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楼市拐点将现3年内北京房价恐将下跌
发布时间：2017-03-24 作者：派智库 来源：中金在线 浏览：次【字体： 大 中 小】
随着楼市调控政策的不断加码，一重大信号显示北京楼市即将迎来拐点！ dedecms.com
据财经网援引据《证券日报》，最近北京楼市解约现象频发！ 织梦好，好织梦
“之前纠结的是要不要在房价这么高的时候抓紧置换，现在则变成是否选择解约的两难地步。”王先生称，自己属于现在市场上最常见的“连环单”业主，自己现在名下的房子还没有出售，而这处房子的买家同样也陷入了要不要解约的纠结中。“如果买我房子的人选择解约，估计我的换房计划也要缓一缓了。”王先生明确表示。
同时，据《证券日报》记者了解，不少完成签约但还没来得及网签的买房者，面对首付比例的大幅提升，纷纷四处筹集资金，这部分人群中，解约风险的概率更高。
此外，有中介公司员工告诉记者，此前的调控涉及贷款条件变更时，一般以上报材料的时间为准，即只要把相关材料上报给贷款审批部门，即可享受调控前的政策。而本次新政，则是以网签时间为准，较以往的调控更为严格。“好多客户都有违约的打算，我们只能尽量协调，看看房主能不能降一降价格，实在凑不出首付的客户，就只能违约了。”上述中介公司员工表示，自己店里签约未网签的客户，已经有二成明确表示放弃交易，另有部分客户表示要考虑考虑。
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对此，有业内人士指出，北京楼市调控新政对北京二手房市场的短期影响之一，就是违约和纠纷案例明显增多。
暴哥在之前的文章中曾经历次提到，当市场风向出现转向的时候，当人们的预期逆转的时候，当价格的动态平衡被逐渐打破的时候，支持高房价jenga（叠叠乐）游戏的最后一根积木可能就要被抽走了。 本文来自织梦
而这一次对北京楼市和其他全国很多城市而言，很可能将不仅仅是价格维持稳定这么简单，下跌不可避免！
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暴哥抛出看空言论绝非耸人听闻，无论你信不信，那些年支持楼市价格永不落的理由正在一一瓦解。下面暴哥就详尽得给出自己的看法，我们先从北京着手，再推向全国！
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北京真的不缺房！
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北京房价上涨的原因很多人说是供需紧张，然而北京真的缺房吗？暴哥觉得从有效需求的角度来说真的不缺！
第一，（暴哥独家）落日指数逐步恶化！ 织梦好，好织梦
暴哥制作，北京房地产落日指数 织梦好，好织梦
根据全球主要国家的统计和分析结合我国国情，我国购房的人群年龄为25到55岁。这个年龄段既包含了首套房（婚房等等）又包含了改善型住房的需求。而剩下的55岁以上的人群实际上对于房屋购买依然不敏感，甚至会随着年龄的增长贡献出住房。 copyright dedecms
如果我们把25到55岁的人口和55岁以上的人口做比，那么会得出一个需求和非需求的比值，暴哥称之为落日指数。这个指数越大，说明对于房屋的需求量越大。 织梦内容管理系统
从上图中可以看到，从2014年开始，落日指数逐步恶化和走低，这也不难解释为何2014年到2015年，所谓需求还是那个需求的阶段，房子卖的惨兮兮，房产公司过得惨兮兮的状态。而目前在需求下滑的时候，房价反常暴涨只能说明一点——炒出来的，绝非需求层面。 织梦内容管理系统
进入2017到2019年这个落日指数会进一步恶化，在真正的有效需求不再，投机需求又被控制的情况下，北京的房价焉有不跌的道理？
第二，2017年，北京人的住房需求进入拐点！ 织梦好，好织梦
根据世界银行研究报告，当人均GDP 达到300 美元时，住宅产业将进入起步阶段；人均GDP 达到1300 美元时房地产行业将进入稳定且快速增长时期；当一人均GDP 增至1500 美元时，房地产业的增速将达到顶峰，之后在高位稳定发展，一直到人均GDP 达到8000 美元时才进入平稳发展时期。
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巧合得很，北京2016年人均可支配收入已经达到了52530元人民币，按照最新的美元兑人民币外汇牌价，约合7613美元；2017年我国的GDP增长目标为6.5%，按此增长率计算北京2017年的人均可支配收入，北京即将步入8000美元大关。也就说北京人有效的住房需求恰好在2017年到达临界值！
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第二，北京人的住房面积太高了！ dedecms.com
暴哥制作，来源北京年鉴
根据北京统计局的统计，从2002年有记录以来，北京市城镇居民的住房面积逐年增高。到2015年啊已经突破了30平米每人，以2016年的卖房速度绝对继续向前。 织梦内容管理系统
30平米每人是什么概念，根据全球主要国家的人均居住面积，30平米的人均居住条件说明大家在住房方面很安逸，已经给进入了供需相对宽松的情况。看看日本和韩国等真正住房紧张的国家人均住房面积仅仅20平米左右。
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主要国家人均面积
人均居住面积的增长也说明，和人口的需求相比，房子的供给速度更快，那么为什么和我们时机对北京住房的感官不符呢？很简单，拥有多套房子的人太多了，根本就不是有效的需求！无效需求在眼里的调控政策和加息背景日益增加的持有成本面前会如何？只有下跌！ 本文来自织梦
第三，北京住房拥有率已经够高了！
根据2012年的一份报告，北京的住房拥有率达到70%，在全球主要核心城市的对比来看早已超越东京、纽约等大城市60%左右的水平。要说这是我们中国人对房子有特殊情感，显然不和逻辑，因为日本等东亚国家的乡土情一样重。 内容来自dedecms
有意思的是2013年还有一份报告，说中国城镇家庭的空置率已经达到22.4%，北京为19.5%。 本文来自织梦
在住房拥有率高企的情况下出现了大量的空置房说明什么？除了无效需求太多，恐怕没什么可以解释的。 dedecms.com
从全国意义来看，我国的住房拥有率更是全球名列前茅，从数据来看居者有其屋基本上市达到了！既然这样，为什么还有想买房的？还是只能用无效需求太多来解释，并不是房子不够！所以还是那句话，当投机者被清理出场的时候，供需关系将出现逆转，届时想买房绝非难事！现在还是算了吧，等为上！
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中国住房拥有率位居世界前列！ 本文来自织梦
说完北京的个体因素，我们再来看看未来三年全国范围内普遍存在的利空房地产的因素。
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政策力度空前！ 本文来自织梦
一般来说，我国楼市的政策调控以三年为一个周期，到了三年之后会逐渐松绑。松绑的理由和经济的发展密切相关，说直白点就是经济遇到困难的时候，需要从房地产寻求支持。而这一点也是所有看多房地产的人最感到安慰和最为笃定的。
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然而暴哥想说，看多派可能过于乐观的估计了房地产的前景和贡献，同时也错估了决策者对于控制资产泡沫的决心！
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从去年权威人士表态，到去年年末的中央经济工作会议精神，再到最近的两会，暴哥捕捉到一个信号，就是最高决策者们对于中国经济接下来的发展表现出两个核心内容，其一，空前的强调要抑制资产泡沫和金融风险；其二，提高对于经济增长的容忍度，对于经济的增长重质重效，而不再以量为基本依据； copyright dedecms
前财政部部长楼继伟最近表示：
货币财政加杠杆给出了经济稳定的幻觉，不愿意忍受改革的阵痛。“货币政策和财政政策买来的时间如果浪费掉了，政策空间会越来越小，最终需要在紧货币、紧财政的条件下进行改革，阵痛会更加剧烈，就更难凝聚共识，容易滑向左倾或者右倾的民粹主义。
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所以种种迹象都显示，决策者对于抑制资产泡沫，加快经济结构转型步伐，提高经济增长的质量拥有坚定的决心和信念，而这是楼市调控政策力度空前，时间持久的最有利保障。 copyright dedecms
就中国经济目前的发展变化来看，经济增长对于房地产行业也越来越不敏感，这一点从经济走势进入L型以来，房地产行业的变化和GDP的走势对比就可以看到。除了房地产行业本身，经济结构转型，消费升级，制造业地位不断被强化都表明未来中国经济对房地产的依赖作用将逐步的减小。
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就短期来说，以三年为计，美国，欧盟包括日本经济复苏都给了我国出口等产业以强有力的支持，出口的不断兴盛也将给中国经济后续的增长助力；从我国内部来说，经济复苏的态势也很明显，短期经济已经走上了正向循环强化的过程。 copyright dedecms
所以，无论从决策者的意志，还是内外部经济的发展状况都给控制楼市的力度和持续性提供了充分的时间和空间！
限购限贷政策长期持续，流动性长期枯竭，对于投机者和投资者们来说将是最大的利空，房价也会因此逐步松动，乃至下跌！
货币政策转变！
短期对于楼市而言，除了限购限贷等等冰封楼市流动性的政策，影响更为深远的将是货币政策的变化。
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之前暴哥提到，为了维护人民币汇率的稳定，保持中美之间的利差，在美元加快加息步伐（2017到2019加息十次左右）之后，我国势必会跟随提高市场利率。
对美联储来说，除了加息以外，为了收紧流动性，在2018年左右很可能会配合货币政策的变化进行缩表，那么届时，我国肯定也要针对性的采取货币政策的变化，加息降准相互对冲，并减少MLF等操作是非常有可能的。
另外，从欧洲央行、澳大利亚央行等的态度和动作来看，全球主要经济体的货币政策已然进入一个加息收紧流动性的时代。 本文来自织梦
加息对于楼市的投资者和投机者而言将是不可承受之重，部分有效需求也可能因此调整买房的策略，届时楼市抛压严重，而需求减少，配合流动性枯竭，楼市很难不跌！ copyright dedecms
房地产税等配套措施即将出炉！
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为了控制楼市，房地产税等配套措施加快推出是各界的共识。尽管目前预计2020年之前可能很难具体推出，但是2018年和2019年左右，房地产税的草案出炉是十分有可能的。 织梦内容管理系统
暴哥到不觉得房地产税能够立竿见影的降低房价，而是改变了人民对于房地产的态度和预期。对于投资者和投机者而言，对于资产的预期十分重要，当房地产的上涨预期不再的时候，下跌就不远了！ 织梦好，好织梦
再城镇化上演！ 织梦好，好织梦
以非农就业人口和第三产业的贡献计算，北京的城镇化率早就达到了发达国家的水平，几乎不可能有进一步的增长。下一步，北京的扩展势必带动周边城市的发展。加之北京的高房价已经把众多对楼房有实际需求的人赶到周边城市。所以接下来，将是北京外部城市以天量的土地供应，逐渐消化北京的资金聚集效应，大量的人口也将在北京周边而不是北京囤积。
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除了北京，很过核心城市也会出现类似的情况，资金稀释，人口稀释，土地无限供应，北京等核心城市的房价如何大幅上涨？
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股市发展超出预期！ 内容来自dedecms
刘士余上任以来，股市的发展是屡屡超出预期的。IPO加速扩容（三年之内解决堰塞湖的问题，又是三年，太巧了！），新三板地位进一步提高，全国股权市场逐步完善以及加快通过直接融资助力实体经济，种种迹象都显示，未来无论是从投资的角度还是从融资变化的角度，股市都将肩负重任。
对于楼市来说，股市快速发展有三大利空：第一，楼市的发展以来银行等间接融资，股市强大之后间接融资的需求将会大大降低，对实体经济有利，对楼市利空！第二，从M2的角度来说，直接融资比例高的国家M2/GDP的比值都比较低，维持在100%以内。因此股市壮大，M2就有更大的空间把增速降下来，从而从宏观的角度减少去楼市的资金总量！第三，股市发展好了，人们就有意愿把钱投到股市而不是楼市，这也会降低楼市吸引资金的能力。 织梦内容管理系统
群羊效应，助长助跌！
楼市火爆的时候，房子就像女人，越难追，人们越要追，这种盲目的从众心理导致房产价格非理性的上涨。 dedecms.com
山东大学一教授曾经做过统计，人们对于房地产价格预期上涨1%，房价就会上涨0.84%。
但是，助长的心理同样助跌，当人们对于楼市氛围转向的时候，上涨的动力同样将成为房价下降的动力！
卖方早已不淡定！
买卖是双向的，又买的就有卖的，成交量越大越说明卖方的心态也很明确——就是要卖！当买卖之间的博弈达到峰值逆转的时候，比如现在已经有迹象，比如深圳大户套现，房价真的就要下跌了！暴哥想请买房的人去问问卖房的，房子这么好，干嘛卖？ dedecms.com
周期叠加，未来或有大事发生！ 内容来自dedecms
1998年亚洲出现了金融风暴，2008年美国出现了次贷危机。尽管经济危机的发端或者起因有不同，比如美元加息因素等等，但是说明全球的经济周期很可能再度以10年计。2008年深圳房价的惨烈可想而知，如今恰逢2018年，目测范围内，特朗普的经济政策不确定性，全球主要国家的选举，以及加息效果的逐步显现等等，很可能会导致美国或者其他国家再度出现经济问题。
而且目前美国的股市、楼市已经显著高估，全球的商品在需求没有大幅提振的情况下出现暴涨，这些充满泡沫的地方很可能会在2017到2019年某一段时间释放风险且相互传染，届时对于楼市等高估资产来说，势必会受到较大的冲击，下跌再也不会遥不可期！ 织梦好，好织梦
尾评！
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暴哥说了这么多，对楼市价格永不落抱有幻想，一直自我暗示和强化的人可能不屑一顾，权当没听见，然而该来的总会来，这是不以任何人的意志为转移的，下跌会迟到但不会缺位。 织梦内容管理系统
三年之内，利空楼市的因素太多了，叠加必定导致楼市下跌。楼市下跌对于一线城市有购房需求的人来说可能是最大的利好，对于想通过房地产或许财富的人们来说也是一样，谋而后动方能决胜千里！暴哥奉劝想买房的人，尤其要在一线城市买房的人，这3年真的需要耐心等待！对于有房想出手的朋友，这个点位能出就出吧！
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