派智库

[摘要]近日，棚改货币化安置引发广泛的关注，主要有两种声音，其一认为是推高房价，尤其是三四线城市房价的元凶；不过也有学者认为，三四线房价上涨不怪棚改货币化安置。当然，更多的人则是关注棚改货币化的改革是否会成为房地产企业由利好向利空的转折点。为什么棚改货币化安置成为众矢之的？大家却忽略了棚改货币安置政策本身，只关注到房价上去了。本文将回到棚改货币安置政策本身，对这一问题进行详细阐述。

织梦好，好织梦

　　（中经评论·北京）新华社主管《经济参考报》刊文称，近日，虽然国家开发银行对相关言论给予否认，但业内人士认为，虽不能认定国开行已暂停所有支行棚改项目审批权限，但棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存，随着房地产去库存阶段结束，货币化安置也应逐步退出。在此背景下，近一年疯狂的三四线城市房地产热潮或将有所降温。
　　
　　近日，棚改货币化安置引发广泛的关注，主要有两种声音，其一认为是推高房价，尤其是三四线城市房价的元凶；不过也有学者认为，三四线房价上涨不怪棚改货币化安置。当然，更多的人则是关注，棚改货币化的改革是否会成为房地产企业由利好向利空的转折点。为什么棚改货币化安置成为众矢之的？大家却忽略了棚改货币安置政策本身，只关注到房价上去了。我们还是先回到棚改货币安置政策本身来看待问题。

dedecms.com

　　
　　一、棚改货币化安置一石三鸟
　　
　　棚户区主要指的是城市中结构简陋，居住环境差，基础设施不完善的房屋集中区域。棚户区改造是近年来我国一项重大民生工程，其安置方式主要有两种，一种是实物安置，另一种就是货币安置，棚改货币化安置指的是对棚户区进行改造时，以货币的方式补偿被征收的土地和房屋。棚改的安置方式因地而异，通常是采取两者相结合的方式。但是2013-2014年期间，三四线城市房地产市场出现供给过量，库存严重的问题。针对这一状况国务院简政放权，推出三年棚改计划，于是地方政府将棚改与去库存结合起来，纷纷推行棚改货币化安置方式。
　　
　　对当时房地产市场状况而言，棚改货币化安置方式并非众矢之的，反而可谓是一石三鸟。其一，作为一项民生工程，无论采取何种安置方式，最终都能达到改善居民生活环境，提高居民生活质量的目标。其二，采取货币化的安置方式能够在短时间内的增加房屋需求，有效的消化房地产库存，完成去库存目标，平衡房地产供求有利于房地产市场的稳定。其三，对地方政府而言，采取货币化的安置方式增加了房屋的需求，刺激楼市投资消费，为当地政府政绩做贡献。同时，房地产开发投资对土地的需求也增加政府土地收入，有利于保证政府财政收支平衡。
　　
　　二、棚改货币化安置会不会推高房价？
　　
　　棚改货币化安置方式具有成本低、操作简单、可行性高的优点。棚改货币化安置会不会推高房价？笔者认为，在现实执行过程中，确实助推了本就火热的房地产市场，导致三四线城市房地产价格一路高涨。从源头来讲，棚改采取货币安置方式在市场上释放了大量的基础货币，这些基础货币通过货币指数会成倍扩张，以而引起通货膨胀，物价上涨，房价自然而然上升。同时，大量的需求透支了房地产库存。这里的需求首先有一部分是由于棚改而产生的房屋刚性需求者构成，另一部分则是由趁机购限价政策进行套利的投机者构成。棚改后，房屋刚需者增加，同时加之投机者对需求的放大效应，需求消化库存后仍有不断增加的趋势，呈现供不应求的状态，导致房价不断上涨。
　　
　　不得不提的是，地方政府也有意或无意地成为房价上涨幕后推手。地方政府为了还付国开行棚改货币化安置贷款，所采取的方式通常是卖地。除了土地资源本身的稀缺性，政府为了还款并且获得财政收入，土地往往越卖越贵，开发商成本也随之提高，最终都反应在了房价上。从各地棚改的实践来看，货币化安置的地方确实大大缩短了当地商品房的销售时间，最终都助推了房价的上涨，有着非常显著的关联性。
　　
　　三、棚改货币化已功成，身退未必要“一刀切”
　　
　　据有关数据显示，2018年5月末，全国代售商品房面积为5.6亿平方米，创下了历史新低。历经三年的棚改货币化安置完美的完成了三四线城市去库存的目标。但是去库存完成后需求却依旧保持上扬姿态，不断透支着房地产市场供给，房价不断上升。数据表明，三四线城市6000-7000/米已成常态，有些城市房价甚至过万，成为工薪阶层不能承受之重。同时，棚改后所释放的大量的货币，并没有进入实体经济的领域，反而大都流入股市、楼市等虚拟经济领域，一方面导致房价脱离真实供求关系，泡沫严重。窃以为，三年棚改货币化虽然如今导致房价上涨，但客观地说，凭借其优点，一石三鸟完美收官房地产去库存，这说明棚改货币化作为一项政策必然是优缺并行的，我们要以辩证的态度去对待。各地区情况不同，相信棚改货币化不会被完全禁止，也未必要“一刀切”。

织梦好，好织梦