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[摘要]央行系列操作表明流动性环境适度宽松将持续，适度调整意在支持并降低小微、三农等实体融资需求。那么，如何防止释放出的资金违规流入楼市，防止居民过度加杠杆，这对下半年楼市调控和金融政策提出考验。笔者认为，人口继续向大城市及都市圈迁徙的背景下，考虑到城镇居民改善住房质量的美好愿望强烈，未来房地产调控必然要坚持“长短结合”的原则，即短期需求端行政干预在热点城市还会坚持下去。同时，经济转型、去杠杆和“L型”增长，挥别楼市依赖是应有之意，长效管理机制必须尽快打开局面。另外，下半年财政政策更加积极、货币政策松紧适度、去杠杆转向稳杠杆。” copyright dedecms

　　（中经评论·北京）国务院常务会议日前提出，积极的财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度。同时，监管层已明确“去杠杆”转向“稳杠杆”和“结构性去杠杆”，考虑到全年出口形势不容乐观，财政金融政策要适当调整以进行对冲。今年以来，“降准+MLF组合”成为央行实现流动性投放的主要方式。6-7月，央行通过MLF操作已累计净投放9055亿元，流动性环境适度宽松将持续。适度调整意在支持并降低小微、三农等实体融资需求。那么，如何防止释放出的资金违规流入楼市，防止居民过度加杠杆，这对下半年楼市调控和金融政策提出考验。
　　
　　起始于2016年底的本轮调控，确实呈现很多进步。比如，第一次落实“因城施策”，热点城市继续强化调控，库存过大的三四线城市启动了“去库存”；再比如，楼市长效机制获得一定进展。“十三五”期间，热点城市租赁住房和用地供给，达到30%-50%。共有产权住房在北京、深圳等地获得了突破。租赁叠加共有产权模式，这是落实“房住不炒”，实现中等收入人群“先租后买”住房消费的主渠道。房地产税确立“立法先行、充分授权、分布推进”的推进路径，立法、住房信息联网及不动产统一登记等，将在2020年前完成，征税障碍基本清除。
　　
　　尽管“因城施策”的调控框架已形成，但很多地方依赖土地财政和房地产税收的格局并未改观。部分地方政府权力责任不平衡，导致调控效果不尽如人意。对土地财政和房地产及相关税收依赖较大，自主调控演化为“被动调控”，并演变为“一边调控、一边松绑”。
　　
　　今年是改革开放40周年，也是房改20周年，今年房地产长效机制有望获得明显进展。笔者认为，人口继续向大城市及都市圈迁徙的背景下，考虑到城镇居民改善住房质量的美好愿望强烈，未来房地产调控必然要坚持“长短结合”的原则，即短期需求端行政干预在热点城市还会坚持下去。同时，经济转型、去杠杆和“L型”增长，挥别楼市依赖是应有之意，长效管理机制必须尽快打开局面。另外，下半年财政政策更加积极、货币政策松紧适度、去杠杆转向稳杠杆。因此，如何防止资金违规流入楼市，防范积极的财政政策又一次助推地方债务率攀升，倒逼土地依赖加大。笔者认为，关键要在“房子是用来住的，不是用来炒的”顶层设计指引下，按照“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的改革新方向，完善房地产调控的各项措施。
　　
　　目前，无论房地产开发和交易的体量，或商品房价格，相比前几年都上了几个台阶。因此，高位平衡、防范大起大落，防范系统性风险是主基调，以“稳”为主是今年楼市调控的目标。在需求端，打击投机炒作，抑制房价上涨将是下半年调控重点内容。从目前来看，以“限购、限贷、限价、限售”等为主的需求端调控体系已成型，下半年要做的就是“打补丁”。首先，限购范围会扩大群体范围，以堵住用假离婚、子女或企业名义等逃避限购的投机炒作；其次，无住房交易记录或首套房购置等刚需，将优先享受摇号和买房资格，在按揭利率、交易税费、保障房分配等方面将获得政策倾斜。
　　
　　当前，楼市的一大矛盾在于“去库存”后的低库存环境下，严格的“限价令”产生新房和二手房价格倒挂。由于新房交易成本较低，价格倒挂进一步助推投机需求泛起，人为助长供求矛盾、恶化市场预期和交易秩序。供求错配未解决，楼市乱象会时有发生。笔者认为，下半年供给将进一步释放。首先，三季度开始，楼市将迎来季节性供给高峰；其次，开发商融资环境趋严，终端需求尚在之时，规模“排位赛”叠加降低财务成本诉求，倒逼供给内生增加，房企将加速推盘以回笼资金。近期，部分房企提出供货节奏提前，将带来适度降价和供求失衡缓解的效果。

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　　下半年，防止资金违规流入楼市和居民过快“加杠杆”，金融政策进一步趋严。近期，房企海外发债收紧之后，监管层进一步叫停房企公司债与票据互还，紧接着又收紧内地房企在香港发行熊猫债的通道。目前，抢在政策进一步收紧之前，加快出货和周转，缩短销售回款周期，降低财务成本，已成为一些房企的共识，前期高价地项目低于预期入市将是常态。同时，限购、限售、刚需优先摇号等调控，加上人才及保障性住房、共有产权住房大规模供应，价格和供应两端，都有利于确保合理需求得到满足，夯实“房住不炒”，并将逐步缓解供求矛盾和降低房价预期。
　　
　　考虑到发达国家限购、限外政策普遍存在，限售、限购、限贷等措施应在中期内继续发挥效力，甚至将成为热点城市长效机制的一部分。堵住投机炒作的同时，这些措施通过降低交易频率，增加交易程序、成本和摩擦，让虚高的溢价逐步消退，这是守住系统性风险底线，防止楼市大起大落等综合考虑下，实现杠杆和泡沫“软着陆”的可行路径。
　　
　　同时，借助调控“窗口期”，供给侧加大改革攻坚。首先，热点城市和都市圈大力发展轨道交通，目前的问题是都市圈规划、大城市轨交向外延伸已展开，但跨区域土地和公共服务一体化规划相对滞后，无法疏导需求向外有效转移；其次，存量低效的商业办公用地，加快片区规划和用地属性调整以向居住转移，公共配套也要跟上。这些用地和空间位置好，建设租赁住房、共有产权住房，优先分配给刚需群体，能有效分流需求；最后，房地产税尽快立法和实施，保护首套房需求，压缩投机收益预期，实现“房住不炒”。