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[摘要]2018年两会首次将房地产税法列入第一类立法项目，意味着房地产税立法进入加速车道，但目前房地产税立法法案的推进依然问题较多。房地产税制定的初衷在于提高房产持有成本遏制炒房和房地产投机行为，其核心手段取决于税率的制定，不仅社会敏感度高而且影响范围广。需要明确征收确房地产税的目的，让房地产税的推进更加透明、公平、合理。房地产税的推出需要诸多必要条件、配套措施的支持。同时，我国推进房地产税改革也是非常有必要的。

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　　（中经评论·北京）房地产税提法由来已久，但始终进程迟缓，2018年两会首次将房地产税法列入第一类立法项目，意味着房地产税立法进入加速车道，但目前房地产税立法法案的推进依然问题较多，金融学专家、金融保险学博士郑彦超提出，当前我国的房地产税税制改革面临的核心问题有如下几个：
　　
　　第一，房地产税制定的初衷在于提高房产持有成本遏制炒房和房地产投机行为，其核心手段取决于税率的制定，不仅社会敏感度高而且影响范围广。根据“中国家庭金融调查与研究中心”发布的《中国家庭金融资产配置风险报告》，中国居民家庭总资产配置中房产占比超过65%，与美国等发达国家家庭资产配置以金融资产为主有着本质的区别。而且，从新购房目的来看，刚需房和改需房的比例仍然超过七成高达74.6%，投资性购房只占25%。根据中国人民大学经济学院副院长陈彦斌在6月25日召开的中国宏观经济论坛上表示“中国家庭部门杠杆率高达110.9%，已经超越美国”，已经处于危险水平。而高额家庭债务中房贷占主要部分，超过60%。若操之过急直接采取过高的房地产税税率将导致居民家庭过重的经济负担，直接减少家庭资产，加快债务危机的爆发。若采取过低的税率，则并不会产生实质性的作用，且炒房投机者可以将短期内产生的税费转嫁给购房刚需者，进一步加重购房者的负担。同时，过于激进的房地产税推进容易造成经济硬着陆或房地产行业投资的动荡不安，其负面影响将会涉及到建筑、家居、建材、物业等等三十多个社会民生行业，所造成的一连串不良后果是难以控制的。故诸多专家在此方面任持保留意见。 内容来自dedecms
　　
　　第二，需要明确征收确房地产税的目的，让房地产税的推进更加透明、公平、合理。推出房地产税绝不仅仅是为了打压高房价，而是为了推动房地产市场的稳定和健康发展。同时作为一种稳定的地方财政收入，房地产税还有推动深化税收制度改革，健全地方税体系的作用。目前的普遍认知是把房地产税当做“特定目的税”只强调房地产税的房价调控作用，这是一种误读。开征房地产税，那么与房地产税相关的各种重叠及不合理的税费就需要先进行调整，降低建设、交易环节的税费负担。按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，逐步的建立和完善房地产税制度，不能一味地着力于房地产税的加速推出。否则，将难以体现公平原则，进一步加大两极分化，造成市场分配不均，恶化房地产行业发展亦扭曲房地产税制定的初衷。
　　
　　第三，房地产税的推出需要诸多必要条件、配套措施的支持。虽然今年6月，自然资源部表示，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。但这只是推出房地产税必要条件中的一个，并不是充分条件。建立一个科学公正的房地产估值体系和脱离税收机构的独立估值机构，亦是必不可少的条件之一。房地产价值的评估是复杂也是房地产税推进过程中不确定性最多的一个环节，需要考虑的客观因素甚至是评估员的主观因素非常多，因此通过价值评估决定房地产税也会有不足。一个简单的例子，在基本的通过市价依据评估过程中，部分在房地产价格涨幅高于居民收入涨幅的情况下，就会对居民造成巨大的经济压力，此时的房产税征收也就偏离了房产税制定的初衷。最后可能造成的结果就是买不起房的人更加买不起房，有房的人没有能力在保有自己的房。所以，如何建立科学的房地产价值评估体系也是一个核心的问题。
　　
　　同时，我国推进房地产税改革也是非常有必要的，其必要性主要有以下几点：
　　
　　第一，未来房地产税会成为地方主要税种项目，过去地方政府所谓的“土地财政”模式将逐步被弱化，有利于地方政府财政转型的加快改革，消除“地价带动房价”的主要因素。同时这也是我国财税体制改革的一个里程碑，为今后开征赠与税和遗产税等打下了基础。
　　
　　第二，房地产税改革是产权法改革的突破性举措，房地产税针对的不动产征税法也将逐步完善，并将为产权制度改革提供更加完善的法律保障。结合全国不动产联网登记制度的建立，我国对个人私有财产的法律保障将更加明确。
　　
　　第三，房地产市场化改革与管理需要房地产税的引入，有利于遏制房地产市场的投机性需求，使房地产市场消费回归理性。同时有利于优化商品房高低端户型的构成，降低高端户型的比例。优化房价的构成，一定程度上降低初始房价。

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　　最后对我国房地产税改革的方向建议有以下几点：
　　
　　（一）进一步完善和优化房地产价值评估与登记制度。
　　
　　我国房地产行业登记制度与房地产价值评估体系发展起步较晚，具有我国市场可适性的房地产价值评估和登记制度需要进一步的完善和改进。首先，必要的市场调查和具有针对性的改革措施是此次房地产税改革的重要内容，需进一步通过大数据统计平台将我国各地房地产信息登记平台统一化、规范化、透明化改革，协调各省市、自治区和各地区尤其是三、四线城市应该重点监控，敦促城市间配合完善制度和房地产税的改革。此外，就中外既往房地产评估案例来看，依赖于政府或市场单方面的评估专业性差，不可控因素较多，所以为了保证公平公正，需要建立一个科学公正的房地产估值体系和脱离税收机构的独立估值机构。评估机制的完善和合理的配合税政的实施是今后改革的重要方向。
　　
　　（二）采取宽税基和低税率抑制炒房并增加地方政府税收。
　　
　　房地产税收的征收范围与征税对象的确定，需严格遵循市场客观事实，避免给炒房团和投机者任何打擦边球的机会。同时，房地产税征收的税率也不宜过高，其原因在于宽税基背景下房地产税的直接征收这会增加民众的生活成本，从而容易引起民众的反抗与社会的不稳定，且较宽的税基基本确保了即我国房地产税征收的税即使采取低税率也能实现地方政府税收增加的基本目标，所以说宽税基与低税率并存的房地产税体系是符合我国基本国情的。
　　
　　（三）确保房地产税改革相配套措施的完善与落实。
　　
　　房地产税改革需进一步加强税收信息的公开性，将税制监督与监管机制进一步完善，进而杜绝任何寻租行为。而在地方政府负债率逐年飙升的前提下，未来可进一步完善设计征税主体、监督主体与评估主体的多方牵制设计行为，优化我国的税制改革推进方式，增强公平性，避免市场波动和民众的不满。 内容来自dedecms
　　
　　（四）继续大力推动RMBS产品发展。
　　
　　在推出房地产税增加房地产持有成本，减少投机性需求的同时，以发行RMBS的方式对中低收入住房刚需人群提供优质低息的住房抵押贷款，不仅符合推出房地产税的初衷，而且发行RMBS能够盘活银行固定资产，提升银行资金的流动性，有助于降低银行体系风险，更有利于分散我国住房贷款的集中风险，推动我国金融市场良性循环。