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　　经过十多年快速发展后，中国房地产行业进入一个新的分水岭，呈现出新的形态。尤其是房地产金融已站在发展的交叉路口，一些新兴的结构性融资工具开始得到重视。比如房地产投资信托基金（REITs）被国内房地产行业不断提及，一些试水类REITs的企业也引起关注。 本文来自织梦

　　红星美凯龙试水类REITs 本文来自织梦

　　近日，家居巨头红星美凯龙公告布局类REITs，立即引发业内热议。有研究机构认为，尽管目前房地产投资信托基金在中国房地产市场规模有限，但它们仍有可能改变中国房地产金融的发展格局。 内容来自dedecms

　　据了解，REITs拥有的资产类型可以包括办公楼、零售物业、公寓、仓库、养老地产等，其可在大型交易所公开交易流通，一般采用信托结构，基础资产由独立受托人代表信托单位持有人持有。在一个典型的REITS结构中，通过首次公开发行从单位持有人手中募集资金，公司用募集到的资金可购买一组房地产物业。房地产开发商或资产持有人也可设立REITs，出售其部分股权，以便在释放其部分资产价值的同时又保持其对资产所有权的控制。

　　离散户还有多远？

　　5月4日，港股上市公司红星美凯龙发布公告称，公司董事会已通过决议案并批准向公司独立第三方——天津畅和股权投资基金管理有限公司管理的信托基金出售其两家全资附属公司的建议。 织梦内容管理系统

　　交易完成后，信托基金将在获得相关部门批准后，将两间购物商场证券化，并在中国内地发起类REITs计划。值得注意的是，红星美凯龙同时称：“公司目前正考虑，倘若类REITS计划能获得相关部门批准并可于协定的时间进行，则日后可能与基金合作。”其实，早在3年前，国内首个类REITs的金融产品就已在深交所上市。与此次红星美凯龙试水项目一样，亦是商业地产项目。

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　　2014年5月，鹏华基金发起类REITs计划，支持项目是从万科位于深圳前海自贸区的商业地产获得租金收入。但该计划并未将基础资产的所有权赋予受托人。最终，在深圳上市的该产品仅以私募方式向少数机构投资者开放，且投资周期仅为3年至5年。以上种种，均不符合REITs的国际标准。

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　　对此，房地产行业服务机构仲量联行认为，长期以来，中国的房地产开发商一直在研究使用资产证券化以改善其融资结构、缓解偿债压力。纵然REITs有众多好处，但在中短期内，即使政策制定者放松监管，或者向投资者提供税收优惠，中国的REITs也不可能出现快速发展。

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　　自持物业的退出机制 织梦内容管理系统

　　近两年，在土地拍卖中出现了一个新现象——北京、上海、广州、杭州等城市均增加了“开发商自持”的规定。竞得地块的开发商必须持有该地块一定比例的物业70年，期间不允许销售，未经出让人同意不得转让，更不得分割抵押。而在楼市火爆的去年，北京的土地拍卖中甚至出现了100%自持物业的地块。

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　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受中国财富网记者采访时表示，开发商自持物业的盈利和退出机制有几种可能，发行REITs便是其中之一。“实际上它也可以是一个大单、不分割楼层的整体买卖环节，也是一种不同主体开发到持有的退出机制。” 本文来自织梦

　　陈晟举例道：“如果你想炒房却被政策限制了，但还希望获得房地产方面的收益，那么完全可以买一个REITs，不必炒房也能获得分红收益。同时，它可以集合大家的流动资金，让开发商有效地进行专业投资开发，进而供应需求。这是一种很好的集合融资促进专业开发的方式。” 内容来自dedecms

　　据悉，REITs已成美国房地产行业相当重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。美国房地产投资信托协会（NAREIT）2016年数据显示，过去26年中，REITs已经成为一种能帮助资产持有人释放其资产价值，同时为散户投资者提供房地产安全投资方式的金融产品。如在1990年末进行初始投资，至今或已升值近20倍。

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　　困扰与潜力并存 本文来自织梦

　　克而瑞研究认为，房企“REITs热”原因无外乎随着融资渠道的多元化，REITs的运作模式能提供长期、稳定的资金来源。同时，整个房地产行业利润增长呈下降趋势，过去以重资产模式运转的商业逻辑需要转向轻资产运营的方向。REITs上市交易，有利于加速商业项目变现，实现房企轻资产转型。因此，必然成为房企融资新宠。

　　中国基金业协会党委书记、会长洪磊表示：“REITs可以将实物资产转为份额化交易资产，有效降低实体经济杠杆，提高地方政府财政的持续投资能力。”但是，他强调，目前REITs的发展仍面临一系列的问题和障碍：一是缺乏REITs基础资产发行上市的管理办法。无法将当前有稳定现金流的不动产公司上市挂牌，与一般公司的上市发行相区别；二是缺乏REITs基金投资运作的管理办法，目前除了个别基金试点外，还不能大规模有序发展；三是缺乏信托制度下对金融产品和持有人征税的正确认识，双重征税压制了REITs的产品发展。

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　　“毕竟，类REITs对于商业物业本身的运营质量、租金回报率要求都比较高，传统房企或不具备相应的基础资产和条件。”摩根士丹利华鑫证券全球资本市场部执行董事李耀光在接受中国财富网采访时表示。

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　　随着房地产迈入存量时代，对商业地产的证券化探索成为未来趋势。在当前以及可预见的未来低利率水平下，REITs、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）及类似证券化产品的成熟，无疑将为类似红星美凯龙这样的具备强运营能力的连锁资产进行金融管理创造内外部条件。 织梦内容管理系统

　　从类REITs走向真REITs

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　　然而，在未来存量和开发量同时增长的情况下，资金将成为决定房企生存发展的核心。“目前境内做的类REITs和香港、新加坡市场的标准REITs还是存在差异，主要体现在发行方式（公募发行的欠缺）、产品属性、入池资产分散度、资产管理、投资管理、期限和未来投资人退出方式等各个方面，这些都需要随着法规完善、市场发展来进一步改善优化。”李耀光强调，目前类REITs设计经验与尝试为真REITs积累了交易结构与商业经验，同时，它的持续发行及交易，也为真REITs培育了投融资市场。 本文来自织梦

　　据中国证券化分析网统计数据，截至今年一季度末，沪深交易所和中证报价系统挂牌发行了24单商业地产作为资产证券化，包括类REITs与CMBS概念产品，合计规模超过700亿人民币，而银行间市场也成功发行过类REITs产品。可见，商业地产已经成为了境内资产证券化基础资产的重要组成部分。 本文来自织梦

　　因此，REITs的发展还需要行业共同努力，一方面公募发行且可以上市交易的封闭式证券投资基金，有望成为中国开展公募REITs的特殊目的载体之一。另一方面，税收中性的逐步实现有望推动REITs发展，也逐步完善中国版REITs适用税制法规。

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