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[摘要]今年两会上，政府工作报告和人大常委会报告都分别提及房地产税立法。关于房地产税人们已经谈论很多，本文从更为具体的技术性问题，尤其房地产税基的评估等角度，分析了房地产税面临的挑战和考验。由谁评估？如何评估？有争议怎么办？如何做到公平、公开、透明、可问责？如何让公众能够参与此种过程，其意见被尊重？国外房地产税征收的实践证明，这些技术性问题如果得不到合理解决，房地产税就很难成功。

　　（中经评论·北京）今年两会上，人们对税收的关注重点集中于个税调整和房产税立法。政府工作报告和人大常委会报告都分别提及房地产税立法。政府工作报告说：健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法；人大常务委员会工作报告说，2018年将继续加强立法工作，落实税收法定原则，研究制定房地产税法。
　　
　　房地产税看来是箭在弦上了。关于房地产税人们已经谈论很多，不少是从房地产税的合法性以及宏观角度谈论的。这里从更为具体的技术性问题，尤其房地产税基的评估等角度，再次谈谈房地产税面临的挑战和考验。
　　
　　财政部官员在不同场合发表的文章和谈话显示，拟议中的房地产税将按照评估值来征收。按照税法法定原则和精神，房地产税的立法权限属于人大常委会而不是财政部。但有关房地产税的具体细节，都是财政部官员出面说明，这表明房地产税草案可能是由财政部主持或组织起草的，财政部官员知道草案的细节。可以想象，按照评估值征收房地产税，是将来的房地产税的一个原则。 织梦内容管理系统
　　
　　由此自然而然地引出一些疑问：由谁评估？如何评估？有争议怎么办？如何做到公平、公开、透明、可问责？如何让公众能够参与此种过程，其意见被尊重？国外房地产税征收的实践证明，这些技术性问题如果得不到合理解决，房地产税就很难成功。
　　
　　经济学家认为房地产税是一项良税，但却遭到纳税人的普遍反对，这种情况，不但中国如此，美国也是这样。美国税收基金会进行的《2006年度美国居民对于税收和财富的调查》显示，在评判最不公平和最糟糕的税收时，39%的被调查者选择了财产税（即房地产税），处于第二位的是所得税，遭到20%受访者的反对。这说明，在美国，房地产税是最不得人心的（见《税收公平与民间正义》，上海财经大学出版社）。那么，房地产税为什么会如此不得人心呢？
　　
　　首先，纳税义务存在不确定性。按照亚当.斯密的理论，确定性是税收极为重要的原则。亚当.斯密说：“各国应当完纳的税赋，须是确定的，不得随意变更……我相信，从各国的经验看，赋税虽再不平等，其病民尚小，赋税稍不确定，其病民实大。国家对于人民应纳赋税之确定，该是如何重要啊！”但是，作为房地产税税基的评估值是随市场和评估办法甚至评估员的变化而变化的，纳税人对于未来的纳税义务高度不确定，无从把握。这种不确定往往被认为是任意征税，增加了纳税人的压力，招致人们的反感。 本文来自织梦
　　
　　其次，评估非常难以做到准确和公平。根据附近住房成交的数据以及其他指标，再参照一定的系数等，建立评估模型。这种人造的模型能否准确反应物业的市场价值和变化，实在很难说。如果没有交易变现，一套住房的价值到底是多少，只能是未知数。除了这种客观因素的制约外，还有主观因素的影响，评估人员的技术和水平怎么样？其公正性可靠吗？是不是利用评估进行寻租和腐败？这些都是实际存在的问题，必然影响评估准确性可靠性。
　　
　　再次，房地产税是保有环节征收的税收，随着评估值而变化的纳税义务使一些人的纳税义务不断加大。房地产评估值的涨跌，对于长期自住而非交易的人来说，只是账面价值，与实际的生活福利没有关系。一些居住在地段较好的住户，收入增幅远远赶不上财产涨价的幅度；一些老年住户同样遇到收入赶不上住房价格上涨的问题。当住房评估值激增，而收入却没有什么变化的时候，他拿什么来纳税？而住房又不可能分割，不可能通过售卖一部分而取得收入来完纳税款。这种情况下，要么被迫卖房子搬家，要么拖欠税款。
　　
　　由于房地产税存在不少不如人意的地方，上世纪70年代的美国出现持续十年的普遍的财产税抗议运动。美国只有5个州对财产税没有进行限制，最著名的是加利福尼亚州的13号提案。上世纪70年代严重的通货膨胀使得加利福尼亚州的房产剧烈涨价，房地产税的纳税义务也大幅上涨，很多家庭因为负担不起，不得不卖掉房子。在此情况下，加州通过一项议案，以1975年至1976年间的市场价为基准价值，每年评估值的增幅不能超过2%。其他不少州也有类似的限制。这是通过立法的形式，明确界定了税基评估的非现时市场价值。但这仍然没有完全解决房地产税评估的根本问题。
　　
　　以上说明，房地产税在实施过程中，以评估值为税基征税，即使在美国这样长期实行房地产税的国家，仍然会遇到非常大的麻烦。在中国，房地产税箭在弦上，很快要进入立法程序的时候，这些问题似乎没有得到应有的重视。房地产评估人才严重不足；评估方法和争议解决机制没有建立，等等。

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　　实际上，房地产税税基的评估是世界难题。国外有些国家有些地方能够比较好地处理好这个问题，既靠加强评估的科学性准确性，更靠服务的周到性和工作的公开透明性，通过提高服务获得纳税人的信任和遵从。
　　
　　在国外，房地产税主要用于地方教育支出。如果房地产税的收入和支出完全公开透明，人们能够非常方便地查询和了解税收的去向以及使用效率，那么，纳税人的遵从度就会大大提高。另外，房地产评估的信息、依据、办法等也应公开透明，让纳税人享有充分知情权。
　　
　　评估应该由独立第三方进行，税收机关尽可能不参与评估。这样可以保证评估的独立与公正，防止税收机关为了完成税收任务而任意增加评估值。建立独立于税收机关的争议解决机制和申诉机制，解决纳税人投诉和征纳中的纠纷和争端。增加纳税人的参与性，与纳税人进行充分的沟通，听取和尊重纳税人的意见和建议，也能够获得纳税人的信任和支持。如果这些条件不具备，那么，房地产税征收的时机仍然不能说已经成熟。 织梦好，好织梦