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内容提要：中国房地产过热现象仍在持续，建立科学合理的房地产估值指标体系对于各地方政府出台抑制房地产泡沫的对策具有重要意义。事实证明，用西方通行的租售比和收入分配比对我国房地产价格进行研究和估值是有局限性的，主要体现在租售比指标、房价收入比指标以及人口变化指标等方面的局限性，是不符合我国国情的。因此，要建立符合我国国情的房地产估值指标体系，既要考虑我国房地产价格运行规律又要考虑非经济因素，并据此进行房地产价格的科学调控。

关键词：房地产价格 房地产估值 房价调控 copyright dedecms

当前，在我国经济增长方式转换的大背景下，对房地产价格实施全面调控，是非常正确的战略措施。围绕着国家的调控政策，各界同仁对房价的高与低、房地产泡沫的大与小进行热烈地讨论。大家讨论的焦点大多集中在房地产估值是否合理的问题，所依据衡量房地产价格合理与否的指标是租售比与房价收入比等等。我认为，仅用西方经济学这些通用指标研究我国的房价问题是有局限性的。 本文来自织梦

自从2000年初，我国房价开始上涨以来，学术界就对房价上涨的原因和房产估值合理与否不断地进行探讨，甚至连国际上获得诺贝尔经济学奖的席勒教授也在我国的报刊上撰文，讨论房地产资产泡沫的问题。但是，十多年来，许多关于房价即将暴跌、房地产泡沫马上破裂的预言都没有得以验证。尤其是对于房价走势的预测，使用西方通行的租售比和房价收入比等指标进行分析的研究结论，被事实证明都是错误的，对房价的预测和现实的走势是相反的。我认为，这些指标不是完全没有用，而是使用的基础数据不准确，而且没有结合我国国情增加中国化的指标。因此，对我国房地产价格的估值和房地产价格走势的研究，往往得出不符合实际的结论。

1.租售比指标的局限性。租售比是指房屋租金与售价的比例。通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间比值。房屋租金可以给房屋持有者带来稳定的现金流，而房价则是房屋持有者的投资成本。实际上，租售比意味着房屋持有者通过租房可以得到的现金流收益率，也可以用来计算房屋持有者通过租房来收回投资的时间。 织梦内容管理系统

租售比指标的使用完全脱离中国国情。因为我国很少有人投资买房的目的是用于租赁经营，这和国外作为资本投资经营的一种方式是完全不同的。现有的房屋租赁是居民个人将暂时闲置的房屋对外出租，获得短期收益。而这些出租的个人并没有将房租收入作为购房的依据。换句话说，我国现在出租房屋的人并没有考虑到租售比，他们主要考虑到房价不断上涨，他们投资的主要目的在于从房价上升中获益，而不是投资买房获得房租收入。我认为，我国民众非常有智慧，大家把买房投资的行为称之为炒房，而不是投资购置房产用于获取房租收入。

2.房价收入比指标的局限性。房价收入比是指住房价格与家庭年收入之比，其描述的是一个城市的家庭收入与房价之间的关系。房价与一年收入的比值可以理解为居民购买一套房产需要花费的时间长度。通用西方观点一般认为，房价收入比在4-6之间比较合理，也就是说，居民买一套房产需要花费4-6年的收入，有些学者据此认为我国房价收入比过高，资产存在巨大的泡沫。 本文来自织梦

用房价收入比指标衡量我国房价水平的高低是有一定的道理的。因为大部分的房屋购买者是用来居住，被称为刚性需求。但是，使用这一指标的一个重要问题就是居民收入数据来源，一般的分析都采用国家统计局公布的权威数据，若用这一数据来进行计算，北上广深一线城市的房价是不可思议的。因为中产阶级用毕生的收入也买不起与中产阶级生活相适应的房子。

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使用房价收入比指标的关键是收入如何计算。根据我国的国情，有几个方面的问题值得深入研究：我国大城市居民收入统计的都是基本工资数，工资以外的收入是无法统计的，兼职更不在统计之列；我国使用收入指标有其局限性。许多有刚性需求的年轻人买房，其资金来源不仅仅是其个人收入，更多的是父母的慷慨解囊，一部分人甚至完全是由父母出资进行购买；在我们国家的统计指标中，迄今为止没有投资收入，许多人买房是由于投资获得高收益而为自己改善居住条件。因此，在我国使用这一指标具有片面性，不能够完全说明问题。由这一指标来推断出房价的高低，资产泡沫的大小是不科学的。

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3.人口变化指标的局限性。在研究房价变动的领域，大家还经常使用人口变化这一指标。试图用人口变化来说明供求关系。因为供求关系是决定房价变动的根本原因。例如，社科院的蓝皮书几年前就从人口的拐点来判断房价是否见顶，结果预测结论与现实并不相符。

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房价的供求关系是现实中的供求关系，仅从某一个角度来进行理论推导的供求关系是不符合实际的。例如，通过人口变化讨论房价走势，其主要问题是忽略了城市化这一结构性问题。也就是说，我国城市化并没有出现离土不离乡的小城镇化，而是精英人群向大城市集中，大城市化特征明显。所以，即使人口不增长，可大城市化的趋势不变，房价的局部供求关系就难以改善。

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房价的供求关系很难用指标来进行计算，也无法统计。因为需求当中有各种各样的需求，其中，炒房的需求是值得我们高度关注的。十多年来，房价一路上升，创造了投资史上的神话。经济学家怎么说，老百姓并不关注，而老百姓看到的是只有投资房产才能投资升值、才能赚大钱。而任何投资，包括股市投资都被老百姓在微信中列为重要的倾家荡产途径之一。在这种历史事实面前，人民大众是很难被经济学家忽悠动的，其预期在短时间内很难改变。我们用投资房地产和投资股票来进行比较，投资房地产十年十倍应该是非常现实的，无论是一二线城市还是三四线城市，平均收益非常好，不进行房地产投资的投资者，实际上在这十年中有着巨大的亏损。同样是十年投资，证券指数是上浮为零的，也就是说除了有内幕关系或者中了彩票，有超额收益之外，平均的股票收益几乎十年为零。当然，也不乏广大的中小投资者是亏损的。

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对于房地产价格走势的研究，任志强先生使用了“面包与面粉”的研究方式，其分析判断往往被实践所证明是正确的，这就是适合中国房价运行规律、接地气的研究方法。因为房地产商是中国的精英阶层中最精英的人群。他们在拿地的时候一定充分考虑到了楼盘建成以后的销售情况。每当地王频频出现的时候，就是房价迅速上涨的时期。我认为，政府宏观调控部门应该充分重视这一研究方法，对房地产价格走势作出正确的判断。

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从以上讨论来看，对于房地产的估值所使用的指标要充分考虑中国的国情，不能生搬硬套，不能用西方的标准来衡量中国房地产估值高低的问题。对于房价走势的预测，要根据我国房地产价格运行的规律，找到适合我国国情的方法。在判断房价走势的时候，还要兼顾到国人的资产观念、历史传承等非经济因素。 copyright dedecms

对房地产市场的调控是一项长期的任务，我们认为，应该疏堵结合、综合治理，才能达到房地产市场持续健康发展的目标。 织梦内容管理系统

其一，要科学地研究判断房地产价格的走势，做到调控政策有主动预见性，而不是被动滞后。为此，对房地产价格走势的预测要使用比较科学的方法。例如，利用土地价格等先行指标进行分析预测等。

其二，大力发展租赁市场，提高闲置房产的使用率，我国的投资房大部分是闲置的，没有发挥“房子是用来住”的功能。税收部门应该考虑如何利用税收杠杆促进房产租赁市场的发展，以释放房源用于居住。

其三，分流投资，对于房地产的调控，除了考虑房地产本身的问题之外，还要考虑拓展居民投资渠道的问题。例如，如何将中国的股市由一个“圈钱市”变成“投资市”，让居民持有股票资产保值增值，而不是只有投资房地产保值增值一座独木桥。 本文来自织梦

其四，强化房产产权以外的财产保护措施，使股权和其他财产权也可以用于传承，以改变固有的财产传承观念。

其五，有关部门要合理引导居民的投资预期，通过有力措施改变只有房产才能保值增值的预期，引导居民投资流向实体经济。

（作者系中国农业大学经济管理学院教授、博士生导师）