派智库

自2015年下半年以来，我国房价又经历了一番暴涨过程。虽然北上深实施了严格的“认房认贷加限购”政策后房价上涨势头被抑制，但今年以来原本房地产过剩的三四线城市房价开始突飞猛进，而购房者主要并非当地的定居者，而是外来的炒房客。因此，这种炒房式的去库存不但不是真正的去库存，反而可能促使开发商增加房地产开发力度，从而增加库存。炒房进一步加剧了资金流入、沉淀于房地产，挤压实体经济资金，提高实体经济土地、房租成本，压制居民消费能力，越来越大的房地产泡沫将给经济和社会带来不稳定。 内容来自dedecms

当前，我国房地产市场出现泡沫已是不争的事实。不管是从房地产市值占GDP的比重，还是从房地产的租售比、房价收入比、绝对房价、人均面积等各个方面的数据来看，我国大部分地区房地产市场已存在泡沫。房地产行业对经济的影响重大，高企的房价对社会结构的变化也影响巨大，高库存对土地和资金的浪费惊人。因此，房地产泡沫既不利于经济的发展，也不利于社会的稳定。 织梦好，好织梦

1、为什么房子会被“用来炒”？ 织梦内容管理系统

房子原本与股票（或股权）、期货、金融衍生产品等纯投资品不一样，其建造的目的是用来居住，而不是为了纯投资。然而，房子已成为我国最好的金融投资品（没有之一）。首先，从供求来看，房子的土地供应是有限的（土地资源本身就有限，且由政府统一提供），而对房子的需求理论上是无限的；其次，从存管来看，房子作为不动产，产权清晰，管理简单，不易损坏或灭失，易于保存和囤积；第三，从融资来看，房贷对绝大多数个人或企业来说可能是最容易获得的优惠贷款资金，且审核简单，杠杆较高（买房不需要用现有资产做抵押，甚至有“零首付”现象。绝大多数购房者需要借助贷款，而大多数普通股民基本上是用余钱炒股），且房子还能非常方便地用于各种再抵押，升值后还可以增加抵押。第四，从投资成本来看，一方面房贷利率要远低于企业贷款或股票的融资融券利率，另一方面房地产持有是零成本，非常适合炒作。第五，从交易来看，房地产交易手续也较简便，我国有数百万的房地产中介从业者（一二线城市遍地都是房产中介店）从事房产交易服务，房子的流动性也较高，炒房不需要太多的专业知识。第六，从投资回报看，房子除了升值回报外，还有租金回报，往往房价上涨也会导致租金上涨。虽然我国房地产租售比已经极低，一线城市可能不到1：100，但是相比于股票、期货等（这类证券投资品既没有持有的固定收益，风险又高）属于绝对的低风险、高收益投资品。第七，从投资额度看，房地产投资额从万元到亿元，适合家庭、企业等各类型投资者。在当前货币贬值的预期下，大量的资金迫切需要寻找合适的保值、增值渠道（多年来，我国M2增速远超GDP增速，人民币内部不断贬值已家喻户晓、老幼皆知）。因此，当前制度安排下，房地产已成为一种供求稀缺、融资便利、高收益、低风险、无持有成本的高杠杆投资品。在投资渠道匮乏（股市多年不振、存款利率低于CPI）的情况下，资金涌入房地产是一种市场自然选择。而正是因为房产成了最好的高杠杆投资品，房地产市场是无法用普通的商品经济学来分析其供求关系和投资回报的。就像某些股票市盈率可以数百、上千，但是投资者对投资品炒的是预期，依然会不断追高买入。 内容来自dedecms

2、为什么房子不能“用来炒”？

dedecms.com

我们知道，股票、期货等投资者主要是通过高抛低吸式的“炒”来获取投资收益，但是其在“炒”的过程中，实现了资产的价格发现和资源的优化配置。股票、期货等纯投资品属于虚拟经济范畴，其价格发现功能指导社会投资，但通常不直接发生现货交易（前段时期部分保险公司的恶意收购行为被制止并惩罚），对实体经济的直接影响相对较小。那么房地产为什么不应该成为高杠杆投资品呢？首先，房地产市场太大，其整个产业链的市值（房地产市值和相关企业市值）可能是GDP的数倍，房地产市场如果像其他金融投资品那样波动，对经济的冲击巨大。第二，房地产既是生活必需品，又是生产资料，因此，房地产是成本之母。如果资金涌入房地产，则会造成企业生产成本上升，居民生活成本上升，从而导致产品成本上升，居民消费能力下降。近期，我国的PPI猛增，而CPI依然低位徘徊，与房地产市场有较大的关系。第三，房地产不是消耗品，且土地资源的供给是有限的。投机泡沫会导致极大的资源浪费，降低土地使用效率，提高实体经济成本。而像石油、粮油、大豆等期货商品属于消耗品，一时的泡沫导致的过剩产品会由于价格下跌和时间的延后而被消耗掉，如果价格暴涨后也很容易促进快速生产从而由市场自然地抑制泡沫的过度产生。但房子是不动产，不可能反复地大拆大建，如果过剩了很难短期内消耗掉。第四，房地产社会属性巨大，房屋更涉及所有居民的主要财富和生活（生存）。房地产市场如果像其他金融投资品那样波动，后果不可想象。而如果允许无限制地囤积、炒作房产，对社会结构、贫富差距都会造成极大影响。因此，房地产作为经济的重要支柱产业和实体经济成本之母、群众的主要财富和必要生活资料，决不应该成为高杠杆、大波动的金融投资品。

本文来自织梦

3、如何不让房子被“用来炒”？ 织梦好，好织梦

搞清楚了房子为什么会被“用来炒”和为什么不能“用来炒”的机理，我们就很容易对症下药。根据上面分析，当前我国房地产已成为一种供求稀缺、融资便利的高杠杆投资品。我们建立长效机制就是要通过市场化手段消除房屋的投资品属性，但又要不伤害真实的居住需求。中央提出的分类调控、因城因地施策、差别化信贷就是考虑保护真正的居住需求，抑制投资、投机’需求。要让一个高杠杆的投资品成为普通消费品，最核心、最本质的两点是，降低投资杠杆（但保护基本居住购买杠杆），增加持有成本（但保护基本居住需求）。降低投资杠杆，可防止过度炒作，从而降低房地产市场的波动。但要把房地产从不动产投资品变成消费品，必须使持有房屋具有成本，这将使房地产真正成为一种用于居住（或工商业）的普通商品。为此，一是我国应长期坚持实行城市家庭二套及以上住宅（或工商业用房）首付至少5成以上，三套以上住宅不得贷款（具体首付比例各城市根据当地情况制定）。二是要对工商业房产（土地）和城市家庭人均超面积住宅（土地）征收持有税（具体免征面积及持有税税率由各地根据实际情况制定）。

copyright dedecms

4、如何建立平稳过渡的房地产长效机制？ copyright dedecms

为防止类似2015年股市“一刀切”去杠杆后的“股灾”发生，同时要尽量兼顾各方面的利益，减小改革的难度与阻力，房地产长效机制的建立要平稳过渡，尽量做到：缩小范围、新老衔接、合理合法、操作简便、逐步推进、预期管理。为此，我们研究提出：新出让的土地依然实行“招拍挂”制度（开发商竞拍开发权），但明确不收取土地出让金，新建的工商业房产和城市家庭人均超面积住宅征收土地使用税；已建的存量房产待土地使用年限到期后开始征收土地使用税；小产权房补交土地使用税和一定罚金后予以合法化，并每年征收土地使用税。具体措施如下： 本文来自织梦

1、尽量缩小征收范围，各个城市的人均面积标准依据各地的实际情况划定，尽量确保80％以上的群众不在征收范围内。 dedecms.com

2、新老衔接，不改变目前土地的“招拍挂”制度。新拍土地出让时明确不含土地出让金，但明确新出让土地上建成后的房屋每年收取土地税（居民标准面积内的免收，类似为每个居民提供一定面积的免税土地）。

3、新房屋土地税按土地出让时的土地价格作为基准，每个房子按房屋面积折算为整个小区的土地面积比例，以后每年该小区的土地价格按房屋的价格变化进行相应比例的变化。这样，一方面在法律上与原有土地出让制度不冲突，维护了之前政策规定的70年（或20、40、50年）土地使用权的法律权威。另一方面，原来的房屋继续按原来的制度执行，但由于随着年限越来越短，所囤房屋价值会越来越低；而且由于存量的房子暂时不需要收取土地税，所以一开始仅有少量新房屋才收取土地税，收税工作量少，阻力小；同时，由于新房屋土地不含土地出让金，且明确要收取土地税，开发商不敢囤土地或拍天价（第一年收取的土地税以当年拍得的土地价格为基准），居民购买新房屋也不敢囤积炒作。理论上粗略估计，新房屋的价格应该介于目前小产权房和商住两用房之间。但是政府依然可以获得一定的土地开发权出让费和未来的土地税，对地方政府的财政影响较小。 内容来自dedecms

4、当前的存量房屋土地使用年限到期后，根据当时周边土地的价格核定该小区的价格，并按照新房屋的土地税制度开始每年收取土地税。 本文来自织梦

5、不管新老房屋，每个城市均设定人均免交税面积。超面积土地收取累进制土地税，工商企业土地使用税税率由各地政府根据当地情况单独设定。 copyright dedecms

综上所述，上述措施不但解决了现有房屋70年土地年限的续期问题，而且可以解决小产权合法化问题，且合理合法。新建房屋的价格理论上介于当前小产权房和商住两用房之间，可以拉低当前虚高的房价，解决大多数刚需的居住需求。而且，该政策合理合法，操作简单，阻力小，并可以逐渐完善。更重要的是，这将给予市场一个强力的预期：中央正在加紧建立房地产长效机制，并且是既充分尊重法律，又保障民生。那么刚需购房者、担心房价暴涨者、担心货币贬值者和炒房者的心理预期都会大大缓和，房地产市场的波动也将大大缓和。（nc-1820170428）