派智库

摘要：在供给侧结构性改革背景下，合理的房产价格是稳定金融环境、优化社会资源配置的重要前提。近年来，限购作为政府调控房价的主要工具，它的政策有效性仍饱受争议。本文通过房产市场的垄断竞争模型，研究了限购对新建住房、二手房的影子价格的影响。为了验证限购的政策效果，本文采用双重差分法检验了限购政策推出对主要城市的房价指数销售价格的影响。实证研究发现，近年来主要城市的限购政策并未对全国新建商品房的平均房价起到抑制作用，房产投机活动造成的挤出效应降低了限购的预期效果。而在二手住房交易市场中，主要城市的限购政策能够显着带动全国的二手房价格下降。通过解读交叉项的系数，本文实证发现，限购城市的新建住房、二手房房价因限购政策而被抑制，房价上涨的压力主要源于M2的投放增速过快。根据研究，本文对我国限购政策的实施范围、推出时间和货币政策配合提出了政策建议。 内容来自dedecms

关键词：限购 双重差分法 房产价格 织梦内容管理系统

一、引言

dedecms.com

自21世纪初以来，我国主要城市的房产价格迅猛增长。从2001年到2010年，我国35个城市的实际房价（扣除购买力变化因素）的年均增长率已达到9％（王敏，黄滢，2013），并长期高于居民实际收入增长速度。近期，我国一二线城市的名义房价更出现跳跃式暴涨，环比增长率达到50％以上。值得注意的是，我国出现的长期性、全国性和排浪性的房价上扬，发生在家庭自有住房率超过80％以及儒家文化示范效应的背景下（王先柱，殷欢，吴义东，2017），潜在的“羊群效应”所造成的微观主体行为扭曲，必定加剧宏观经济的风险。 织梦好，好织梦

非理性的房产价格波动已经引起了各级政府的密切关注。房价能够通过金融市场和关联产业部门进行传导，房产投资的杠杆特征加剧了相关产业部门、利益集团的财富再分配效应，最终导致社会资源向高杠杆一方倾斜，从而导致结构性风险。房产市场改革作为供给侧结构性改革、“三去一降一补”的重要内容之一，如何实现房价波动的合理回归是顶层设计的重要议题。但是，已有的房价调控政策并未达到预期效果，而检验限购政策的有效性具有重要的现实意义。 本文来自织梦

二、相关理论综述

“十次危机九次房产”，房价调控作为启动房产市场改革的必经阶段，提高相关政策的有效性无疑将增加改革的经济效益。然而，房价作为一种市场信号，价格形成与房产市场机制密切相关。具体而言，房产最初价格又与开发商的价格加成的能力密切相关，而后者又根植于房产的特殊成本结构中，这对解释房价调控合理性具有重要的意义。 织梦内容管理系统

房产价格加成可分为三个部分。第一项价格加成针对地上建筑成本，即房产作为一种具有实际使用价值的商品，它的物质与劳动投入以及区位，决定了房产具体的功能、使用质量或者其他实际效用。将房产视为差异化商品，最终的价格加成应当符合垄断竞争条件下的市场势力定价。显而易见，此类垄断竞争定价仅仅解释了房产间价格的差异，未指明房产总体价格的绝对增长的动力来源。第二项价格加成为需求端的实际税负。在房产交易面临着局部静态的税率水平的条件下，购买者因房产需求而具有更低的价格弹性，从而成为承担更多税负的一方。不过，税率具有外生性和静态性的特性，后者决定了此类价格加成不可能成为房价持续增长的动力。第三项价格加成来源于土地垄断者具有对地上附属物价值的绝对索取的能力，即房产购买者作为实际地租的承担者，因地租索取者的垄断行为而遭受价格加成。地租是一种财富再分配过程，其快速增长会对经济造成以下负面影响： （1）地租产生“财富分配效应”，导致高收入群体固定资产循环累积。Persson和Tabellini（1994）、Aghion等（1999）的经验研究表明，收入差距对长期经济增长有着显着的负面作用。（2）地租产生“吸血效应”。地租的最终货币支付源于生产性活动，地租快速上涨抑制消费支出而破坏原有的生产体系，容易导致国内商品贸易呈现疲弱而形成粗放投资拉动型经济发展模式。（3）地租产生“替代效应”，对政府、企业和家庭政策的投资行为产生影响，更多的财富围绕地租体系而产生投机性活动以及寻租，减少经济主体对生产与创新的投入。第三项价格加成的最终受益者是作为地租征收者的政府部门，本文认为，地租激增成为推动房价快速增长的主要力量，政府部门为此有义务对下游房产市场的价格进行调控，从而实现上游土地市场中的地租收敛。

织梦好，好织梦

如今，我国对各主要城市的房产市场进行调控，包括限购和试点性房产税两大政策手段。由于后者在全国进行实施还有待于立法，为此前者对区域性的房产市场有着更为深远的影响，也是相关学者着重研究的重点。刘江涛、张波和黄志刚（2012）发现，限购能否降低房价与跨期需求和供给密切相关，预期管理是稳定房价的关键。汤韵和梁若冰（2012）发现，限购能够被“假离婚”等投机手段进行明显的抵消，从而产生限购效果的下降，而限购效果对差异化群体有着异质性影响。张德荣和郑晓婷（2013）的研究发现，限购对非沪籍购房人群产生极其明显的影响，而对市区房价上涨未起到应有的抑别作用。限购的实际效果还有待进一步验证。虽然多数研究认为限购措施能降低房价，但是这些研究并未对房价动态调整的作用机制研究展开讨论，因此并未识别限购政策是否是影子价格变化的原因。 本文来自织梦

三、限购政策对房产影子价格的影响机制

本章主要研究房产市场局部均衡的情况，假定市场交易的标的包括可相互替代的两类产品——新建住房和二手住房。在不考虑劣等品问题，如小产权房、经济适用房或者集资房等问题的情况下，进一步假设：Q（t）为对应时刻t的房产交易量，S（t）（S（0）=S0）为挂牌出售的房产存量或者有效供给量，价格指数P与Q存在关系P=h（Q），且h为单调递增。那么，根据定义则有状态方程，价格指数P随着市场交易量扩张而出现上扬，体现出资产价格正激发散的现象。

对于某城市的房产市场而言，城市限购政策是外生的而不是房产市场内生决定政策变量。限购作为直接控制购房者资格、成本和数量的行政管理手段，通过推动需求曲线向右下方移动而缩减市场的成交量。为了简单起见，可用6表示政策强度，T表示政策持续时间。 dedecms.com

限购政策对需求为Q=h-1（P）的市场的效果可表示为ΔQ=δh-1（P），最终让市场有效需求缩小为Q=（1-δ）h-1（P）。那么，限购作为一种自然实验，对价格指数的影响机制为公式（1）。

本文来自织梦

织梦好，好织梦

虽然土地市场呈现垄断特征，但是房产市场具有垄断竞争色彩，即存在多个寡头提供差异化房产。在实证部分，本文仅仅研究区域价格指数与价格指数的关联性，因此仅利用代表性厂商（Represent Firm）处理平均方差价格，以此简单解释总价格与总供给间的关系。代表性厂商在本区域进行投资的总效用为公式（2）。

本文来自织梦

其中，r为资本的市场无风险收益率，[P（t）-c]Q（t）为房产开发商的期望利润。可见，随着无风险收益率上升，购买房产进行投资的总效用水平下降。为此，假设房产的影子价格为λ（t）（其中λ（t）=λ（0）ert=λert），那么目标函数的汉密尔顿方程为公式（3）。

dedecms.com

可见，当房产市场处于垄断竞争中，政府加强限购强度δ或延长时间T，都会导致价格指数P（t）出现动态下降的趋势。 内容来自dedecms

以上是社会限购政策对房价的影响机制，但是这种政策传导机制是否能够得到数据的支持，还有待本文采用现有数据进行进一步验证。 织梦内容管理系统

四、双重差分估计和分析 copyright dedecms

本文使用国家统计局公布的主要城市住宅销售指数，选取“国八条”影响的39个限购城市作为样本。根据“国八条”的精神，中央政府明确规定房价过高、上涨过快的城市中，地方政府必须在一定时期内执行住房限购政策。由于各地财政状况或债务状况有所不同，限购政策会存在内生问题：（1）城市的财政压力上升会推迟出台限购政策；（2）城市的房价调控压力会加快推出限购政策。针对这个问题，本文采用双重差分法进行检验。Ashenfelter和Card（1985）所提出的双重差分（DID）能够有效地解决内生问题，它通过比较实验组和控制组的差异化变化来研究系统的差异性，广泛用于验证或解释政策效果。从我国房产市场的运行情况来看，“国八条”给本文的实证研究提供了“自然条件”。 内容来自dedecms

dedecms.com

其中，Pit为城市i在时期t房价指数，本文采用房屋销售价格指数（环比），Treatedi为实验组虚拟变量，进行限购的城市取值1，其他取值为0。Postedi为限购时期的识别变量，处于限购期内则取值为1。β3刻画了限购政策退出及存续对房价的综合影响，是本模型主要关注对象。Controli，t为控制变量组，主要控制宏观市场流通性所产生的投机行为，用季度M2季度环比速度来表示，Timet用以控制各个季度性价格波动，如销售旺季和淡季因素，Cityi用以控制各城市的固定效应，如地方人均收入情况、地方区位情况以及地方财政压力等。本文的数据来源于国信房产信息网统计数据。 copyright dedecms

双重差分模型的观测区间为2009年第4季度至2014年第4季度，实验期为2011年第1季度到该年年底。实验组为北京、上海、天津、长春、成都、广州、贵阳、哈尔滨、济南、南京、南宁、石家庄、太原、武汉、宁波、青岛、无锡和厦门，这18个城市在“新国八条”推出后采取了明确的限购措施。控制组为其他52个未明确限购的城市样本，他们虽然也受到“新国八条”的影响，但是并未提出明确的限购政策，这说明并不是宏观政策导致其未实行限购。 内容来自dedecms

从表1可以看出：（1）新建商品房列的Post的系数显着为正，即限购政策存续对全国新建商品房的房价并没有显着的抑制作用，这说明房产投机活动被挤到非限购区域，导致主要城市整体房价反而出现上升。但是对于二手住房而言，限购政策让主要城市的二手房价格有略微的下降，即其系数为负数。（2）两组回归的交叉项P×T的系数显着为负，说明限购城市的新建住房、二手房房价因限购政策而被抑制。（3）从控制变量Ln M2的系数来看，房价上涨的压力来自于M2投放量过快（系数大于1而富有弹性）。（4）从Treated的系数比较来看，限购政策对二手房价格的抑制效果要显着高于新建住房，限购政策对二手房市场更为不利，这可能是由于购买门槛让二手房市场成交的交易成本有所上升造成的。

五、结论与政策建议 dedecms.com

在供给侧结构性改革背景下，房价调控是稳定金融环境、优化社会资本配置的重要前提。但是，房价调控政策必须借助实证分析手段确定政策的有效性，以此评价或界定区域限购措施和全局性限购措施，最终防止资金继续在区域性房产市场间空转套利，达到房产市场改革的目的。本文通过限购的双重差分分析发现，虽然限购政策对限购城市的房价上涨有着一定的抑制作用，但是原有异步的限购政策会导致非限购城市的房价上涨而抑制了全国平均房价的调控效果，即政策具有挤出效应。对于二手房市场而言，限购政策会导致二手房价格出现更为剧烈的下滑，并带来二手房交易量的显着下降，有可能间接损害了改善型、刚需型消费者的利益。 dedecms.com

基于本文的研究，可总结出以下几点政策建议：（1）中央统一部署限购措施，防止资金因套利而快速流出流入，造成报复型上涨或挤出型跟涨；（2）对二手房市场进行保护。限购措施对二手房市场的影响更为显着，这会导致刚需和改善型用户的福利受到损害，造成社会舆论压力而降低限购政策的持续时间和力度。因此，决策者可以根据当地情况适当放松二手房市场，而加大新建商品房的限购力度。（3）采取合理的货币政策。房价激增是货币政策预期外的结果。在全球的量化宽松政策进入尾声的背景下，欧美国家的央行都积极缩减央行资产负债表，这为我国适当降低M2投放速度提供了机会窗口。配合合理的货币政策，将从根源上降低房价的涨幅、降低政府调控房价的难度。 织梦内容管理系统

参考文献：

[1]刘江涛，张波，黄志刚.限购政策与房价的动态变化[J].经济学动态，2012（3）：47～54. 本文来自织梦

[2]汤韵，梁若冰.限购为何无法控制房价——来自婚姻市场的解释[J].经济学动态，2016（11）：45～56. dedecms.com

[3]王先柱，殷欢，吴义东.文化规范效应、儒家文化与住房自有率[J].现代财经：天津财经大学学报，2017（4）：66～75. 织梦内容管理系统

[4]王敏，黄滢.限购和房产税对房价的影响：基于长期动态均衡的分析[J].世界经济，2013（1）：141～159. copyright dedecms

[5]张德荣，郑晓婷.“限购令”是抑制房价上涨的有效政策工具吗?——基于70个大中城市的实证研究[J].数量经济技术经济研究，2013（11）：56～72.

  copyright dedecms