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突破“供地瓶颈”的两条路径

发布时间:2017-06-23 作者:派智库 来源:上海证券报 浏览:【字体:

[摘要]近年来,国家一直强调大城市要增加供地。事实上,从2013年至2016年,热点城市供地整体下滑,300个城市土地成交年均下滑32%,一线城市供地完成率不足60%。横向比较,我国城市建设用地占国土面积0.7%,远低于日本、德国、法国,也低于美国。一般来说,产业周期只有20年,但用地周期最少也要40年。产业升级转型或淘汰,用地功能也应随即调整。因此,在产业转型升级大背景下,主政者理该前瞻性估算城市工业和商办实际需求空间。

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  (中经评论·北京)国家统计局数据显示,5月土地购置面积同比下滑1.4%,今年以来首次负增长。而热点城市供地下滑更显著。北京4月率先公布未来5年6000公顷供地计划,迄今只推出3宗地。从去年至上月,一线城市住宅用地成交建面2048万平方米,仅为商品住宅成交(5456万平方米)的37.5%,深圳这一比例更低仅为17%。中国房产信息集团(CRIC)统计的15个二线城市,除合肥、郑州、西安,13个城市土地供应建面小于住宅销售面积,供地仅相当于住宅销售的66.6%。
  
  大城市人多就该多供地,人口跟着产业走,土地跟着人口走。近年来,国家一直强调大城市要增加供地。4月初住建部和国土部联合发文,要求各大城市在6月底前编制宅地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划,并向社会公布;商品住房在售库存12至6个月的城市,要增加供地,在售库存在6个月以下的,显著增加供地,加快供地节奏。 织梦内容管理系统
  
  去年以来,热点城市整体库存消化周期进入12个月以内。上月,CRIC统计的29个城市,在售库存平均消化周期仅8.1个月,武汉、南京、海口、重庆等城市在售库存仅够卖2个多月,上海、广州、杭州、佛山、长沙、昆明、南宁等城市仅够卖4至6个月。29个城市中库存同比下降的有25个,平均降幅33.8%。尽管库存周期显著下降,但供地也在下降。
  
  事实上,从2013年至2016年,热点城市供地整体下滑,300个城市土地成交年均下滑32%,一线城市供地完成率不足60%。热点城市之所以出现“供地荒”,一方面是供地弹性太小,越大的城市越难增加供地;另一方面,大城市空间腾挪狭窄,而增加住宅供地要相应配置市政设施和公共服务设施,教育医疗等设施还要独立供地,加重环境、交通和公共设施承载压力。
  
  横向比较,我国城市建设用地占国土面积0.7%,远低于日本、德国、法国,也低于美国。日本东京建成区面积是北京的4至5倍,可容下京沪穗深。结合我国特有的行政批地指标化,以及近年来热点城市供地普遍下滑而人口涌入、住房需求快速释放的现实判断,大城市确需增加住宅供地。显然,在现有条件下,盘活存量闲置和低效用地应是首选。 织梦内容管理系统
  
  目前,我国大城市工业和商办占存量用地的60%,而在产业升级、“互联网+”背景下,工业和商办空间需求下降。深圳有1000多个制造业园区,不少属于落后待淘汰或迁出产能,闲置低效和容积率超低很普遍。此外,近年来各区域都在建设CBD等中心办公区、总部基地,由于产业升级、个体创业增加、共享空间发展,办公空间小型化,很多需求转向外围,办公空间供需开始失衡。在上海,工业建筑多数未超过10层,且位于规划工业区的不足50%。显然,可按工业集聚原则,属于保留工业的,当全部迁入规划成片的工业园区,整合散点和碎片化分布的工业和商办空间,为住宅用地供应、公共设施落地和规模化使用打开空间。
  
  一般来说,产业周期只有20年,但用地周期最少也要40年。产业升级转型或淘汰,用地功能也应随即调整。目前,工业和商办盘活为租赁住房已有政策“口子”,但因租赁收益率低,盘活成本高,需要单独供地的教育医疗等无法“落地”,地方政府和开发商的积极性都不够。
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  因此,在产业转型升级大背景下,主政者理该前瞻性估算城市工业和商办实际需求空间。掌握规划调整权的地方政府要主动作为,以利益共享打破阻力,实现用地功能调整的“多方共赢”。
  
  大城市增加供地的第二条路径,是借助轨道交通大发展的契机,以轨交、高铁延伸扩大楼市半径,增加大城市外围和卫星城供地。近年来,我国城市化进入“下半场”,即大城市化和都市圈化,人口往大城市及周边三四线城市迁徙。深圳、广州、天津、杭州等大城市年均流入人口保持在20万至50万之间。囿于大城市中心区房价太高,人口向大城市外围及都市圈内疏解已形成趋势。都市圈建设若尽快从规划转向“落地”,在产业转移、公共设施供给、轨道交通接驳等方面协同推动,当能以导入人口来增加供地效率。