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[摘要]保险资金（以下或简称“险资”）与养老地产的结合有着天然的优势，投资于养老地产一方面有利于保险公司发展保险主业，另一方面也能给保险资金运用带来可观的收益。然而养老地产业在我国的发展还处于探索阶段，实践中存在诸多灰色地带。鉴于保险地产归属于大类的不动产，本文通过梳理包括险资投资不动产在内的法律法规，结合现实存在的问题与困难，对实操提出合规性建议。

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　　（中经评论·北京）保险资金（以下或简称“险资”）与养老地产的结合有着天然的优势，投资于养老地产一方面有利于保险公司发展保险主业，另一方面也能给保险资金运用带来可观的收益。然而养老地产业在我国的发展还处于探索阶段，实践中存在诸多灰色地带。鉴于保险地产归属于大类的不动产，本文通过梳理包括险资投资不动产在内的法律法规，结合现实存在的问题与困难，对实操提出合规性建议。
　　
　　一、保险资金投资养老地产的政策背景
　　
　　养老产业作为传统意义上的福利事业，一直较易获得政策支持。2018年3月5日，李克强总理所作的政府工作报告就10次提及“养老”。毫无疑问，政策利好将为险资介入养老地产保驾护航。
　　
　　（一）中央大力鼓励养老产业，完善建设多层次的养老体系
　　
　　早在2011年9月，国务院印发的《中国老龄事业发展“十二五”规划的通知》关于老年社会保障的主要任务中就提及要发挥商业保险补充性作用。2013年9月，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出要逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域；要开展老年人住房反向抵押养老保险试点，鼓励养老机构投保责任保险，保险公司承保责任保险。对于保险业的远景规划，在2015年1月保监会和发改委共同印发的《中国保险业信用体系建设规划（2015-2020年）》中提出“到2020年，保险业信用制度体系、信用评价基本规则和标准体系要完成基本建立。”

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　　2016年是关键的一年，既是我国“十三五”规划开局之年，更是养老产业发展的关键之年。该年3月通过的《国民经济和社会发展第十三个五年规划（2016-2020年）》，融入发展养老服务业的指导性意见，从顶层设计上突出了养老产业的地位。2016年7月，民政部、发改委出台《民政事业发展第十三个五年规划》，明确未来5年要重点发展医养结合型养老机构，鼓励医疗机构将护理服务延伸至家庭、社区和养老机构，建设医养结合试点项目。
　　
　　自“十三五”规划后，从中央到地方出台养老政策的频率更为频繁。2017年6月21日， 国务院常务会议部署促进分享经济健康发展，确定加快发展商业养老保险的措施，助力老有所养，鼓励商业养老保险资金以投资新建、参股、托管等方式兴办养老机构。2017年7月4日国务院办公厅发布的《关于加快发展商业养老保险的若干意见》指出到2020年，要基本建立商业养老保险体系，让商业养老保险成为个人和家庭商业养老保障计划的主要承担者。
　　
　　（二）政策利好中的新亮点
　　
　　1、国家试水老年人住房反向抵押，鼓励保险挂钩养老社区
　　
　　2014年6月23日保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》设立了北京、上海、广州以及武汉四个试点城市，为期2年，投保人群为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，单个保险公司业务规模不得超过总资产的一定比例。上述文件明确将以房养老定义为老年人住房反向抵押“养老保险”，确立了产品的保险属性，将巨大的养老融资市场划拨给保险公司，保险市场也将成为挂钩养老社区的保险产品的重要需求来源。
　　
　　2、投资渠道解缚，险资进入不动产领域监管放松
　　
　　在保监会关于保险机构投资的具体规定中，2014年1月23日保监会向保险及保险资管公司下发了《关于加强和改进保险资金投资比例监管的通知》，明确保险资金投资监管将实施大类比例监管，减少针对具体投资品种的投资比例限制，改为投资不动产类资产的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的30%。这无疑为险资进入地产领域增添了资金筹码。 本文来自织梦
　　
　　二、保险资金投资养老地产的问题与困难
　　
　　养老地产是一种房地产混合开发模式，通过向老年群体在特定区域内提供订制化的居住、餐饮、护理、医疗、康复等服务，形成接近于高端住宅但标准更为特殊的养老产业集群，能够将住宅地产、商业地产和高端服务三者有机结合。目前监管层面缺乏关于养老地产的相关法规，鉴于养老地产应归类于不动产的大类范畴，此处参照监管部门对于不动产的相关规定进行分析。
　　
　　根据2010年9月5日保监会印发的《保险资金投资不动产暂行办法》、《保险资金投资股权暂行办法》，保险资金进入养老领域已获得相关政策支持，但是险资投资养老地产扔存在诸多问题与困难，主要包括：
　　
　　（一）险资不得直接参与房地产开发建设，禁止销售不动产
　　
　　《投资不动产暂行办法》在明确险资可投资不动产领域的同时，也明确指出：禁止保险公司投资开发或者销售商业住宅、禁止直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）；禁止投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），禁止以投资股票方式控股房地产企业。2012年7月16日保监会发布的《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》规定保险公司投资不动产，不得以投资性不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与土地一级开发。上述各文件均规定险资不得直接参与房地产开发建设。2018年1月26日，保监会出台的《保险资金运用管理办法》也同样对险资投资不动产的形式进行限制。 本文来自织梦
　　
　　（二）养老地产使用土地需见缝插针，分散型养老致使土地性质混乱
　　
　　由于过往部分企业曾以“养老设施”之名行“地产开发”之实，靠养老故事圈地销售后留下“养老地产”空转，消极运营，2014年4月23日国土资源部出台《养老服务设施用地指导意见》，明确规定养老用地的属性及出让方式。养老服务设施用地登记为医卫慈善用地，出让最高年限50年，不是房地产开发用地的，转变土地性质必须缴纳土地出让金。防范以养老用地为名变相“圈地”、“囤地”，带医院的项目一次供地不能超过5公顷，不带医院的项目一次供地不能超过3公顷。营利性养老服务设施用地，原则上以租赁方式为主。鼓励盘活存量用地用于养老设施，已建成住宅小区增加非盈利养老设施建筑面积的可不增收土地款。
　　
　　但实践中养老项目用地性质混乱，目前已建成和已运营的项目的用地五花八门。如太平梧桐人家、上实瑞慈花园、上海鸿泰乐景璟会为医疗慈善用地；绿城乌镇雅园为住宅用地；远洋椿萱茂、万科幸福汇为商住用地；上海亲和源为政府划拨公共事业用地；万科随园嘉树为旅游用地。可以说，养老项目土地来源五花八门。用地性质的不规范可能导致项目在各项具体的建设指标中存在弹性空间，也为后续运营带来税收、物业管理、公共事业等收费难以统一的困难，增加了项目投资开发风险。 内容来自dedecms
　　
　　因此，监管机构虽进一步放开投资限制，但未出台清晰规范的实操指南，养老地产具体如何投资尚处于监管灰色地带。
　　
　　三、险资投资养老地产的合规要求
　　
　　鉴于立法状态模糊不清，而养老地产属于不动产的范畴，我们根据现有法律法规对险资投资不动产的相关规定，及“法无禁止皆自由”的原则，总结出我国险资投资养老地产实操要点如下：
　　
　　（一）保险机构开展不动产投资，需满足资质条件，不动产投资的形式以及用途应当符合保监会的规定
　　
　　根据2010年9月5日保监会下发的《保险资金投资不动产暂行办法》，保险机构的资质要求包括公司治理、投资能力、团队要求、最低偿付能力、最低净资产及近三年是否存在违规行为等。
　　
　　（二）保险公司投资不动产项目需委托进行开发建设

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　　根据2012年7月16日，保监会下发的《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，保险公司应当明确投资人定位，委托具备相应资质的开发机构代为建设，不得自行开发建设投资项目，直接参与一级开发建设，不得将保险资金挪做他用。
　　
　　（三）险资介入不动产投资的基本方式包括债权、物权与股权
　　
　　根据《投资不动产暂行办法》的有关规定，保险资金投资不动产，除政府土地储备项目外，可以采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式。
　　
　　1、以债权方式投资不动产
　　
　　用债权投资的逻辑较为简单，值得关注的是2017年5月4日保监会发布了《关于保险资金投资政府和社会资本合作项目有关事项的通知》，明确保险资金可以通过基础设施投资计划的形式，向PPP项目公司提供融资。
　　
　　2、以物权方式投资不动产
　　
　　2016年5月4日　保监会在印发的《保险公司资金投资信息披露准则第4号：大额未上市股权和大额不动产投资》中允许保险公司在境内外通过物权或持有项目公司股权的方式开展大额未上市股权投资和大额不动产投资。
　　
　　3、以持有项目公司股权方式投资不动产
　　
　　保险公司可以通过用自有资金设立项目公司，项目公司直接持有不动产的方式完成不动产投资。根据保险公司投资股权的要求，保险资金投资的股权，应当为境内依法设立和注册登记，且未上市的股份有限公司和有限责任公司的股权。拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人，且该不动产为项目公司的主要资产。项目公司应当无重大法律诉讼，且股权未因不动产的抵押设限等落空或者受损。项目公司不得对外进行股权投资。保险公司还要规范项目公司名称，限定其经营范围，派驻董事、高级管理人员及关键岗位人员，并对项目公司的股权转让、资产出售、担保抵押、资金融通等重大事项发表意见。 本文来自织梦
　　
　　此外，保险公司投资未上市企业股权的账面余额，不高于本公司上季末总资产的5%。直接投资股权的账面余额不超过本公司净资产，除重大股权投资外，投资同一企业股权的账面余额，不超过本公司净资产的30%。
　　
　　（四）险资投资的不动产的权证要求应清晰明确，但养老地产不受限制。
　　
　　保险资金投资的不动产也有相应权证要求。不动产应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。
　　
　　保险资金可以投资不动产包括：（1）已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；（2）已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目；（3）取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目；（4）取得产权证或者他项权证的项目；（5）符合条件的政府土地储备项目。

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　　然而投资养老不动产不受《投资不动产暂行办法》第十一条关于不动产权证齐全的相关限制。尽管如此，相关投资也必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。
　　
　　（五）保险公司投资不动产的资金与年限要求。
　　
　　保险公司重大股权投资和购置自用性不动产，除使用资本金外，还可以使用资本公积金、未分配利润等自有资金。保险公司非重大股权投资和非自用性不动产投资，可以运用自有资金、责任准备金及其他资金。
　　
　　保险资金投资不动产也需要合理安排持有不动产的期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让，但是当保险公司内部转让自用性不动产，或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产，发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外。 copyright dedecms
　　
　　四、关于合规性的结论
　　
　　综上，保险资金在投资不动产，尤其是养老地产时，我们总结了“一鼓励一红线，两允许两禁止”原则。
　　
　　“一鼓励一红线”是指国家鼓励险资投资养老地产，但禁止保险机构越俎代庖，直接从事房地产企业的不动产的一级开发与商业销售。“两允许两禁止”是指允许险资投资不动产资产，允许投资房地产项目公司，禁止险资投资未上市房企股权，禁止控股上市房企。