居民房贷余额/房价总市值和房贷年还本付息额/可支配收入总额判断,目前中国房价泡沫并不明显,且鉴于去库存已基本结束,短期房价仍应上涨。经济分析和直觉的不可调和,究竟该如何解释,无人知晓。中国何时会迎来日本的“1991时刻”,无人知晓。
  
  此外,野口悠纪雄在分析日本房地产泡沫时,认为金融因素(长期宽松低利率政策、广场协定导致日元升值)并非主因,泡沫生成的主因是土地供需扭曲。他认为,炒作房地产的根本原因是土地供给不充分造成的。其一是战争期间修订的《租地法》和《房屋租借法》强化土地和房屋租赁方的权利,导致拥有土地和住房的人宁愿闲置也不愿出租;其二是拥有土地的税负(固定资产税和遗产税)太低,导致在泡沫期东京随处可见破旧的平房,城区甚至存在大量农业用地,阻碍城市土地的高效利用。

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  这种供需扭曲在中国特大城市更为显著。无论是增加供应还是限制需求,除非能有效解决这种扭曲,否则难以对高企的房价釜底抽薪。除非有来自浪矢杂货店的提醒,无人能准确预知1991年将成为日本地产历史的转折点。市场早晚会对因供需扭曲造成的投机泡沫进行强行出清,只不过已经觉得“不对劲”的人们总期待清算日来得晚一些。“往后只能踏踏实实地经营一份事业”。回看历史,“只能”二字显得颇为无奈,但踏踏实实经营一份事业,难道不是早该如此吗。