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[摘要]我国房屋新开工面积在2013年达到20.12亿平方米的峰值后逐步回落，房地产市场主要矛盾已发生重大变化，正逐步形成总量平衡、区域分化的存量房新格局。笔者认为，在房地产市场发展阶段转换的过程中，我国住房制度改革应当抓住“三个重点”：一是政策需要坚持“房住不炒”定位，在供求两端同时发力；二是调整住房供应的总量、结构和布局，加快发展住房租赁市场；三是需要强化房地产金融宏观审慎管理，拓展融资渠道。 织梦好，好织梦

　　（中经评论·北京）2017年，我国房地产开发投资总额、销售额与销售面积均创历史新高，分别为10.98万亿元、13.37万亿元和16.94亿平方米，分别同比增长7.0%、13.7%和7.7%。但要看到，我国房屋新开工面积在2013年达到20.12亿平方米的峰值后逐步回落，房地产市场主要矛盾已发生重大变化，正逐步形成总量平衡、区域分化的存量房新格局。笔者认为，在房地产市场发展阶段转换的过程中，我国住房制度改革应当抓住“三个重点”。
　　
　　一是政策需要坚持“房住不炒”定位，在供求两端同时发力。
　　
　　党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。去年年底召开的中央经济工作会议进一步提出，要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。 织梦好，好织梦
　　
　　可以看出，房地产政策将坚持“房住不炒”定位，调控政策短期不会明显放松，未来将引导住房需求合理分布，鼓励和保障自住性需求，严格抑制投机性需求，促进住房逐步回归居住属性。
　　
　　更为重要的是，供给侧要建立多层次的住房供应体系，将通过新增用地、盘活存量土地和利用农村集体建设用地等增加土地供应以及通过商品房、保障房（包括共有产权房、公租房、安置房）、租赁房等多渠道保障住房供给，并注重提高住房质量和住房成套率，最终建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
　　
　　二是调整住房供应的总量、结构和布局，加快发展住房租赁市场。
　　
　　随着我国产业转型升级，金融、科技等现代服务业发达的大城市的聚集效应进一步增强，人口呈净流入态势，但由于大城市历经多年发展，可用土地储备极为有限，而城市郊区大多为农村集体土地，且受城市规划等制约，加之都市圈规划不合理、卫星城发展滞后，造成土地城镇化与人口城镇化相背离。为此，要根据市场发展阶段和库存周期变化，适时调整住宅用地供应总量、结构和布局，形成住房供应与人口流动、房价相挂钩的动态供给机制。

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　　从供应结构来看，要完善分类调控的土地供应机制，对于住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的部分热点城市，政策重点应以“补砖头”为主，即通过加快城市更新、盘活企事业单位土地及农村集体建设用地等方式，增加住宅用地供应规模；而对于住房供求平衡、房价稳定、地方财政资金有保障、补贴对象较少的城市，可重点采取“补人头”方式，即对住房困难家庭以发放租房补贴为主、增加住房供应为辅。
　　
　　在供应布局上，要遵循城市发展和人口流动规律，将住房规划与城市规划、土地利用规划相结合，增加轨道交通沿线的土地供应，并通过提高居住密度、推广商住混合建筑、加快发展卫星城等方式，推进教育、医疗、交通、就业、休闲等配套设施合理布局，促进职住平衡。
　　
　　此外，在总量平衡、区域分化的新背景下，还要加快培育和发展住房租赁市场。一是针对租房群体增加、租赁房供应严重不足与结构失衡并存等问题，可通过多种方式增加高品质、长期性租赁住房数量，提高租赁住房户型、租期、服务手段等的匹配度，提升租房品质。二是要夯实“租购同权”的基础。通过明确租赁当事人的权利义务、保障合法权益、提高人口净流入城市的基本公共服务供给等方式，逐步使租房者与购房者在子女入学、社会保障等基本公共服务方面享有同等权益。三是要加强相关配套设施建设。在完善相关法律法规和政策体系基础上，从行政审批、税费减免、融资等方面提供优惠政策，促进培育规模化租赁企业，引导住房租赁市场规范发展。 织梦内容管理系统
　　
　　三是需要强化房地产金融宏观审慎管理，拓展融资渠道。
　　
　　首先，要合理引导市场预期，同时实施差别化住房信贷政策，促进房地产市场平稳健康发展。
　　
　　其次，要拓展市场融资渠道。可以考虑通过鼓励发展房地产信托投资基金（REITs）、住房抵押贷款和保障房收益权等资产证券化产品以及通过金融机构专项贷款、中央补助城市棚户区改造专项资金、住房公积金增值净收益、土地出让净收益等途径，丰富融资工具和产品，筹集长期、低成本资金进行住房的生产、交换和消费。另外，可进一步拓宽住房公积金使用范围、适当放宽公积金提取难度，满足中低收入家庭购买中小户型、首次置业的住房需求。
　　
　　总体来看，从需求端的调控政策，到供给端增加热点城市土地供应、发展住房租赁市场，长期性和基础性的住房制度改革逐渐深入，房地产调控长效机制日益清晰。但要看到，住房制度改革是“一揽子”工程，“单兵突进”难以达到预期效果，财税制度、货币政策、土地制度、收入分配制度等改革要整体联动，经过不断改革探索，才能最终建立具有全局性、战略性的房地产长效机制。 dedecms.com