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[摘要]2018年6月5日，深圳住建委召开了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》新闻通报会，宣告了深圳“二次房改”时代的正式来临。从内容来看，该文件是关于房地产在新时代的发展与定位的又一次突破性文件，料将会对中国未来的房地产市场产生重大而深远的影响。笔者表示，既然房地产越来越“离心”，新一轮房改就势在必行。房地产畸形发展对经济的危害越来越大，再不改革将积重难返。 copyright dedecms

　　（中经评论·北京）2018年6月5日，深圳住建委召开了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》新闻通报会，宣告了深圳“二次房改”时代的正式来临。
　　
　　从内容来看，《意见》基本可以与1988年的《深圳经济特区住房制度改革方案》相提并论，是时隔30年后关于房地产在新时代的发展与定位的又一次突破性文件，料将会对中国未来的房地产市场产生重大而深远的影响。那么，在房地产经历了近20年的高速发展之后，为什么要进行“二次房改”？房改的最终目的是什么？中国房地产市场将何去何从？为什么说此次房改是让房地产回归“初心”？
　　
　　一、房改的“初心”
　　
　　建国以来，中国一直致力于解决城市职工的住房问题，并在不同历史时期基本探索出了与当时相适应的运行机制和解决方式。1982年之前，中国长期实行低租金的福利分房制度，主要依靠国家和企业来解决职工的住房问题，这与中国长期实行的计划经济体制相互匹配。但福利分房最大的问题是国家和企业因此而背上了沉重的包袱，由于房租很低，仅占职工工资收入的1.5%左右，大家都争住大房，争住好房，各单位也争建大房，争建好房，造成居住水平明显高于城市经济发展水平的不正常现象。同时，福利分房还造成了投建资金的有去无回，无法进行周转。为此，1987年深圳率先进行了有偿转让土地试点，同年12月1日，深圳落下了中国土地使用权拍卖的第一槌，拉开了中国土地使用制度改革的序幕。此后，土地使用权的有偿出让迅速在全国推广，1988年4月12日七届人大第一次会议修改了1982年《宪法》中有关土地不得转让的内容，即将宪法第十条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”修改为：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。”“以卖为主”成为此后房地产发展的主要方向，“建房－卖房－再建房－再卖房”的通道被打通，投建资金实现了“滚动式”周转。这为中国90年代以后尤其是21世纪的房地产市场的蓬勃发展奠定了重要基础。应该说，1988年的“房改”比较有效地解决了城市职工的住房问题，也与当时的经济发展阶段相适应。数据显示，1988年中国人均住房面积只有13平方米，但2000年已经超过20平方米，2007年首次突破30平方米，2016年达到了36.6平方米，30年基本增长了3倍左右。 内容来自dedecms
　　
　　但是，如果我们将1988年“房改”后的房地产市场进行进一步细分，还可以发现1998年是一个非常重要的分水岭。1998年之前，国家先后出台过《国务院关于城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》、《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》、《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》和《关于深化城镇住房制度改革的决定》等文件，主要意图都是通过提高公房租金和建立住房基金等方式将房屋逐步由实物分配转变为贷币分配，促进职工个人买房，“以卖为主”，通过个人购买住房的方式实现住房的商品化。政府希望能够在全社会建立起以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。值得注意的是，此时的房地产改革仍是以千方百计满足城市职工的住房问题为主要出发点和落脚点。但是，1998年的“东南亚金融危机”改变了一切。为了应对危机，并全力呵护国内刚刚启动的国企改革所带来的脆弱局面，国家先后实施了积极的财政政策和货币政策，增加和刺激国内总需求成为当时的重中之重。刚刚经历过货币化改革的房地产市场“有幸”成为拉动内需的重要手段，房地产在新中国历史上第一次被赋予了刺激“宏观经济总需求”的使命，并在此后的20年间一直扮演着“国民经济支柱”的角色。 织梦内容管理系统
　　
　　二、房地产越来越“离心”
　　
　　1998年，国家扩大了个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款，并取消对个人住房贷款的规模限制，同年下半年开始停止住房实物分配，商品房的货币化进程明显加快。同时，1992年十四大确立了“中国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制”，国内市场化改革进程全面提速。1994年分税制改革后，地方政府的财权被压缩，但仍承担着繁重的经济增长任务，在“GDP锦标赛”的压力下，地方政府对房地产的依赖程度明显上升，“土地财政”一度成为不少城市财政收入的最主要来源。1998-1999年国企改革带来了“下岗潮”，大量人口开始从农村向城市迁移，内地人口加速向东南沿海转移。2001年12月中国加入WTO，2003年12月十届人大常委会第六次会议通过《中华人民共和国中国人民银行法（修正案）》。现代化的经济、财政、金融、人口管理和房地产体系初步建立。
　　
　　经济体制市场化、经济增长高速化、人口迁移常态化、地方财政饥渴化、金融体系层次化和房地产货币化，这一切似乎都为21世纪的房地产市场高速发展做好了充足准备。若用销售金额、销售面积与百城房价进行简单匡算，2000年左右的商品房均价可能不足3000元/平方米，但2010年中已超过9000元/平方米，2017年底逼近15000元/平方米，房价大致上3年左右就会翻一倍。如果从不同能级城市来看，2000年以来北上深等一线城市和宁杭等二线城市房价涨幅可能都在10倍以上，2016年“930新政”后，苏州、嘉兴、惠州等三四线楼市开启“井喷”模式，近两年房价翻倍的三四线城市不胜枚举。房价过快上涨越来越成为阻碍中国宏观经济健康发展的“顽疾”，也越来越受诟病。过高的房价不仅严重抬升了企业的经营成本，加大了居民的生活压力，也刺激了投机性购房需求，拉大了财产收入与劳动收入的差距，造成贫富更加悬殊。由于地方政府在房地产市场获利颇丰，“重市场、轻保障”的问题越来越突出。时至今日，房地产已有明显的过度“货币化”倾向，甚至在部分城市已经开始出现显著的“金融化”势头，“重炒作，轻居住”、“重财富、轻实用”和“重市场、轻保障”等已成为楼市的普遍现象，房地产越来越“离心”，二次房改势在必行。 copyright dedecms
　　
　　为什么中国房地产会从最开始的“满足城市职工住房”的“初心”逐渐退化到“炒作化”、“财富化”和“金融化”的“离心”呢？虽然原因可能是多方面的，比如上述提到的WTO后中国经济高速发展、经济市场化改革后造就了一部分人“先富起来”、地方政府对房地产的述求较强等，但还要一个比较重要的原因是1998年后房地产被赋予了拉动国内总内需的使命。在经济有下行压力时，政府往往会选择放松甚至刺激房地产来“保增长”。
　　
　　如果在非常时期通过房地产来抵消一部分经济的下行压力也无可厚非，但由于房地产的产业链相对较长，对国民经济的拉动作用比较明显，政府很容易把房地产作为“保持经济高速增长”的法宝来使用，并越来越上瘾。典型的是在2008年金融危机和欧债危机后，世界经济开始进入较长时间的“衰退期”，中国的人口红利快速下降，国内环境承受力已经到了极限，中国经济很难继续维持10%以上的高增长，潜在经济增速下移已成必然，盲目加大房地产等刺激政策只会造成国内的产能过剩和库存高企，并将在长期内有损国民经济的健康发展，金融系统也会越来越脆弱。 内容来自dedecms
　　
　　若政府持续将经济增长目标定在潜在增速之上，并经常以“打名牌”的方式通过房地产来刺激经济，那么市场就很容易形成国家会为房地产进行兜底的预期，房价只涨不跌的观念会越来越固化。这种一致性预期一旦形成，任何的房地产调控措施，不论是“四限”还是提高按揭利率甚至所谓的增加商品房供给等都难以从根本上抑制狂热的购房需求，“越限越买”、“下跌抄底”、“弹簧理论”正在被越来越多的人所接受。过去10多年的历史证明，他们的“理论”真实有效，似乎只有房价才能成为穿越牛熊、只涨不跌的资产。
　　
　　因此，要彻底扭转这种预期，国家首先要制定符合经济发展客观规律的经济增长目标，并克制住不断通过房地产进行经济刺激的冲动。于是，彻底对房地产进行“戒毒”是让房地产回归“初心”的必经之路。
　　
　　三、房改让楼市回归“初心” 织梦内容管理系统
　　
　　既然房地产越来越“离心”，那么新一轮房改就势在必行，而且迫在眉睫，房地产畸形发展对经济和金融的危害越来越大，再不改革可能会积重难返。日本“失去20年”和美国“次贷危机”都殷鉴不远。
　　
　　如何改革？总基调是“房住不炒”，大方向是“租售并举”。“房住不炒”本质上是摒弃房屋的“炒作化”、“财富化”和“金融化”，“租售并举”本质上是让房屋回归“居住化”、“实用化”和“保障化”，只有这样才能彻底消除房地产的“离心力”，让房地产真正回归“满足城市居民的居住问题”的“初心”。6月5日的深圳二次“房改”正是秉承了这样的改革思路，较为明确地提出了“多主体供给”、“多渠道保障”和“租购并举”的实施方案，第一次明确地把未来不同类型房屋的供给层次进行了量化说明，并规定了不同类型房屋“售”与“租”的关系，弱化了房屋的“商品属性”，强化了房屋的“居住特质”和“保障功能”。虽然政策细则对区域楼市的影响还存在不确定性，但这样的改革思路比较契合新时代的房地产发展要求，也有利于让房地产回归“初心”。 织梦好，好织梦
　　
　　1988年的深圳“房改”曾对全国房地产市场发展产生过极其重大而深远的影响，本次“房改”也有望将来在全国其他城市进行推广。“房住不炒”和“租售并举”正在成为新时代房地产发展的主旋律。第一次房改从“实物化”到“货币化”，而后经历了从“适度货币化”到“过度货币化”，再到“财富化”和“金融化”的全过程，房地产越来越“离心”，第二次房改正在力图从根本上扭转这种局面，房地产“不忘初心”、“回归初心”方兴未艾。