派智库

经过房改以来十多年的快速发展，我国房地产市场发展的外部环境和自身供求格局都发生了变化。现阶段房地产市场正结束持续高增长而进入“新常态”。从国际经验看，这一转换过程是房地产风险的易发期。我国房地产市场表现出的种种问题并不能简单归因于房地产市场自身，更有外部环境和诸多体制机制性约束。当前，以需求端管理为主的短期调控政策已难以解决房地产市场发展过程中的深层次问题。为此，需要更加重视从供给侧发力，建立房地产长效机制来实现市场平稳健康发展。 本文来自织梦

一、房地产市场进入“新常态”对调控政策提出新要求 本文来自织梦

自1998年城镇住房制度改革以来，我国房地产市场总体呈现上升态势，期间虽出现多次短期波动，但尚未经历大的周期调整。这使得房地产调控政策始终以需求端管理为主，短期变动较大。房价在“十年九调控”的批判声中较快上行。目前，我国经济增速换挡趋缓、房地产市场“人口结构红利”逐步削弱（25-44岁人口数量的减少），预示着支撑市场快速发展的基本面因素趋于减弱。而从房地产市场自身来看，一个重要指标——住房套户比超过1，意味着住房供给绝对短缺时代的结束。供求格局的扭转，标志着房地产市场的快速增长正在结束而进入“新常态”。

“新常态”下，房地产市场将改变之前全面高增长的局面，区域分化日益明显。实际上，2015年以来，我国房地产市场的发展已表现出这一特征。本轮房价上涨较快的区域主要集中在长三角、珠三角、京津冀地区以及厦门、郑州、武汉几个热点二线城市。从国际经验看，房地产发展“新常态”下市场区域分化态势将延续，房地产快速发展阶段积累的风险加大，部分热点区域容易成为房地产泡沫的载体。以日本为例，在房地产泡沫形成期，日本地价涨幅的区域差距由之前的10倍迅速升至40倍左右。

二、制约房地产市场平稳健康发展的供给侧因素凸显 copyright dedecms

（一）土地供给与人口流动存在空间错配 copyright dedecms

土地供给与人口流动的空间错配是导致当前热点城市地价房价高涨，三四线城市房地产去库存压力较大的主要原因。近十多年来，我国建设用地的空间配置与人口流动严重匹配不当。从区域层面看，东部和中部地区城镇人口增长高于建设用地增长，而西部和东北地区城镇人口增长则低于建设用地增长；从城市层面看，人口流入量较大的一线和部分二线城市土地供给严格受控，而人口增长明显放缓甚至人口净流出的三四线城市土地供给量较大。土地供给与人口流动的空间错配导致热点城市“地王”频出、房价较快上涨，而部分三四线城市“鬼城”频现、房地产库存高企。这一影响结果在房地产市场“新常态”下更是被放大。

本文来自织梦

（二）租赁市场不完善对住房梯级消费模式形成制约 copyright dedecms

理想的住房消费应该是“先租后买、先小后大”的梯级模式。我国偏向住房购买的消费习惯固然与传统文化有关，但也受租赁市场不完善的制约。我国住房市场长期以交易市场为主，租赁市场发展相对滞后。在新建住房市场，开发企业基本以出售为主，自持比例很低；存量房市场中以散户出租为主，尚未形成规模化的市场租赁主体。而且，目前住房租赁市场法规制度不健全，中介服务不规范，租户权益得不到有效保障，降低了居民家庭的租房意愿。同时，由于租赁住房在落户、子女上学等方面无法享有与自有住房家庭同等权利，致使居民不得不选择购买住房。

织梦好，好织梦

（三）住房持有成本偏低增加了住房资源的过度占有与闲置

dedecms.com

住房经济学理论指出，住房持有成本是影响居民住房需求的本质变量。人们在作出购房决策时，会综合比较拥有住房的资本成本与未来房价增长带来的收益。我国尚没有开征房产税，再加上近年来持续的低利率而房价却保持较高涨幅，是人们在众多投资品中偏好住房投资而且倾向于从住房买卖差价中获利的重要原因。当居民都想从住房投资中获益时，便会出现“全民炒房”的狂热，影响住房居住属性的发挥。此外，由于房改等因素，部分“多套房持有者”虽并非完全出于住房投资投机的目的，但较低的持有成本导致其缺乏动力出售或出租多余的住房，降低了住房资源的利用效率。 本文来自织梦

（四）公共服务资源空间分布不均衡加剧了房地产市场的区域分化 织梦好，好织梦

人们对于住房的需求不仅仅来自于对物质空间的需求，更重要的是对就业机会、公共服务和便利设施的需求。而我国目前公共服务的空间分布存在极大的不均衡，优质公共服务资源主要集中在大中城市和城市核心区域，加剧了这些区域住房资源的垄断与稀缺程度，使得这些区域住房表现为明显的供不应求。尤其是教育资源，其获取机会与住房区位紧密连结在一起，以致出现一条马路之隔的“学区房”比“非学区房”价格高出一半之多的现象。

三、房地产长效机制建设急需从供给侧发力 内容来自dedecms

短期来看，政府有必要采取适当的调控政策防止房地产市场出现较大波动。从中长期来看，实现房地产市场的平稳健康发展，需要从供给侧发力、通过在整个经济社会体制大框架下建立长效机制来破除诸多体制机制性约束，从而建立有利于房地产供给侧结构调整的体制机制，提高供给质量和供给效率，实现供给与需求结构的匹配。 织梦好，好织梦

（一）探索土地供应制度改革，实现房地产供求的空间匹配

实现土地供给与人口流动的空间匹配，是房地产市场平稳健康发展的必要条件。建议尽快落实人地挂钩政策，缓解人口集中流入城市建设用地指标不足的矛盾。从中长期来看，建议逐步探索土地供应制度改革，增加市场机制在土地资源配置中的作用，形成多元化的土地供给主体，提高土地供给对房地产需求变化的反应弹性。 dedecms.com

（二）建立购租并举的住房制度，引导合理的住房消费模式

为发挥住房市场过滤机制，引导梯级的住房消费模式，必须推进新建市场、存量市场和租赁市场三级市场的协同发展。目前，住房租赁市场的发展是短板。建议加快《房屋租赁法》的立法，规范租赁市场交易双方的行为；鼓励私人家庭房屋出租，通过改造升级等疏导措施发挥“城中村”等非正规住房在租赁市场中的作用；鼓励和引导专业机构进行住房租赁规模化经营；建立购租并举的住房制度，探索发展共有产权住房，为居民家庭理性的住房消费行为提供支持。 copyright dedecms

（三）完善税收体系设计，提高住房资源配置和利用效率 内容来自dedecms

税收政策是调节住房资源配置的最有效的市场手段，应作为房地产长效机制建设的重要考虑内容。完善的税收体系设计涵盖开发环节、交易环节和持有环节三个方面，其目标是提供住房资源配置和利用效率。建议在开发环节，通过税率设计鼓励开发商建设普通商品住房和长期租赁型住房；在交易环节，以鼓励住房流转为导向，同时兼顾对投机性需求的调控，根据卖房者住房持有时间的长短而设置不同的流转税税率；在持有环节，适时开征房地产税，降低住房资源的过度占有与闲置。 copyright dedecms

（四）合理布局公共服务资源，促进房地产市场区域均衡发展 织梦内容管理系统

建议通过城市群的发展疏解大城市和特大城市部分城市功能，通过基础设施建设和产业引导，实现城市群内大中小城市的协调发展；合理布局城市之间和城市内部教育、医疗等公共服务资源，通过推进公共服务均等化，促进房地产市场的区域间均衡发展。

本文来自织梦

（nc-1820171124） 本文来自织梦

  dedecms.com