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内容提要：近年来，我国商品房待售面积增长迅速。2016年，在供给侧结构性改革进程中，我国房地产市场的成交面积、成交金额双双创下新高，房地产市场去库存呈现明显分化，不同城市、区域间的效果差别明显，京沪广深等一二线城市在去库存的同时，出现了房价较大幅度的上涨，而三四线城市商品房库存依然偏高。本文以江苏省无锡市为例，通过多角度数据比较和分析，挖掘其房地产交易活跃，去库存成效显着的原因，探讨“去库存”的特点和存在问题，试图为其他城市的去库存工作提供参考。

关键词：房地产市场 去库存 无锡房价 价值洼地 楼市调控

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根据国家统计局的数据：2016年，我国商品房累计销售面积157349万平方米，比2015年增长22.5％，商品房销售额11.76万亿元，比2015年增长34.8％。在如此量价大增形势的背后，我国房地产市场“去库存”呈现明显分化。不同城市、区域间的效果差别明显，一二线城市在去库存的同时出现了房价较大幅度的上涨，三四线城市商品房库存依然偏高，部分城市库存去化周期高达30个月以上（许光建、孙伟，2016）。大多数三四线城市与一、二线城市去库存呈现出“冰火两重天”的状态。按照易居研究院对全国45个大中城市的分类标准（北京、上海、广州、深圳属于一线城市，部分省会城市属于二线城市），无锡市属于东部地区三线城市。与大多数三线城市相反，无锡市房地产市场异军突起。据网易新闻报道（网易新闻，2016）：无锡在2016年前三季度土地出让金同比涨幅达470％，位居全国第一。70个大中城市新建住宅价格指数显示：2016年12月末无锡新建住宅价格指数与2015年同比增长35.5％，涨幅超过北京、上海、广州、深圳，仅次于合肥、厦门、南京，列全国第四（国家统计局，2016b）。无锡在本轮去库存中表现的确令人惊讶，其背后的原因值得思考与研究。 内容来自dedecms

一、房地产去库存的背景及政策脉络 织梦内容管理系统

近年来，受宏观经济刺激计划和居民投资消费习惯等多种因素影响，我国商品房待售面积增长迅速。国家统计局《2015年房地产开发投资和销售情况》显示：2015年底，我国商品房待售面积达到7.19亿平方米，创下历史新高，比2009年的1.99亿平方米增长了261％，年均增长44％。

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事实上，全国7.19亿平方米的待售面积只是整个商品房库存的冰山一角。通常房地产市场库存被分为“广义库存”和“狭义库存”。对狭义库存的认识比较统一，一般定义为商品房待售面积。对广义库存的界定则并不统一，胡祖铨（2016）认为，广义库存仅是待售期房与现房的面积之和，未取得预售许可证的项目不能计入库存；任泽平等（2016）认为，广义库存是施工面积与待售面积之和；邹士年（2016）把房地产库存按照口径大小分为三个层次：最窄口径为待售面积，中口径为在建施工面积与待售面积之和，最大口径为中口径加上开发土地面积之和。取其中最小的口径，即仅以待售期房和现房面积之和考虑，我国房地产市场2015年广义库存总量为32.3亿平方米，以2015年销售速度，整体去化周期需长达30.2月（胡祖铨，2016）。如果还要考虑施工面积和待开发的土地面积，这个周期将会更长。鉴于商品房库存主要集中在三四线城市，未来几年内，三、四线城市将成为房地产去库存的主战场。值得注意的是：现实情况中还存在为数不少的保障房和小产权房，这类房产由于价格优势，往往会对商品房的销售形成一定冲击，影响库存去化。因此，我国房地产市场商品房去化周期实际要长于上述估算周期。房地产高库存不仅造成资金大量占用和资源严重空置的问题，使房地产开发企业面临资金链断裂的风险，而且会对整个经济的健康有序运行产生不利影响。

在这样的严峻形势下，2015年11月10日，为有效化解房地产市场库存，中央财经领导小组第十一次会议上首次提出供给侧结构性改革，并明确提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。随后不久召开的中央政治局会议和中央经济工作会议上，中央再次强调化解房地产库存，并将“化解房地产库存”作为2016年经济工作五大任务之一，提出六个方面的工作部署：提高户籍人口城镇化率，加快农民工市民化；落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口在就业地落户；以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口；发展住租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房；鼓励房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组；取消过时的限制性措施。

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三、2016年房地产去库存的基本情况 织梦内容管理系统

以2016年国庆节前后为分水岭，全年房地产市场去库存情况截然分为两个阶段：第一个阶段是全国房地产市场去库存的“政策发力期”，第二阶段是以北京、天津等地“930调控新政”为代表的部分大中城市进入“政策调控期”。

从中央到地方，去库存配套政策密集出台。2016年2月，国务院发布《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，要求加快推进户籍制度改革，不断完善与土地、财政、投融资等相配套的政策，激发新型城镇化蕴藏的内需潜力。对商品房交易量有直接影响的信贷、税费优惠政策也在2月份密集出台。中国人民银行、银监会联合发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，不限购城市的首套房首付可低至20％，二套房首付最低为30％。《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》紧跟出台，将现行执行活期0.35％、三个月存款基准利率1.10％的住房公积金账户存款利率，自2016年2月21日起统一调整为一年期定期存款基准利率1.50％。财政部、国家税务总局、住建部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，调低个人购买住房的契税税率。2016年3月，李克强总理在《政府工作报告》中进一步明确了房地产业去库存相关政策。5月1日，建筑业正式纳入“营改增”范畴，房地产项目的土地成本可以直接从销售额中减除，建安成本也可以抵扣进项税额，对企业进行商业地产投资无疑是重大利好。各地也紧跟中央，迅速出台了包括取消购房限制措施、减免税收、清理对房地产企业在开发过程中行政事业性收费、发放购房补贴等措施，推动房地产市场去库存。 织梦好，好织梦

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在多项政策的共同刺激下，2016年房地产市场交易异常活跃，去库存成效显着。全年商品房成交量和成交金额增速高企，分别达到了157349万平方米和11.76万亿元。 织梦内容管理系统

在取得了一定成效的同时，本轮去库存的进程中也出现了一些不容忽视的问题：进一步加剧了房地产市场的区域化差异，去库存压力不大的一二线城市商品房交易量迅速放大，房价出现了大幅度上涨；去库存压力大的大部分三四线城市则截然相反，房地产市场冷清，商品库存居高不下。在全国房地产市场去库存冰火两重天的局面下，“首付贷”、“离婚购房”等乱象迭出，土地拍卖中的“地王”频现。为抑制部分城市房价过快上涨，继2016年9月30日北京、天津发布房地产市场调控新政后，国庆期间，南京、厦门等20多个城市先后出台了限购、限贷、限价、加大土地供应等一系列调控政策，遏制房价过度上涨势头，平息过热市场情绪。

三、无锡市去库存情况分析 本文来自织梦

（一）基本情况

无锡市位于江苏省东南部，沪宁铁路中段，南濒太湖，北临长江，面积4628平方公里，下辖5个区和2个县级市（江阴、宜兴）。2016年末全市户籍人口486.20万人，全市常住人口652.90万人，常住人口城镇化率75.8％。2016年，无锡市实现地区生产总值9210.02亿元，人均可支配收入42757元。本文分析的商品房库存及销售情况仅限于无锡市区范围，不含江阴、宜兴。 本文来自织梦

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2011-2015年，无锡市房地产开发保持稳定增长，房地产施工面积和竣工面积都稳步上升，销售面积受宏观政策影响呈现“有涨有跌”的态势，使得市场的新增供应大幅增加，商品房库存规模不断扩大。根据搜房网数据监控中心对无锡市房地产备案网所有预售证进行剩余房源调查，截至2015年12月30日，无锡商品房库存套数为169647套，面积1838.74万平方米。

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2016年，经历了1、2月份的低迷，无锡房地产市场从3月开始呈现出爆发式增长。根据无锡房地产市场网数据显示，2016年3月无锡商品房成交量183万平方米，同比增长281％，其中商品住宅销售面积173万平方米，同比增长301％，环比增长380％，占销售总面积的95％。10月份无锡新建商品住宅房价环比上月增长4.9％，位居70城新建商品住宅榜首。1-11月累计销售商品住宅906.8万平方米，商品房成交均价从年初的7906元/平方米上涨到11月的10172元/平方米，涨幅达29％。来自无锡不动产登记中心的数据显示，9月、11月无锡商品住宅备案均价有史以来两次破万，分别为10364元/平方米和10172元/平方米。

无锡市由于出现房价上涨过猛过快和部分房地产开发商存在不诚信行为，受到国家住建部通报。为遏制房价不合理上涨，调节房地产市场供给，2016年10月2日，无锡市政府迅速出台《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的意见》，包含增加住宅用地供应规模，设置土地出让最高限价，增加商品住房有效供给，完善差别化住房信贷政策等在内的十四条调控措施，规定无锡房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房，对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房。紧跟其后，央行南京分行及江苏银监会联合发布《关于调整部分城市差别化住房信贷政策的通知》，规定了无锡市区范围内居民首次购买普通住房申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例不低于30％，对已经拥有1套住房的居民家庭，申请贷款购房的最低首付比例不低于40％。受此影响，商品房和商品住宅当月成交面积和金额环比下降超40％，成交量在11月继续萎缩，但受到高价位商品房的影响，成交均价反而略有上涨。11月25日，无锡市政府公布了“市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知”，“通知”规定满五年、符合相关条件并补足土地收益金等相关费用的安置房于12月1日起可逐步上市流转，250个安置房小区的上市会使得市场上的房源大幅增加，可能对二手房市场产生冲击。

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（二）原因分析

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除刚性需求外，宏观政策与经济形势、市场供求关系、房价和居民收入水平等均会对房地产市场产生重大影响。无锡市区本轮去化的库存主要为商品住宅，表现抢眼的原因可以归结为以下四个方面。 织梦内容管理系统

1.购房利好政策频频出台。自2015年以来，中央和地方政府出台了一系列去库存的刺激政策，包括行政限购政策悄然退出，2015年央行5次降息、降准，购房最低首付款比例可向下浮动，个人转让住房契税、营业税调整，无锡市也出台了一系列因地制宜的政策：2016年1月1日起开始执行购买商办补助契税和房产税；5月1日起无锡市范围内（包括无锡市区和江阴、宜兴二市）执行统一的户籍准入登记制度；9月30日无锡市住房和城乡建设局办公室发布了“关于发放全装修成品商品住房和存量商业办公用房购房补助的通知”。这些政策都释放了鼓励购房的积极信号，也有效刺激了购房者的消费心理。

2.市场供求关系发生变化。与异常火爆的销售情况相对应的，是2016年无锡房地产市场低于以往年度的新增供应面积。根据无锡房地产市场网月度市场运行总体情况，1-10月，新增住宅供应量仅为318万平方米，而累计成交面积高达868万平方米，仅10个月就消化了550万平方米住房库存。除新增供应不足外，背后也有当地政府逐年收紧土地供应的因素存在。2015年无锡仅出让土地19块，成交面积121万平方米，比2011年减少了300万平方米，仅为上一年度的52％；其中商品住宅用地成交42万平方米，仅为上年度的38％。土地、新增住宅供应的减少形成了“供不应求”的市场，进一步激发了购房者的热情。 dedecms.com

3.外来投资涌入本地房地产市场。无锡地理位置优越，经济实力雄厚，环境优美，交通发达，公共设施完善，居民生活富裕。然而，相较于周边城市，无锡的商品房均价始终不温不火，保持平稳状态。 dedecms.com

与近邻苏州市相比，无锡的房价显然十分有吸引力。搜狐焦点（苏州）报道，2015年，苏州商品住宅平均价格从年初的11972元/平方米一路涨至年末的15200元/平方米。相比之下，无锡2015年商品房均价仅为7903元/平方米，远低于苏州。根据“新浪地产”2013年对40个三四线城市房价收入比的排位，无锡以5.9位列房价白菜价第五。“365地产家居网”发布的《2015年锡楼市消费力报告》认为，2014年无锡居民房价收入比为：8.45。尽管这两个数据相差很大，准确性受到质疑，但可以肯定的是，无锡的房价收入比远低于苏州、南京，具有一定的升值空间，形成了“价值洼地”。受此吸引，2016年3月起，苏州、上海等地居民纷纷到无锡投资购房，无锡的很多房地产商直接打出了“苏州1团购”的招牌，售楼处外更是随处可见苏州、上海牌照的汽车，外来投资的大量涌入导致房地产市场火爆，带动了房价的快速上涨。

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4.投资者对房产增值的心理预期。自房改以来，全国大部分城市的商品房价格一路上涨，即使中间有过下跌，但从长期来看，房价涨势明显，且上涨速度高于居民收入增速，一、二线城市尤为突出。这使居民对商品房始终存在增值的心理预期，购买商品房同时兼有消费和投资双重性质。在当前阶段，出于对新常态下中国经济保持L型运行和出现通货膨胀、人民币贬值等情况的担忧，居民更倾向于将购买商品房作为资产避险和保值的有效方式，这也在一定程度上促进了对房地产的去库存化。此外，全面放开二孩政策和部分房地产开发商捂盘、饥饿营销等促销手段也对催生购房热起到了一定的影响。

（三）“去库存”未解决的问题

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尽管无锡市在本轮去库存中成效显着，但依然存在若干问题。一方面，此轮去库存抬高了本地房地产成交均价，尽管2016年10月份出台的调控措施抑制了房价过度上涨速度，但并未改变价格上涨的趋势；另一方面，商品房库存结构不合理的问题依然没有解决。根据无锡房地产市场网2016年1-3季度运行报告，目前剩下的库存主要是去化困难的大户型住宅和非住宅商品房，截至2016年9月30日，180平方米以上的大户型住宅存量238万平方米，占住宅总库存50％，去化周期18个月；非住宅商品房库存量约1000万平方米，去化更加困难。由于房价的上涨，土地拍卖成交数量增加，大量的新增土地供应会被市场消化还是会造成未来的库存压力，都有待于进一步的观察。

四、对持续推进“去库存”的思考与建议 copyright dedecms

作为一座三线城市，无锡在去库存上能够有突出的表现，是与其政策的引导、优越的地理位置、雄厚的经济实力以及颇具吸引力的“洼地”房价密不可分的，其中最主要的原因是受到了外地购房者的投资需求拉动。

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关于如何持续推动“去库存”，就无锡本身来说，要解决好以下三个问题：“价值洼地”是否依然存在、外需拉动是否可持续以及结构性库存问题如何解决。2016年11月，无锡商品住宅均价虽已上涨到10172元/平方米，但相比南京19668元/平方米和苏州15932元/平方米的价格，无锡的房价依然处于“价值洼地”。尽管无锡房价对苏州、上海等地居民具有较强的吸引力，但针对户籍限购和各类调控措施，将打压外地投资者的购房热情，依靠外需拉动无锡房地产市场的景象短期内不会重现，市场将重回由本地居民购买主导的局面。对大户型住宅去化难问题，政府是否可考虑鼓励房地产企业适当降价、对改善型购房者给予契税优惠等措施刺激销售；对非住宅商品房，除了鼓励企业和私人购买外，还应允许改变用途，引导和扶持利用此类房产开发养老、服务等产业，加快去库存进度。 dedecms.com

通过对无锡市去库存情况的分析，放眼全国，对其他库存量居高不下的三、四线城市，提出如下建议：

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1.注重根本，严格控制土地供给。大部分三四线城市面临库存量大、去化周期较长的严峻问题。对于这部分城市，要发挥好“供给侧改革”政策的引导作用，严格落实政府相关文件，合理确定年度土地供应数量和结构，严格控制或暂停土地供应，把牢土地供应的源头。在项目审批时，要有目的向用于养老、文化、创意等有实际需求的项目倾斜，收紧商品住宅用地供应。同时，还要依法对长期未开发的房地产用地进行调整，促进土地资源的整合利用。

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2.因势利导，促进三、四线城市的经济发展。城市经济发展所带来的人口流入是化解商品房库存的根本所在。要借助周边一、二线城市的产业传导和辐射，加快区域产业调整升级，积极培育和发展特色产业、与周边形成错位竞争，来提升地方经济的活力，吸引农村及外来人口到城市中工作及落户，这样不仅有利于消化当地的房地产库存，也可以减轻一、二线城市的住房压力，改善由于供需错配造成的房价过高等现象。、 copyright dedecms

3.循序渐进，逐步加大政府对城市的公共财政投入。政府公共财政投入多的区域，基础设施和公共服务较好，相对公共财政投入较少的区域，商品房价格自然较高。如果区域之间房价相差不大，那公共服务好的区域无疑更富有吸引力。对三、四线城市来说，如果商品房价格调整空间较小，则地方政府可以考虑通过加大公共财政投入，提升交通、医疗、教育等公共设施建设和公共服务水平，增加房产价值，吸引人口在区域聚集。无锡市“去库存”成效比较显着原因之一就是其完善的公共设施建设和良好的公共服务水平，吸引了周边被高房价挤压而来的购房者。

4.兼容并蓄，加快农村人口市民化进程。对于农村转移人口，应逐步放宽落户条件。根据三四线城市规模，遵循大城市合理放开、中等城市有序放开、小城镇全面放开的原则，大力推进农村居民向城镇居民转化。同时要完善相配套的医疗和教育制度，保障“新市民”享有城市基本公共服务的权利，吸引农村人口到城市就业、置业，实现安居乐业。 dedecms.com

5.因地制宜，继续实施好各项政策。在坚定有效实施中央政府政策的同时，应该集思广益、制定符合本地房地产市场实际情况、符合当地群众需求的政策措施，建立、健全配套机制、降低交易成本、扩大市场需求。此外，也可考虑通过政府整体购买及改变用途的方式消化商品房库存。值得注意的是，由于政府购买存在扭曲市场的风险，这一方式必须十分谨慎，且只能用于局部。（曾宪奎，2016）。

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2017年是实施“十三五”规划的重要一年，是供给侧结构性改革的深化之年。房地产市场去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。还应坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不能为“去库存”而“去库存”，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。无锡市在这一轮的“去库存”中的运行情况，既有特殊性，也有一定的代表性。在当前的供给侧结构性改革中，部分三、四线城市的房地产库存压力依然很大，可以因地制宜，借鉴无锡的某些经验，更好的结合本地实际情况，真正做到中央提出的因城因地施策，把去库存和新型城镇化有机地结合起来，促进区域经济和社会的健康发展。 织梦内容管理系统

参考文献：

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[1]新浪地产.全国房价收入比草根排行. 本文来自织梦

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[4]苏州搜狐焦点网.2015苏州楼市新房成交118594套住宅同比涨55.8％.

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[6]任泽平等.中国房地产库存，看看你的城市房产库存多少.

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[9]网易新闻.前9月南京苏州杭州土地出让金破千亿，无锡涨幅达470％.

[10]国家统计局.2016年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况..

[11]胡祖铨.我国房地产去库存研究[J].宏观经济管理，2016（4）. dedecms.com

[12]曾宪奎.我国房地产去库存战略研究[J].改革与战略，2016（11）.