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　　8月11日，上海市住建委明确：上海将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。

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　　上海的“商改租” 内容来自dedecms

　　据了解，上海市政协常委屠海鸣在《关于借鉴香港“群租房”管理经验，加强白领公寓、单身公寓等集中式租赁住房监管的建议》提案中表示，上海应尽快研究制订商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。同时，实行“发牌”制度，对于符合条件的这类租赁住房，发放允许经营的“牌照”。

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　　上海市住建委回复称，将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，“我们建议，对于区域商办闲置较多，职住不平衡的，在不改变土地使用性质的前提下，允许其改造为公寓对外出租。”上海市住建委表示，对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。 copyright dedecms

　　现阶段，上海市住建委正会同规土、消防、公安等相关部门制订相应的实施细则。初步设想是按照“以区为主、总量控制、守住底线”的原则，在保证使用安全、消防安全、人员可控的前提下，建立相应的规范和标准，将其规范化。 织梦内容管理系统

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　　“商改租”的利弊 dedecms.com

　　今年1月，上海开始整顿“类住宅”，并在嘉定、闵行先行启动商业办公项目清理整顿工作。5月17日，上海市住建委等六部门联合发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对商办类项目进行进一步整顿，其中规定，对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改。 织梦内容管理系统

　　据官方消息，纳入清理整顿的商业办公项目面积达1700万平方米。

　　如果将商业用房或工业厂房，改建后分割成数百间狭小的房间，以相对低廉的价格对外出租，这种所谓的“白领公寓”无疑会吸引了大量打工族。

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　　但是类似“白领公寓”、“单身公寓”等集中式租赁住房，缺乏相应的法律法规、设置规范和运营标准，很多项目事先并没有经过政府部门的审批和备案，再加上居住人员密集、混杂，政府监管又缺位，具有很大的安全隐患。

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　　“商改租”带来的三大影响

　　此次政策的调整，意味着像北京、上海这类“对商办物业、类住宅高度管控”的城市，政策上出现了重大调整。其直接结果是——大量滞销、库存的商业物业、类住宅获得了转机，有机会转型为租赁住房。

　　而这一新政将带来三大影响：

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　　1、空置的商办物业、类住宅的开发商、业主。此前，他们基本上濒临绝境。现在政策转变之后，这些资产等于被盘活了。 内容来自dedecms

　　2、新政如果普及，意味着中心城市“可以出租”的住房量大增，对于平抑租金价格，将产生巨大的作用。

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　　3、商办物业转型、类住宅盘活，对于商品住宅价格有抑制作用。商住房改租赁！房租必降 织梦好，好织梦

　　深圳的住房公有制刚刚话音未落，上海的消息又来了，昨天下午，上海住建委明确表示，将研究制订“商业用房改建为租赁住房”的实施细则，“建议，对于区域商办闲置较多，职住不平衡的，在不改变土地使用性质的前提下，允许其改造为公寓对外出租。”对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。另外还将多部门集中解决，租赁公寓这类新兴业态的身份认证问题。

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　　无独有偶，一个月前，广州也提到了这个话题，商住房改出租，然后还要给民水民电的待遇，这其实就有意思了，先是各大城市一刀切限商，把商住房的投资者一时间逼入了死胡同，上海还一度造成了混乱，正当大家走投无路，无计可施的时候。悄悄打开一扇窗，告诉你们要想活下去，只有爬出来。这真是一个很深的套路。 copyright dedecms

　　对于那些投资商住房的人来说，目前真是相当的纠结，自己买的房子要不要加入到这种对外出租之中，加入吧。似乎真的脱不了手了，而且目前收益看，年化收益应该很低，估计也就在1.5%以下，相当痛苦，不加入吧，如果政府大量铺开了商住房租赁，自己就一点机会也没有了，连这1.5%都赚不到了。商住房纳入限购之后，也就意味着之前买房的人也就接了最后一棒，之后银行给了政策，商住房抵押也叫停了，也就是说连最后的退出路径都没有了，摆在这些投资者面前的只有两条路，要么自己住，要么出租。自己住的基本都是拿商住房周转的北漂一族，而真正的炒房客投资客似乎只有出租一条路，别无选择。 copyright dedecms

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　　这样的房子有多少呢？据数据统计，各地的商住房很多很多，像牛粪一样多，甚至去化周期最小的也要卖两年，最长的够卖十几年，当然这和商住房的销量小有关。但另一方面也说明，这个数量也不低了。在上海，库存的“商业用房”面积据称已经超过1000万平方米。相当于差不多10-15万套房子，一下子拿出来出租，建设长租公寓。解决三五十万人的居住问题，这酸爽，估计房东们都要骂街了。

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　　供给瞬间增加这么多，房租一定会降，而事实上今年在北京上海，高端整租房已经在降价了，去年基本上100元每平米每月，而今年三居室以上的整租房基本只能租到90元，只有低端房，小一居或者合租房的租金还坚挺，主要是因为北京上海清理人口，打击群租房所导致的。有意让低端住房价格偏高，这样能够增加低端产业人员的生活成本，从而达到控制人口的目的。换句话说，如果您租月租金上万的那种房子，基本能够感受到了租金下降趋势。而跟中介闲聊天，也基本上得到了信号，现在正是一年租房的最旺季，大学生毕业季，而今年并没有出现很明显的价格上升，也就意味着明年春节前，租房淡季的时候，很可能房租会大幅下降。 织梦内容管理系统

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　　全国各地地一时间搞了这么多租房市场建设的新花样，一会又开发商自持物业，一会鼓励机构入局，一会租购同权，一会又商住房改租赁，还有要把集体土地租过来该租房的。八仙过海各显神通，这绝不是个孤立事件，很可能是受到了某些明确的政策指引，要大力发展租房市场，而且还得又快又好的干出点成绩。所以租房市场建设，现在已经有点大规模跃进的意思，中国人说矫枉必须过正，我们租房市场建设欠债欠了十几年，要想迎头赶上，不用点邪招是不行的。所以判断，貌似这一次很可能在几年之间把租房市场给变成极度繁荣，甚至是过度繁荣。也就是说如果你这两年租房，可能正是好时候，什么好事估计都能赶上。而早期进入租房市场的企业，可能会瞬间圈到用户，独享政策福利。有需求，有痛点，有政策，有过剩产能。现在看谁能够把这些住房资源有效的利用起来，组织起来了。未来在这里面诞生几个独角兽是很有可能的。 本文来自织梦

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　　“商改租”应稳步推进，不宜过快

　　首先，商业用房产权为40年，而住宅为70年。对于那些年代已经久远的商业用房来说，进行“商改租”就需要好好算算成本账，划得来才能改。 dedecms.com

　　其次，商业和居住需求在规划上是两种不同的功能，局部地区大面积“商改租”后，可能会造成居住人口骤增，周边学校、绿地、健身场所以及电力负荷、市政排水等配套设施难以跟上。改建达到一定限值需要进行认真评估。 织梦好，好织梦

　　其三，商业用房和住宅的安全级别不同，商业用房对通风要求相对较低，安全存在一定隐患。因此，如果“商改租”的话，那么就必须确保房屋安全和消防安全，切实维护好租房者利益。 本文来自织梦

　　最后，“商改租”的本意是将商业用房按规定改建为租赁住房用于出租，但在实际操作中，可能会有开发商借机打擦边球，将其用于出售。所以，加强宣传和监管，确保只租不售，相关职能部门责无旁贷。

　　总之，“商改租”是减少商业用房库存，增加租赁住房供应的有效途径之一，但要让其真正发挥作用，仍有许多具体工作要做，只有稳妥推进，才能造福民众。

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