派智库

【摘要】本文以处理政府与市场关系为框架，分析了中国城镇住房需求的长期趋势和中短期特点，提出改革完善需求调控机制的思路。未来15年的住房需求增长将主要由人口城镇化决定，总人口增长、家庭规模小型化、人口老龄化对住房需求的影响可能相互抵消，收入增长和财富积累、货币供给和利率水平、房价上涨预期和投资投机因素等对住房需求的影响将逐步减弱。应建立稳定而有效的需求调控制度和机制，处理好短期政策与长期目标的关系；合理确定城镇居民的居住面积目标，作为需求调控政策的基本依据；改革完善差别化的住房信贷、税收等政策，形成长期稳定的调控机制；使市场需求及调控机制在法律法规框架下运行，建立行政调控政策进入和退出的机制。 copyright dedecms

【关键词】房地产市场；需求机制；调控机制

一、引言

copyright dedecms

过去10多年中，中国对房地产市场的宏观调控，主要是从调控住房需求着手的。在大多数时间里，为缓解住房市场供求矛盾，遏制房价过快上涨，中央政府采取多种政策手段抑制市场需求特别是投资投机性需求。而在运用政策扶持需求方面，总体上只有过两次，一次是2009年，为应对国际金融危机对国内经济增长的冲击，政府出手稳定房地产市场，但由于多种原因尤其是流动性扩张，市场很快出现大幅反弹，政府被迫改变政策取向，由扶持需求转向抑制需求。另一次是2014年以来，为减弱房地产市场调整对经济增速下行的影响，政府再度出台了稳定住房需求的政策措施，而且力度不断加大，自从2015年的3.30政策实施以来，房地产市场出现了一波较大幅度的反弹，但下一步的走势还有待观察。当政府为遏制房价过快上涨而调控市场需求时，一些人认为政策上出现了偏差，不应该控制需求而应该增加供给，包括扩大房地产投资和土地供应；但这种观点从方法上看存在着更大的问题。应当说，对于缓解短期供不应求的矛盾，调控市场需求是正确的选择，特别是对房地产市场来说，在房价快速上涨吸引社会资金大量流入、投资投机性需求不断扩张的情况下，依靠扩大供给不可能满足过度的市场需求，只会引起房地产泡沫的持续累积。因此，国际上大部分国家为稳定房地产市场和房价，几乎都采用了控制需求的政策手段。相反的例子是，前些年国内不少地方尤其是三、四线城市，为应对房地产市场需求而大规模扩大土地和住房开发，导致了目前住房市场过剩的突出问题，就是片面地运用了增加供给的调控方式。 内容来自dedecms

现在要讨论的问题是，房地产市场的需求变动有自身的趋势和特点，仅从房地产业与经济发展的关系出发对市场需求进行调控，往往容易违背市场规律，结果可能引起更大的市场波动。2009年对房地产市场需求的扶持政策及此后几年抑制不住的需求扩张，使房地产投资持续高速增长，留下了现阶段市场供给过大、需求收缩的局面。这种状况是短期性矛盾还是长期性问题，当前所采取的新一轮扶持市场需求的政策是否合理和有效，会不会引起与上次一样的大幅市场反弹和房价上涨，还是短期有利于缓解矛盾但长期可能引发更大的供求矛盾?对于这些问题，经济学界需要进行探讨和回答，提供正确的思路和建议。

为了搞好对市场需求的宏观调控，促进房地产市场稳定健康发展，必须深入研究未来一段时期我国住房需求的变动趋势。影响未来中国城镇住房需求的因素很多，不少学者根据国际文献和历史经验从不同角度进行了分析和预测。但是，我们在这里要探讨的，不是不同研究方法和结论的正确与否，而是影响住房需求的主要因素中市场与政府的关系、作为两者综合作用结果的需求趋势和特点以及如何建立有效调控需求的制度和机制。 内容来自dedecms

二、城镇人口增长引起的住房需求

这是影响城镇住房需求的长期性因素，具有相对较为确定的变动轨迹。城镇人口变化取决于总人口的变化和城镇化率的变化。下面我们从这两个角度来进行分析。

（一）中国人口增长的预测

内容来自dedecms

对于中国人口增长和人口峰值的预测，各个方面得出的结论差异很大。从模型预测结果看，差别是明显的。有些学者在2005年运用多维人口预测模型PopEd对中国2000～2030年的人口进行预测（蒋来文、任强，2005），结果显示，中国总人口将从2000年的12.66亿人增长到2015年的14.44亿人和2030年的15.04亿人。这些预测数据与2000年前后国家计生委、中国人口情报中心、联合国开发计划署等主要机构的预测结果相比，总体变化趋势一致，只是在2010～2020年期间的预测人数较多，而在2020年后低于国家计生委和中国人口情报中心的预测数但略高于联合国开发计划署的预测数。近几年有不少学者继续运用不同的数理模型对中国人口增长趋势进行预测研究，但结果仍存在较大差别。如基于logistics模型得出的预测数据是，2030年中国人口只增长到13.97亿人，而且这一数据就是中国人口的峰值，2031年保持这个人口数量，2032年之后就逐步下降（王志福、管杰、苏再兴，2010）；基于组合预测模型得到的预测数据是，到2020年，中国总人口就达到14.16亿人，其中构成组合模型的3个模型得出的拟合值分别是：Logistic模型的拟合值为14.08亿人，Leslie矩阵模型的拟合值为14.95亿人，BP模型的拟合值为14.10亿人，均超过14亿人（陶新新、杨桂元、方媛媛，2013）；基于PDE模型得出的预测数据是，到2030年，中国人口总量的低生育方案为13.64亿人，中生育方案为14.18亿人，高生育方案为14.83亿人，其中低生育方案在2023年就达到人口峰值13.74亿人（孟令国、李超令、胡广，2014）；基于Gompertz模型的预测，是在利用近似预测公式得出1985～2012年估算人口数据，确定与统计人口数据吻合度良好的基础上，进一步推算出2020年、2030年的人口数据为14.43亿人和15.22亿人（阎慧臻，2015）。显然，以上几种近期的模型预测结果，对2030年中国人口数量的预测从最低的13.64亿人，到最高的15.22亿人，相差仍达1.58亿人，差别仍达11.6％。 本文来自织梦

从官方机构的预测看，对中国人口增长的预测数是不断下降的，对人口峰值的预测时间也不断前移。1996年，《中国的粮食问题》白皮书预测中国人口在2030年达到16亿人的峰值；2007年1月，国家人口计生委发布的《国家人口发展战略研究报告》预测1、，中国人口在2033年达到峰值15亿人左右；2013年12月，国家计生委基层指导司负责人表示，中国2020年总人口将低于14.3亿人，峰值将明显低于15亿人2、；2014年1月13日，国家计生委在网站公布的一项研究结果3、显示，如果保持现行人口政策不变，预测未来中国总人口峰值约为14.2亿人，峰值的时间为2027年左右，随后总人口将下降，到2030年约为14.15亿人。同时，来自社会上有关方面的综合研究结果也表现出这种趋势，越来越多的最新研究结论表明，中国总人口的峰值可能只有14亿人左右甚至达不到14亿人，峰值到来的时间可能在2025年之前甚至提前到2020年左右。

需要注意的是，以上多数研究都没有充分考虑人口政策的调整变化，尤其是多数模型预测忽视了人口政策变动将带来的综合性影响。中国的人口政策已经从严格控制城镇居民家庭生育二胎，逐步转变到可以“双独二胎”、“单独二胎”，目前又进入到“全面放开二胎”的阶段，下一阶段还可能进一步出台放开生育、鼓励生育等政策。这些政策调整会对人口增长预测或研究结果产生多大的影响?从2014年实行“单独二胎”政策以来的效果看，对家庭生育率或全国人口增长的作用似乎并不明显，远远达不到原来的政策预期；从2016年开始的“全面二胎”政策，效果如何也还难以判断。但是，有两个方面的因素需要观察和分析：一是生育政策调整有一个逐步产生效果的过程，也许要有3～5年的时间才能作出比较客观的评估；二是生育政策还存在继续调整的空间，如果人口增长出现过快放缓并影响到经济社会的可持续发展，生育政策仍可能在全面深入研究的基础上作出较大的调整。因此，我们既要看到中国人口增长速度和总人口峰值的预测具有逐步回落的趋势，也要看到政策调整并引起的多种因素变化将会对这个趋势产生较大的影响。在这里，我们仍假定到2030年，中国的总人口可能达到14亿人左右（不论人口峰值是否在此前出现）。与2014年末全国统计人口13.68亿人相比，未来16年人口数量增加0.32亿人，总体增长2.34％，年平均增长0.145％。

copyright dedecms

（二）城镇化率上升的趋势 织梦好，好织梦

中国的人口城镇化率，1990年为26.41％，2000年为36.22％，10年间年均上升近1个百分点；2010年为49.95％，10年间年均上升达1.37个百分点，呈明显加快趋势；2014年为54.77％，这几年年均上升1.21个百分点，上升速度仍较快但有所回落。根据国际上的一般经验，一个国家的城镇化率在30％至70％之间为快速上升阶段，其中在30％到50％之间是加快上升的时期，在50％到70％之间是较快上升的时期。中国的城镇化率从1996年达到30％（30.48％），到2011年超过50％（51.27％），只用了15年就完成了加快上升的第一个时期，年均上升幅度达到1.39个百分点。预计未来几年城镇化率将继续较快上升，到2020年将超过60％，然后上升速度逐步放缓，到2030年达到70％左右。 本文来自织梦

按照2030年人口达到14亿人和城镇化率达到70％计算，城镇人口将增加到9.8亿人。与2014年全国城镇常住人口7.49亿人相比，未来16年城镇人口将增加2.31亿人，年平均增长1.69％。这些新增城镇人口，将对城镇住房形成新的需求。需要指出的是，以上人口城镇化使用的都是常住人口的指标，与这个指标相联系的是户籍人口的指标。现在户籍人口城镇化率比常住人口城镇化率低了约8个百分点，未来以人为核心的新型城镇化政策是大力推进户籍人口城镇化，在国家“十三五”发展规划中，户籍人口城镇化上升的预期目标就比常住人口城镇化上升的预期目标快了约5个百分点。与常住人口相比，户籍人口在居住面积、购房需求等方面都会有所增加，因而户籍人口城镇化率的较快上升，将带来较多的住房需求，或者说，在一定时期内将带动住房需求的较快增长。 织梦内容管理系统

有些学者认为，农业转移人口具有不同的类型，如可划分为主动转移型和被动转移型；返乡型、徘徊型和留居型；自营型、受雇型和固定职业型；在乡在土型、在乡离土型、离乡离土型和离乡在土型；流动性较强型、相对稳定型和长期留居型等，不同类型的进城农业转移人口对城镇住房需求有不同的特点，使城镇住房需求的规模和结构发生变化（曾国安、肖洋，2014）。但是，这种情况的存在一般只在短期内影响城镇住房需求的规模和结构，从长期过程看，农业转移人口一旦形成城镇常住人口或户籍人口，最终都会对城镇住房带来较为稳定的需求。因此从人口城镇化趋势引起城镇住房需求增长的分析看，人口在不同城镇之间的流动并不影响总的住房需求规模，对不同类型转移人口的住房需求差别基本上可忽略不计。

织梦内容管理系统

城镇化必然伴随着城镇的建设，一般来说，人口城镇化快速演进的过程也是城镇建设快速推进的过程。城镇建设包括新城区建设和老城区改造，后者会引起原有住房的拆迁，产生部分更新的住房需求。同时，由于住房使用寿命、建设质量等原因，将有一批老的住房需要拆迁重建，也会形成新增住房需求。根据有关统计数据，中国在2000年以后建造的住房约占40％，之前建造的住房约占60％，按照住房设计使用年限50年计算，每年将形成相当数量的拆迁重建住房需求。

必须指出的是，以上只是城镇化进程带来的自然住房需求，政府的城镇化政策还会引起市场需求过程的变化，并使全国或区域的住房需求出现阶段性特点。2014年《政府工作报告》提出，今后一个时期，要着重解决好城镇化过程中的“3个1亿人”问题，即促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。这“3个1亿人”的政策，将会加快中国人口城镇化的进程，使更多农业转移人口真正在城镇定居下来；将会加快城镇棚户区和危房的改造重建，释放出更多的城镇新增住房需求；也会改变农业转移人口过度向东部城镇流动的格局，使中西部地区的人口城镇化和城镇建设加快推进。如果这些政策在未来几年得到有效实施，从现在到2020年，中国的城镇住房需求将出现提前释放和大幅增长；相应地，从2020～2030年，城镇住房需求的增速就会相对下降，从而使城镇住房需求的变动形成明显的阶段性差别。另一方面，地方政府对所在城市的发展政策，如推动城市规划调整、新城建设、旧城重建等，也会对当地城镇住房需求带来重大的影响。很多地方换一届领导就调整一次城镇发展规划，导致新的住房拆迁建设需求大量增加。特别是，一些地方政府为了增加土地出让收入，人为推动新城建设、旧城改造，加上有关方面的炒作激发投资投机行为，使住房需求超越市场规律过度扩张，脱离了人口城镇化的基本进程，最终造成这些城镇的住房需求过早趋于饱和或萎缩。在土地出让收入、城镇规划建设等体制性问题得不到根本解决的条件下，这种现象对城镇住房需求的突出影响还会持续下去。

三、人口结构变化对住房需求的影响

织梦内容管理系统

城镇人口结构的变化，也是影响城镇住房需求的长期性因素。有的学者把人口结构区分为自然结构、社会结构和地域结构等3个方面，并对有关研究成果进行了综述（张冲，2015）。从国内外已有研究结果看，人口自然结构对住房需求的影响主要在于年龄结构；人口社会结构比较复杂，包括民族、宗教、职业、特别是教育程度等构成，但对住房需求影响大的主要是家庭结构；而人口地域结构主要包括城乡结构、流动迁移等，基本上已在人口城镇化过程中得到反映。因此，下面主要就对城镇住房需求产生长期、重大影响的人口年龄结构和家庭规模结构两个因素进行分析。

织梦内容管理系统

（一）人口年龄结构变化的影响

本文来自织梦

20世纪60、70年代，一些国外学者就研究了人口年龄结构对住房需求的影响，认为不同年龄组之间住房需求的收入弹性不同，因而需求强度也不同（张冲，2015）。Mankiw和Weil（1989）首次较为系统地研究了人口年龄段与住房需求的变动关系，他们利用美国20世纪50年代的调查数据，计算出个人年龄周期对住房需求的“驼峰状”变化趋势，即：20岁以前住房需求水平很低；20～30岁期间住房需求快速增长，30岁左右人群是需求量最大的群体；40岁以后住房需求进入递减区间。McFadden（1994）、Holly和Jones（1997）的研究也从不同角度支持了以上分析判断。尽管Mankiw和Weil以此为依据对美国住房需求和房价的预测偏离了后来的事实，但不少经济学家在控制其他因素的影响后，仍认为人口年龄结构对住房需求确实有影响，从长期看人口老龄化将导致住房需求减少和房价下降，对多数国家的实验分析也证实了这一观点。 织梦好，好织梦

国内学者对这个问题的研究，在认同人口年龄结构变化对住房需求影响的基础上，结合中国国情进行实证分析，对未来住房市场的预测得出了不同的结论。比较悲观的观点认为，人口老龄化对中国住房需求的影响已经明显显现。如陈斌开等认为，中国人口老龄化将导致住房需求增长率在2012年大幅下降，2013年以后的12年里住房需求增长率为负，主要原因是第一代“婴儿潮”个体（1963～1970年出生的个人）逐步退出房地产市场（陈斌开、徐帆、谭力，2012）。杨华磊等也认为，中国人口年龄结构的变化将使2002～2030年间每年新增城镇住房需求呈现先上升后下降的“倒U型”轨迹，即2002～2012年间历年新增城镇住房需求逐年上升，而2013年左右每年新增城镇住房需求开始下降，在2013～2022年间出现急剧的下降，2023年后在一个低水平上轻微下降，到2028年左右每年新增城镇住房需求开始出现负值（杨华磊、温兴春、何凌云，2015）。而比较乐观的观点则认为，未来相当一段时期，中国人口老龄化对住房需求的总体影响还不明显。如陈彦斌、陈小亮认为，从2013～2030年，由于人口规模持续扩张，再加上城镇化和家庭规模小型化将促使大量新城镇家庭产生，人口老龄化对城镇住房需求的负面冲击并没有显现出来；这一期间人口年龄结构变动仍将使城镇住房需求平均每年增加2.12亿平方米，要到2031年以后人口老龄化才使城镇新增住房需求逐渐减少，并从2045年开始变为负值（陈彦斌、陈小亮，2013）。显然，不同学者进行预测分析的理论依据基本相同，但得出的结果差异很大。 dedecms.com

从现在到2030年，中国人口老龄化的趋势是比较确定的，尽管对老龄化速度的测算存在着一些差别。如果生育政策的调整取得较好的效果，会带动人口增长率的稳定和提升，但未来15年的时间不足以形成新一代婚龄人口，还不能带来新的住房需求。如果实施调整结婚生育年龄的政策，如把法定结婚年龄适度提前，有可能加快生育周期和提高生育率，增加新的住房需求。总的看，人口老龄化对城镇住房需求的影响是一个自然的过程，未来一段时期内，应对这种影响虽然有一定的政策空间，但仅就与这个因素直接相关的变化来说，难以改变其产生影响的基本趋势。 织梦好，好织梦

（二）家庭规模结构变化的影响 copyright dedecms

对住房的购买往往是以家庭为单位的，因而家庭数量的变化成为决定住房需求的一个重要方面。一些国外学者在研究人口结构对住房需求的影Ⅱ向时，已经涉及这个问题。如Olsen（1969）的研究认为，家庭规模、家庭生存周期等特征是影响住房需求的主要因素。Lauf等（2012）的研究指出，虽然人口数量在下降，但由于家庭规模的缩小，使住房需求仍然在上升。一些国内学者在研究人口结构与住房需求关系时也提出，家庭户规模结构的变化应该得到特别的关注，并对此进行了预测分析。结果显示，从2000～2030年，中国的家庭户数量呈快速增长趋势，而且家庭户增长速度快于人口增长速度，家庭规模不断缩小；在假设户主率可变的情况下，2015年和2030年中国平均家庭户规模分别为2.95人和2.64人（蒋来文、任强，2005；马京奎，2005）。另一项研究也预测，中国城镇家庭平均规模将从2011年的每户2.87人下降到2030年的每户2.7人，同时，2022年以后家庭规模小型化产生的新增城镇家庭数量将大于城镇化产生的新增城镇家庭数量（陈彦斌、陈小亮，2013）。在不考虑总人口变化的条件下，家庭规模的缩小直接引起了住房需求尤其是住房套数需求的增长。 dedecms.com

综上所述，人口老龄化趋势使住房需求增长率下降，而家庭规模小型化趋势使新的住房需求增加，这两种趋势客观上形成了相互抵消的效果。中国市场经济的发展和经济、社会体制改革的深化，一定程度上会强化家庭规模小型化的趋势，但“两孩化”等鼓励生育的政策又会使家庭规模的缩小受到新的制约。最终结果可能是，与城镇人口增长对住房需求的作用相比，人口结构变化对住房需求的影响相对较小和缓慢。同时还要看到，城镇人口变化影响的主要是住房面积需求的变化，人口结构尤其是家庭规模结构变化影响的主要是住房套数需求的变化，两者虽具有内在的联系，也存在着明显的差别。 本文来自织梦

四、引起住房需求变化的其他因素 内容来自dedecms

在导致住房需求变化的因素中，除了以上两个方面的长期性因素之外，还有一系列中短期因素。这些中短期因素对住房需求的影响，虽然不如长期性因素那样具有重大、持续的作用，但多种因素汇集到一起，对住房需求和房价的影响力也不可低估。Mankiw和Weil以人口年龄结构变化为依据，虽然发现20世纪50年代的“婴儿潮”能很好解释70年代美国房价的快速上涨，但同样以1965～1976年的“婴儿低谷”预测美国住房需求减少和房价下跌，却犯了极大的错误（预测1987～2007年美国房价下跌47％，而后来的事实却是房价上涨了近30％），根本原因就是忽视了其他因素的影响，而这些“其他因素”如收入、财富积累、货币供应、利率以及金融创新、房价预期、投资投机等因素，却好在这个时期集中发挥作用，对住房需求和房价变动产生了重大的影响。从20世纪后几年到2008年国际金融危机爆发前（主要是1997～2007年），大多数OECD国家（除了发生通缩的日本）都经历了一轮住房需求扩张和房价上涨，而这些国家的城市化过程已经完成，人口老龄化率在上升，主要是“其他因素”起了综合推动作用。

dedecms.com

从国内有关研究看，针对中国10多年来住房需求的过度扩张特别是房价的过快上涨，不同学者从各个方面寻找原因，几乎每个原因都产生了一定的影响，但又都不能单独解释持续上涨的过程。可以说，房价大幅上涨是多方面因素综合作用的结果，其背后的根本性原因是需求过度扩张。因此，下面我们就推动住房需求的非人口因素方面的其他主要因素，作一些简要的分析。

内容来自dedecms

（一）收入增长和财富积累因素 织梦好，好织梦

城镇居民收入增长较快，财富积累不断增加，在消费结构升级的过程中，增加对住房的购买需求，或住房需求的收入弹性较高，是一件符合逻辑的事情。但是，1999～2013年，我国城镇居民家庭人均可支配收入年均增长9.2％，商品住宅销售面积年均增长17.1％，住房需求增速高于实际收入增速7.9个百分点；城镇居民家庭人均现金消费支出年均增长10％，商品住宅销售金额年均增长26.4％，住房购买增速高于现金消费增速16.4个百分点，两者对比的状况，远远超过了收入提高、消费升级能够解释的范围。从财富积累的角度看，只能把住房需求过快增长的主要原因归结于城镇居民收入差距过大以及中等收入群体快速增加。有的学者对城镇家庭的住房需求行为和消费行为进行了实证分析，得出的结论是，中国城镇家庭的住房具有明显的地位特征，家庭居住面积不断扩大与地位攀比有关，同时住房需求增大对其他消费形成了显着的挤出效应（杭斌，2014）。这个观点有一定道理，但仍不足于支持收入增长对住房需求的拉动作用。 copyright dedecms

中国城市房价收入比不断扩大的趋势也表明，收入增长和财富积累对住房需求的解释力度很小。从现在到2030年，随着经济增速大幅高于人口增速等过程继续演进，城镇居民人均收入还将保持较快增长，但由于两个因素的影响，财富积累对住房需求的拉动作用将明显下降。一个因素是房价平均水平已相对过高。房价超前上涨使住房的保值增值功能降低，使财富增长与住房需求的相关关系弱化。如果未来一段时间房价平均水平没有较大回落，收入增长和财富积累对住房需求的促进作用将是下降的。另一个因素是消费升级趋势变化。中国人均GDP（或GNI）进入中等收入阶段后，城镇居民消费结构升级的趋势将发生变化，旅游、文化、健身、养老等消费需求进入快速增长阶段，而居住消费需求的增速逐步回落，比重趋于稳定。这使居民收入增长后会有越来越多的支出用于新的消费领域，对住房需求的支出比例将相对下降。即使在此期间或其中某个时段出台鼓励购房的需求刺激政策，总体上也难以改变城镇居民的消费倾向，难以提高住房需求的收入弹性。也就是说，收入增长与住房需求的联动关系以及加强这种关系的政策效应，都将是明显减弱的。 织梦好，好织梦

（二）货币供给和利率水平因素 织梦好，好织梦

货币供给过多、利率水平较低，是对住房需求和房价上涨的一种解释。这种观点得到较多学者的认同，也具有现实数据的支持。突出的例子是，2009年为应对国际金融危机而实行的货币宽松政策，推动了连续两年的住房需求扩张和房价大幅上涨，并导致以抑制需求为主的房地产调控政策收效甚微。但货币供给和利率水平作为一种中短期因素，并不能解释住房需求的持续增长，如2003～2007年，货币政策是逐步收紧的，而商品住宅销售面积和销售额都是快速增长的。 织梦好，好织梦

货币供给和利率水平是经常调整变化的，而且往往逆经济周期而变动，因而虽在一定时期内对住房需求有重大影响，但不能成为住房需求持续增长的主要支撑。未来几年，为应对经济增速下行和通货紧缩预期的压力，中国的货币政策可能会保持适度宽松的状态，而从更长远的发展趋势（如到2030年）看，货币政策的转变几乎是必然的。因此，货币供给和利率水平因素对未来长时间的住房需求增长，将不会有明显的促进作用。

（三）房价预期和投资投机因素 copyright dedecms

过去10多年住房需求的快速扩张，与房价上涨预期有很大关系。房价预期引起住房投资投机需求大量增加，并拉动自住性、改善性住房需求提前释放。投资投机需求的过度扩张，还与国内城镇居民可投资渠道少、购买多套住房保有成本低（没有房产税）等因素相关。本来房价预期应当是一种中短期因素，但在中国特殊的经济社会环境下，由于地方政府发展行为、房地产企业炒作等多种原因的影响，房价上涨预期不断延长和扩散，造成相当长一段时间内投资投机需求在住房需求中的比重大幅上升。 本文来自织梦

从2014年开始，在房地产市场供求关系等因素的作用下，国内的房价预期发生了转折性的变化，越来越多的市场人士认为房价大幅上涨的时期已经过去，尽管对一、二线城市和三、四线城市的房价走势预期还有差别。房价预期是一种很强的市场力量，在房价上涨预期普遍存在时，政府对住房需求的抑制性调控并没有改变市场预期；同样，当房价下降或难涨预期得到普遍认同时，政府对住房需求的扶持性调控也不可能扭转市场预期。例如，2015年政府对住房市场的扶持政策虽拉动不少城市房价再度大幅上涨并重新燃起市场对房价上涨的预期，但在全国房地产市场总体上过剩的条件下，这种房价上涨预期被多数专家认为根本不可能持续。由此可以推论，从现在到2030年，在房地产市场进一步发展的长期趋势中，房价预期及其引起的投资投机因素对住房需求的拉动作用将越来越小，在部分城镇将出现日益明显的负面影响。 本文来自织梦

五、改革完善房地产需求调控机制

内容来自dedecms

根据以上分析，在影响住房需求的因素中，长期性因素具有较强的规律性，政府只能因势利导，适当发挥政策的引导作用，因而对房地产需求的调控，主要或重点在于调控中短期因素。需求调控的基本取向是稳定市场，通过政府看得见的手，努力减弱市场的周期性波动。但必须指出，对房地产需求的调控虽主要是调控中短期因素，但却必须建立起长期稳定的调控机制，不论市场需求是过热还是过冷，都应当改变随机性、短期化的调控方式，更多地依靠稳定而有效的制度和机制来调控市场需求，从而形成促进房地产市场健康发展的长效机制。当前和未来一段时间，政府对房地产需求的宏观调控，应把更大的精力用在建立和完善这样一种调控机制上，包括由经济手段、法律手段和行政手段构成的调控机制。 本文来自织梦

（一）依靠经济手段的需求调控机制 dedecms.com

对房地产市场需求的经济调控，除了结合经济增长和价格水平走势，运用货币政策、财政政策进行总量调控外，主要是通过住房信贷、税收等经济手段对住房需求实施结构性调控。建立和完善需求调控机制，不是要抑制或改变市场调节的功能，而是要为市场稳定运行创造条件和环境。为此，需要解决好以下几个方面问题。 织梦好，好织梦

1.合理确定城镇居民的居住面积目标，作为实施需求调控政策的基本依据

内容来自dedecms

日本在20世纪90年代后期，曾把确定合理居住标准作为引导房地产市场可持续发展的重要手段。主要做法是：依据家庭人口确定每套居室的数量及相应的面积标准；依据保障性质分为最低居住标准和引导性居住标准，依据区域特征分为都市型标准和一般型标准。最低居住标准指同地区最低住房保障目标，引导性居住标准指政府提倡和预期计划将达到的目标。按照以上住宅面积标准，1991～2000年期间日本3口之家的住房面积，最低居住标准为39平方米（使用面积），引导性的都市型和一般型居住标准分别为75平方米和98平方米。2006年日本出台的《住生活基本法》，又从法律上对各种规模家庭在不同状况下的居住标准加以规范，并基本维持20世纪90年代的面积标准。借鉴这个做法，我们也需要研究确定未来一段时期城镇居民的居住面积标准。一个可供选择的思路是，中央政府部门在深入调研的基础上，提出未来改善城镇居民居住条件的总体目标，作为制定住房发展长期规划和政策的基础，并以此作为调控住房需求的基本依据。初步设想，从现在到2030年，我国城镇居民人均居住面积（建筑面积）的引导性标准可以达到40～45平方米（换算为使用面积约为30～34平方米），相当于日本在本世纪初期出台的《住生活基本法》规定的引导性居住面积标准的水平。根据日本的经验，我们也需要规定或要求不同类型城市形成不同的居住面积标准，以引导城镇人口流向和居住用地配置的格局。其中，特大城市、大城市（或一线城市、省会城市）的人均居住面积标准应当较低，如为35～40平方米；中小城市和城镇的人均居住面积标准可以较高，如为45～50平方米或更多。各类城市尤其是一、二线城市的不同区域，也可以有类似的居住面积标准规定或引导政策。

2.坚持和完善差别化的住房信贷政策，使之成为一种稳定的调控机制 本文来自织梦

近几年的实践经验表明，差别化的住房信贷政策是符合当前中国国情、行之有效的需求调控政策。其中的一个重要理论依据是，在城镇居民收入差距较大的情况下，把有限的住房信贷资金引导到支持低收入居民的住房需求上。主要取向包括：一是继续完善和规范差别化的住房贷款首付比例、利率水平。根据上文确定的城镇居民引导性居住面积标准的思路，可以各个城市的人均居住面积标准作为实施差别化住房信贷政策的基本依据。原则上，对购买首套自住房、住房面积符合所在城市引导性居住面积标准的，实行住房贷款优惠政策；对购买第二套住房和住房面积不超过引导性居住面积标准的，实行正常或中性的首付款比例和房贷利率；对购买第三套及以上住房或住房面积已大幅度超过引导性面积标准的，较大幅度提高首付款比例和房贷利率。二是尽快制定、公布和执行长期化的房贷政策。这是一个重要的政策理论，也是一项迫切的政策需求。市场住房需求是不断变动的，即使是在一个需求上升或下降的周期里，也会经常出现回落或反弹的时间段，房贷政策作为对市场需求的结构性调控手段，不能反复调整变化，否则虽然对市场需求有逆调节作用，但不利于稳定和引导市场预期，容易出现政策性偏差、往往引起更大的市场波动。住建部、银监会等有关部门应适时清理整合各种暂时性的房贷规定，制定长期性的差别化房贷政策条例，向全社会公布、征求意见后付诸实施，并保持相对稳定性，一般不因经济形势变化而轻易调整。要督促商业银行严格执行差别化的房贷标准，加强监管和检查。三是理顺差别化房贷政策执行中的利益关系。现在的房贷政策一般由央行等国家部门发布，反映的是政府对住房市场需求的调控意图，商业银行只是被动执行者。但大多数商业银行已是改制上市的公众企业，房贷政策调整的损益完全由商业银行承担，不仅会影响政策的执行效果（商业银行没有积极性或面临贷款风险），而且也不符合市场化原则。应尽快改变这种做法，建立新的制度安排。除了住房公积金、政策性银行的房贷外，都应参照国际上的有关做法，走市场化运作为主的道路。同时，对于首次购买引导性面积标准以内住房的自住性需求，通过个人所得税抵扣或购房补贴等方式给予支持，逐步取消直接由商业银行提供房贷优惠利率的方式，并减少长期利率变化对贷款人带来的风险。

dedecms.com

3.改革和完善房地产税收体系特别是房产税制度，形成一种新的稳定调控机制

内容来自dedecms

调整房地产开发、销售、持有、租赁等环节税收政策，加大住房保有环节税负，是促进住房合理消费，抑制住房投资投机需求，保持住房市场和房价稳定的关键性措施，也是市场经济国家的普遍做法。值得讨论的问题是，不能因为房地产市场出现调整趋势而长时间地人为推迟房产税出台的时间。我们并不能确切知道房地产市场调整的周期长度，也难以预测期间会出现几次反弹和房价反弹的高度，更无法判断不同城市房地产市场分化的走势和程度，因而等是等不起的。同时，并非征收房产税就必然抑制住房需求，相反，合理的房产税有利于市场需求和房价的长期性稳定。与其任由城镇居民去猜测房产税出台的时间和征收的幅度，还不如尽快明确中国房产税的基本框架，让第二只靴子及时落地，从而使该有的需求释放出来，使不该有的需求不出现反复。研究开征城镇房产税，从理论上考虑，应体现以下几点要求：一是贯彻税收公平原则。对所有家庭的所有房产（包括原有和新购住房），均按统一标准征收房产税。对于特殊性人才，可由政府或企事业单位按其应享有的住房面积，以住房补贴等方式返还所征税额。二是合理确定征税范围。原则上说，应以所在城镇的引导性居住面积标准为房产税起征点，超过部分开始计税。确定相对较低的房产税起征点，既体现对财产征税的普遍性原则，也有利于促进居民家庭选择租房或购买与收入水平相适应的住房。三是设置低税率和累进税率。对房产面积超过当地引导性居住面积标准较少（如不足30％）的，实行较低的税率；超过较多（如30％以上）的部分，实行分段累进的税率。对于多套房产者，按所有住房的总面积减去免征部分后的总额分段计税。实行差别化的房产税政策，有利于调节个人收入和财产分配差距，促进住房资源和社会资金有效配置。四是依据城市房产信息系统联网征税。在完善个人房产登记和城市信息联网的基础上，加强城市、部门之间的沟通、合作和协调；引导居民家庭主动如实申报房产，保留追溯征税和惩罚的权力。五是将房产税列为地方税种。这有利于调动各地对这项工作的积极性，推进培育地方政府的主体税种，减少地方财政对土地收入的过度依赖。需要重视的是，不论房产税政策继续在部分城市试点还是在全国多数城市推开，都应作为一项长期性制度来设计，不搞阶段性、过渡性制度安排，从而使房产税制度真正体现作为财产税的本质要求，符合调节收入分配、培育地方税种、促进住房需求稳定和房地产市场健康发展等基本目标。从全国住房市场统一政策布局，防止各地城市相互竞争、吸引购房需求的角度看，应当改变由各个城市分别制定房产税试点方案的做法，改为由住建部、财政部、税务总局等部门联合制定方案或试点方案，按统一的征税办法分别在不同类型城市试行或全面推开。

4.加强房地产市场监测监控体系，建立健全需求调控的信息机制和监管机制

住房信贷调控和税收调控依赖于住房市场的信息和监管，前者调控机制的形成和作用，要以后者作为支撑机制。建立和完善信息、监管的机制，主要涉及以下几个方面：一是建立个人住房信息系统，构建房地产市场基础信息库。各个城市尤其是大中城市要完善个人住房登记系统，结合房产产权的全面登记，建立健全居民家庭住房信息系统。打破城市之间甚至城市内部信息分割的状态，加快实现联网运行和信息共享。择机开展全国城镇房屋普查工作，全面摸清居民住房底数。二是完善房地产统计制度，规范信息发布和加强监测分析。对全国及重点城市商品住房保有量、居民住房自有率、住房空置率、房地产价格等国际上通用的房地产统计指标和数据，尽快建立权威的统计发布制度，避免数据空缺或部门冲突，以利于定期准确传递住房市场信息，支持房地产市场监测监控。三是建立健全舆论导向制度，完善房地产市场监管机制。依托住房市场信息发布制度，加强对媒体和舆论的正确导向，合理引导和稳定市场预期。加强市场流动性、资产价格走势监管，防范国外热钱大规模流入流出房地产市场，依法打击各种扰乱市场秩序的违法违规行为。同时，要正确引导房地产市场的观念和行为。把购房和租房作为不同年龄、不同收入人群解决住房问题的两个基本渠道，引导居民选择符合自身特点的住房消费方式，避免千军万马都走购房这一独木桥。积极倡导适应中国国情和发展阶段的住房消费理念，抑制影响住房市场稳定的过度投资投机行为。 本文来自织梦

（二）依靠法律手段的需求调控机制

通过法律手段调控房地产市场需求，是处理好政府与市场关系的一个关键环节。这主要包括3个方面的内容和政策取向： 织梦内容管理系统

一是使市场需求在法律法规框架下运行。房地产市场的有效运行，需要有完整的市场体系、规范的市场规则、多元的市场主体，还要以一系列相应的法律法规为基础，才能形成稳定的制度和机制。法律法规既要保障市场主体的利益，又要约束市场主体的行为，其中保障和约束市场需求行为是一项很重要的内容。这些保障和约束需求的法律法规是房地产市场运行的基本条件，又是在房地产市场发展中不断完善的，并且在不同国家（或地区）形成了一定的差异。比如，各个国家都保障消费者有选择购房或租房的权益，但不少国家也有限制大量购房、住房空置的法律法规；大多数国家都从法律上支持住房租赁市场的发展，同时又从不同角度制约住房买卖的过度投机。过去10多年，中国居民家庭的人均收入增长、消费结构升级、资产配置格局变化推动了住房需求的快速扩张，但保障和约束市场需求的法律法规跟不上房地产市场的发展，导致住房买卖市场与租赁市场、新房市场与二手房市场，以至商品房市场与保障房市场的需求出现了不同程度的失衡，不合理、不规范的需求取向影响了市场的有序稳定运行，一些调控需求的法律法规欠缺甚至存在真空地带。现在房地产市场发展进入一个新的阶段，需要尽快完善这些法律法规，促进各类市场需求协调发展。主要政策取向是：加快建立健全租售并举的房地产市场体系和机制，修订和增补调控市场需求的法律法规，完善房地产用地、开发、交易、租赁、抵押、中介服务、监管等制度，明确各级政府在加强住房保障、稳定房地产市场方面的公共职能和责任。严格划分保障性住房与商品性住房的不同产权形式，完善住房买卖市场与租赁市场的关联机制，使不同类型的住房需求在法律法规框架下有序运行并得到有效监管。 织梦内容管理系统

二是使调控需求的经济手段具有法律法规依据。对房地产市场需求的调控，不论运用哪些经济手段，建立何种调控体系，都需要通过法律法规的形式加以强制并固定下来，形成相对稳定的制度和机制。从实践过程看，一些国家（如德国、新加坡）支撑经济调控的法律法规较多，执行比较严格，市场需求的有序性、稳定性也较强；同时，有些国家（如新加坡）随着调控方向、方式的变化，也对相应法律法规进行了调整修订。中国如果继续对住房市场需求实行差别化的信贷、税收等调控，并作为一项长期性的政策，必须尽快建立和完善相关法律法规，使经济调控过程合法化、规范化，才能真正形成长效机制。需要指出的是，制定、修订法律法规的过程，也是完善经济调控的过程。有些经济调控的政策措施可能是为了应对短期市场波动而采取的，一旦对这些政策措施进行立法立规，就会发现存在问题或弊端，不适宜长期实施下去，不能形成制度或机制。比如，对城镇居民家庭购买首套自住房的信贷优惠政策，基本上可以用法规的形式确定下来，而对购买二套房的信贷政策，能否或如何形成法规就需要深入研究；对城镇居民拥有住房征收房产税及征收标准的政策，则应当用法律的形式来提供强制性的依据和支撑。这就表明，对调控市场需求的政策措施进行立法（包括制定和修订行政法规）的过程，也是对政策措施的长期稳定性进行确认的过程，把具有长期应用价值的政策通过法律法规固定下来，可以增强经济调控的持续性效应，同时把应对市场波动的短期性、临时性措施排除出去，也能减少因形势变化带来的负面影响。

三是依法解决市场需求中存在的各种不规范问题。这些年中国房地产市场需求和交易中出现的种种问题，包括开发商制造的虚假需求、房地产中介推动的阴阳合同、媒体报道的夸大事实、购房消费者的“房闹”现象等等，导致房地产市场秩序混乱、需求信号失真，影响了政府对市场走势的判断，也影响了调控政策的有效性。其中的主要原因，既有法律法规不完善的问题，也有执法效果不佳的问题。解决这些问题，既要加快建立健全相关法律法规，又要着力推进全面严格执法。应当尽快破除体制分割的障碍，加强房地产市场执法队伍建设，完善执法过程监管，提升法律法规的威慑作用。

（三）依靠行政手段的需求调控机制

运用行政手段调控需求，是政府对市场的直接干预，也是处理政府与市场关系的一种特殊形式。这是中国房地产市场已经出现并将继续面临的一个重要问题。 织梦内容管理系统

前几年，中国在房价持续过快上涨，经济调控政策难以奏效的情况下，中央政府出台了一些抑制需求的行政调控措施，包括限贷、限购、限价和对地方政府实施问责等4、。其中，限贷，主要是限制购买第二套及以上住房的贷款5、；限购，主要是在一批房价上涨过快的重点城市中，对当地户籍居民限制购买多套住房、对非当地户籍居民购房实施一定限制6、；限价，主要是要求城市政府确定本地区年度新建住房价格控制目标7、，一些城市也限制新开楼盘的最高房价或提出价格上限；对地方政府问责，主要是落实房地产市场调控责任制，实施约谈、巡查和问责制度3、。对于以上行政调控措施特别是“三限”政策，社会上有各种不同的判断和评论，有赞同的声音，也有批评的声音。应该说，“三限”政策的基本目标是限制投资投机性购房需求，抑制房地产泡沫过度滋长，这从当时的市场形势看是必要的，也在短期内取得了明显的效果。如果不采取这些行政性调控手段，全民炒房的局面会迅速发展，最终将导致房地产泡沫大量积累直到泡沫破裂，带来巨大的金融风险，影响经济稳定运行，以至引起社会动荡。行政调控的实质是政府对市场的直接管制，可以扭转市场机制失灵的趋势及影响，起到较快稳定市场的重要作用。但也必须看到，“三限”特别是限购的行政性措施，毕竟是与市场化改革的方向相冲突的，尽管从短期看是利大于弊，但长期实施将转化为弊大于利。其负面影响主要表现在：一是妨碍市场机制的内在调节功能。行政性措施短期内可以矫正市场失灵，缓解供求矛盾，但持续下去会抑制市场自我平衡、自我修复的机制，不利于价格与供求关系趋向协调。二是可能使市场需求信号失真。不论限购措施设计得如何准确和严密，都可能影响部分改善性购房需求和迁移人口购房需求，也使部分自住需求出现观望推延状态，这些都会导致市场需求信号扭曲。三是可能影响市场供给稳定增长。行政手段的最大作用是抑制市场大起大落，但也会改变市场预期，增加不确定性，引发新的波动。

织梦好，好织梦

随着2014年以来房地产市场形势的变化，抑制投资投机性需求的行政调控政策已陆续淡出。现在除了北上广深等少数城市仍实行限购措施外，其他大多数城市都取消了“三限”政策。同时可以发现，一些房地产市场下行幅度较大的城市，已转为采用新的行政手段来促进购房需求和稳定市场。当然，在市场经济条件下，拉动市场需求要比抑制市场需求更加艰难。未来一段时间，全国房地产市场将继续呈分化趋势，三、四线城市的市场调整压力还很大，而一线城市和部分二线城市的市场可能出现反弹，这将使调控政策陷入左右两难。可以说，未来少数城市房价继续过快上涨、少数城市房地产市场出现崩盘两种可能性都是存在的，我们仍然面临着行政调控政策的选择和运用问题。改革完善对市场需求的行政调控机制，要做好两个方面的工作：_是建立进入和退出的机制。调控房地产市场的行政手段轻易不能使用，但当市场出现异常波动，可能危及金融、经济以至社会稳定时，需要以行政措施作为辅助手段。必须研究好行政调控政策进入的条件和时点，设计好符合法律规范、副作用较小的政策措施预案；同时，还要事先研究设计政策退出的方案，采取多种措施为行政手段的尽快退出创造条件。二是运用好替代行政措施的手段。行政调控的真正难点在于政策退出时不引起新一轮市场波动，因而需要选择好具有重大替代作用、能够适时有效运用的经济和法律手段。就住房限购政策的退出来说，一个具有替代作用的手段是征收房产税。现在一线城市等住房市场还存在供求矛盾的少数城市，马上放开限购仍面临房价过快上涨的风险，可以在这些城市先实行房产税政策或推进试点，作为制约需求扩张特别是投资投机性需求回潮的替代措施。一个实现政策过渡的思路是，把目前限购政策的对象，即限制当地居民家庭购买的第三套及以上住房、非当地居民家庭购买的第二套及以上住房，先列入征收房产税的范围，按当地人均居住水平等因素确定购房面积的税率和累进税率，公布征收条件和标准，然后放开限购政策。这样，有可能实现由行政手段调控向经济和法律手段调控的平稳转变，并为房地产市场长期健康发展创造有利的条件和机制。

六、结束语

copyright dedecms

上面讨论了中国房地产市场的需求机制、调控机制及政策取向，中心内容和思想是提出：住房需求的变动具有一定的内在规律性，其长期趋势是相对确定的，可能改变的主要是中短期特点；我们应当在深化改革、完善政策的过程中处理好政府与市场的关系，建立起促进房地产市场健康发展的长效机制。还需要概括说明和补充的，主要有以下几点。

第一，未来15年中国住房需求的增长主要是由人口城镇化决定的，其他因素的影响相对较小。其中，总人口低速增长、家庭规模小型化对住房需求有一定拉动作用，人口老龄化对住房需求有一定抑制影响，两者可能在较大程度上相互抵消；由于大多数城市的房价超前上涨（房价收入比过高），同时居民消费结构升级进入了新的阶段，未来收入增长和财富积累与住房需求变动的相关性将是减弱的；货币供给和利率水平在短期内可能对住房需求产生刺激作用，但从长期趋势看这种作用将会消失；房价上涨预期和投资投机因素对住房需求的拉动过程基本上已经结束，未来这些因素在大部分城市的正向影响将越来越小，在一些城镇的负面影响将逐步显现出来。 dedecms.com

第二，中国房地产市场的市场化改革已取得了很大进展，但仍存在着政府干预过多的问题。房地产市场具有商品市场和资产市场的双重特征，与其他领域相比，房地产市场的民营企业比重、投资发展市场化程度都较高，但由于土地的稀缺性、房价和地价不断上涨、地方政府对卖地收入依赖度大幅上升等因素的影响，政府对市场的干预仍在加深，同时更为麻烦的是，市场对政府干预的依赖也在加深。其中既有地方政府与开发企业的博弈，也有中央政府与地方政府的博弈。在这里，政府与市场的关系，表面上与房地产市场的发展阶段、市场机制的特点有关，实质上反映的是经济体制问题。 织梦内容管理系统

第三，继续加强和完善市场配置资源的功能，是建立房地产市场发展长效机制的基本条件。我们不能因为房地产市场出现了一些问题，就怀疑甚至否定市场机制的功能。实践已经证明并将继续表明，离开了市场的作用，由政府直接配置资源，不可能满足居民日益增长和多元化的住房需求。房地产市场是市场体系的重要组成部分，体现了实体经济与虚拟经济的有机结合，关系到社会主义市场经济发展的趋势和特点。使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，同样是房地产业运行和发展的制度要求，也是促进房地产市场长期健康发展的前提和基础。 dedecms.com

第四，要依靠深化改革和健全法律法规，为房地产市场规范运行创造良好的体制和法制环境。从房地产市场供给机制看，应当加快制定住房发展中长期规划，明确未来房地产市场发展的基本目标和框架，发挥好对市场主体的导向作用；推进住房用地供给制度改革，完善土地市场法律法规，化解地方土地财政干扰；深化房地产投融资制度改革，在扩大直接融资的过程中取消商品房预售融资制度，形成多元化、市场化的投融资机制。从房地产市场需求机制看，应当加强对城镇住房需求的预测分析，正确引导和稳定房地产市场的预期；综合运用好调控需求的多种手段，使市场需求和调控机制在法律框架下运行；加快完善差别化的住房信贷制度、房地产税收制度，形成符合市场经济要求的稳定调控机制。 织梦内容管理系统

第五，进一步明确和履行政府职责，全面推进住房保障制度建设和依法加强房地产市场监管。保障性住房是商品房市场的必要补充，也与房地产市场稳定运行息息相关，要促进保障房市场与商品房市场协调发展。合理确定未来一段时期住房保障的范围、标准和政策措施，根据经济发展、财力增长等条件，有计划、有步骤地扩大保障性住房范围，使住房保障覆盖面从低收入住房困难家庭向中低收入家庭扩展，并逐步将在城镇有固定职业和稳定收入的外来务工人员纳入到城镇住房保障体系。各级政府要积极探索租售并举等住房保障方式，不断完善住房保障的进入和退出机制。同时，加强对房地产市场的监测监控和监管，加快个人住房信息系统建设，完善房地产统计和信息发布制度，推进依法监管、严格执法和社会监督，引导住房消费理念、市场舆论和媒体行为，为房地产市场健康发展提供正能量。 dedecms.com

注释： dedecms.com

1、http：//www.sina.com.cn，2007年01月12日。

2、转引自梁建章、黄文政：《人民日报不应误判中国人口形势》，2014-09-01，http：//www.sina.com.cn，梁建章博客文章。

本文来自织梦

3、这表明国家计生委基本认同这项研究结果，其作者为国务院发展研究中心的秦中春。

4、这些调控措施主要体现在2010年之后出台的一系列国务院文件中，包括：国务院办公厅于2010年1月出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（即“国十一条”）、国务院于2010年4月出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”）、国务院办公厅于2011年1月出台的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即“新国八条”）等。

内容来自dedecms

5、主要是：对购买第二套住房的，首付款比例依次提高到不低于40％、50％和60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率，也可暂停发放贷款；对当地从业不足1年的非本地居民，暂停发放购房贷款。

织梦内容管理系统

6、2010年4月出台的“国十条”首次提出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，地方政府可在一定时期内限定购房套数。2011年1月出台的“新国八条”进一步要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要从严制定和执行住房限购措施：对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能提供当地一定年限从业证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地从业证明的非当地户籍居民家庭，暂停售房。 本文来自织梦

7、如2011年，国务院要求各城市政府要确定本地区年度新建住房价格控制目标。

织梦好，好织梦

8、国务院文件提出，在稳定房地产市场和房价、加强住房保障方面，健全省级政府负总责，市、县政府抓落实的工作责任制；建立考核问责机制，加强监督检查，实施约谈、巡查和问责制度。 织梦好，好织梦

参考文献： 本文来自织梦

[1]陈斌开、徐帆、谭力：《人口结构转变与中国住房需求：1999～2025》，《金融研究》，2012年第1期。

[2]陈彦斌、陈小亮：《人口老龄化对中国城镇住房需求的影响》，《经济理论与经济管理》，2013年第5期。

[3]杭斌：《住房需求与城镇居民消费》，《统计研究》，2014年第