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摘要：本文在阐述供给侧理论的基础上，结合我国实际，提出房地产市场面临的结构性问题，最后从问题出发，提出了政府应该加大新业态用地供给、构建多层次的住房供给体系、建立城乡统一的建设用地市场、完善收入分配制度和户籍制度、打破地方政府对土地财政的依赖等政策建议。

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关键词：供给侧结构性改革 房地产市场 供给侧理论 对策建议

一、问题的提出

2014年初开始，我国房地产市场开始呈现下滑态势，房地产投资和销售额较2013年出现了大幅下降，库存不断攀升。据统计，2014年全国房地产开发投资增速比2013年下降9.3％，房地产开发企业土地购置面积比2013年下降14％，商品房销售面积比2013年下降7.6％。房地产是国民经济的重要产业，行业关联度高，带动作用强，对我国宏观经济发展起着重要作用。在此背景下，国家出台了一系列刺激政策，促进房地产市场回升。从2014年11月起，央行实行宽松的货币政策，连续6次降息。随后，多部委又联合出台了330新政，降低首套房首付比例，购房满两年对外出售免征营业税。各地方政府也出台相应的政策化解库存，促进房地产行业回暖。在多重政策的刺激下，一线城市以及部分热点二线城市房价持续升高，2015年3月开始，一线城市房价连续保持了近20个月环比连续正增长，累计涨幅高达40.74％，二三线城市房价环比涨幅也开始转正。2016年前三季度全国商品住宅房价收入比达到了7.6。 织梦好，好织梦

针对房价过高、投机过热的情况，多地政府又出台了限购、限贷、限价、限钱的政策，虽然在一定程度上遏制了房价上涨的势头，但是房地产市场的发展具有周期性特征。目前政府对于房地产市场的调控是从需求侧出发，针对周期性采取的相机抉择的措施。而我国房地产市场面临的是与国家独特的土地制度、财税制度等有关的结构性问题。要保持房地产市场健康发展，需要从供给侧结构改革入手，建立起符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。 本文来自织梦

二、供给侧结构改革理论分析 dedecms.com

在微观经济学中，供给和需求是经济活动的两个方面，它们互相影响，互为条件，缺一不可。从需求管理角度来看，投资、消费和出口是刺激经济增长的三大动力。凯恩斯认为，在短期视角下，社会有效需求总是不足的，边际消费倾向递减会导致消费需求不足，资本边际效率递减和流动性偏好导致投资需求不足，出口需求受到汇率的影响。因此，在经济衰退时，需要采取刺激需求的政策，通过减税、增加政府投资促进经济回升；在经济过热时，通过增加税收，减少政府投资为经济降温。总体思想就是利用政府的干预，调节需求，熨平经济波动。

需求侧管理的特点是能够根据经济形势的变化，及时施加政策，快速对经济走势产生影响。其中的投资需求、消费需求和净出口需求本身就是经济总量的组成部分，通过相应的政策手段可以直接影响各类需求，从而直接影响经济总量，并且这样的影响表现在当期，具有及时性。但是这种调节仅仅会对经济短期波动造成影响而无法支撑经济的长期增长、实际经济增长率的变动，也就是说长期的增长主要由供给侧要素驱动，依赖于要素供给上升和技术状态提高。如果一个国家只进行需求的调节管理，而生产要素投入规模和方式保持不变，会造成供给结构和需求结构的不匹配，新的供求均衡无法形成，最终反过来需求管理政策效果也会大打折扣。 dedecms.com

供给侧管理主要是从劳动力、土地、资本和创新四个要素进行调节。国家通过改革制度，减少对经济的管制，创造公平、透明、规范的市场环境，从而降低交易成本，促进了生产要素的自由流通和组合，提升要素的利用效率，最终创造出更有竞争力、优质的产品和服务，满足潜在需求，制造新需求，刺激经济增长。20世纪80年代，英国在面对国内经济问题时，采取了供给侧改革，通过国有企业私有化，降低税率削减公共福利开支，完善市场体制建设，提高了要素的供给效率，最终扭转了国家的经济困境。 copyright dedecms

我国在2015年中央财经领导小组会议上首次提出供给侧结构改革，主要是抓好“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务，需要从要素层面、产品层面、制度层面解决我国面临的供给问题。 copyright dedecms

三、我国房地产市场面临的结构问题 织梦好，好织梦

自1998年我国住房制度改革以来，房地产市场发展迅速，逐渐成为我国国民经济的支柱产业。然而伴随着我国城镇化发展、经济结构调整，房地产业在高速发展的同时好也产生了一系列问题。

（一）供给要素不协调带来的房地产供给体系竞争力偏弱的问题 内容来自dedecms

20世纪90年代中期之后，我国城镇化推进迅速，以每年超过1％的速度快速发展，成为世界上城镇化率增长最快的国家之一。有学者将我国这样的高速城镇化特征总结为城镇化“推进模式”，其主要特点就是“政府主导、大范围规划、整体推动”。在政府主导的城镇化模式下，土地开发是推动城镇化的重要手段，政府往往可以通过大规模征地，扩张城市边界，获得巨大的土地出让收益。

房地产开发商也倾向于快速、大量地拿地，通过开发、销售房子获得巨额利润。而对于消费者来说，房产成为了一种投资手段，是财富甚至是权力的象征，根据《中国居民金融能力报告》显示：31.99％的中国家庭把房产当作投资品。所以，对于政府、开发商、消费者来说，房地产是可以获得更多财富的资本，房地产供给体系只是土地和资本要素的互动和强化，房地产商没有融入管理和科技要素，没有关注房子本身的居住属性，这就造成了房地产宜居性和舒适性较差，同质性严重，质量问题突出。相应的，房地产供给体系就缺乏竞争力。 织梦内容管理系统

（二）房地产供给结构不合理带来的多层次需求无法满足的问题 dedecms.com

我国房地产供给结构不合理主要体现在：住房租赁市场和销售市场的发展不均衡、保障性住房与商品房供给的比例不协调以及新兴产业地产相对短缺。 织梦好，好织梦

目前，我国住房租赁市场发展相对滞后，主要是由于各项规章制度不健全导致了租房过程中容易产生纠纷以及租赁住房难以享受与购买住房相同的权利。 dedecms.com

此外，一线城市以及重点二线城市房价不断攀升，给低收入群体带来了购房压力，保障性住房建设是解决住房问题的重要途径。但是由于建设保障住房需要地方政府出钱、出地，并且大量保障房入市会对现有商品房房价产生影响，与地方政府依靠土地财政的现实产生冲突，因此，地方政府没有建设保障房的动力。这样，低收入群体的住房需求没有得到有效满足。 织梦好，好织梦

随着生活水平的提升，消费者对房地产产生了不同类型的需求，比如，我国逐渐进入老龄化时代，对养老产生了新的需求，这就需要有相应的养老地产的供给；生活质量的提高，对文化有了更高层次的需求，这就需要有相应的文化地产的供给；收入水平的提升，对旅游体验有了更高的需求，这就需要有相应的旅游地产的供给。但是，目前国家和房企对于新型产业地产的开发还处于探索阶段，还不能完全满足人们对于房地产市场新的需求。

（三）相关制度不完善带来的房地产供给约束问题 织梦好，好织梦

我国实行土地二元所有制。按照法律规定，个人和企业需要使用土地进行建设的，只能使用国有土地，而集体土地转化为国有土地的唯一途径是征收。国家完全垄断着土地一级市场，只有政府可以通过招拍挂的方式出让土地。这样的土地制度虽然可以增加财政收入，推动城市建设，但同时也造成了土地供给不能根据市场变化灵活地调整，导致建设用地供给不合理，从而影响了房地产市场的发展。

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此外，目前国家的收入分配制度和户籍制度抑制了人口流动和居民收入。从收入分配制度来看，我国按劳分配和按生产要素的分配和再分配调节机制不健全，导致了居民收入差距拉大、收入分配不公现象日益严重，而收入水平的高低又决定了居民的住房消费能力，最终抑制了房地产的购买能力。从户籍制度来看，我国目前实行的户籍制度是计划经济的产物，户籍与可以享受到的医疗、社保、教育等福利挂钩，不利于人口自由流动。尤其是户籍有城镇户口和农村户口之分，极大地阻碍了农民城市化的进程，抑制了城市房地产的需求。 织梦内容管理系统

四、我国房地产市场供给侧管理的对策 dedecms.com

对于我国房地产市场面临的供给要素、产品还有制度方面的问题，如果不改变供给结构，只通过需求侧的调节，改变需求的数量和预期，会造成房地产市场供需错配，非均衡发展，进一步扩大结构性过剩问题。从长远角度来看，只有通过供给侧的管理，优化要素配置、创新产品、革新制度，才能满足潜在需求，创造新需求，使房地产市场趋于均衡发展。 dedecms.com

（一）加大新业态用地供给 本文来自织梦

房地产市场的新业态是土地、劳动力、资本、科技、管理等多种要素的融合与优化配置。目前一些企业已不再单纯地卖房子，而是引入管理和技术，更加关注房子的居住属性和消费者的生活体验，比如房企纷纷涉足的养老地产、文化地产、旅游地产等等。2015年，国土部等六个部门发布的《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》中重点提到了：要优先安排符合新产业、新业态项目的供地。因此，对于地方政府来说，每年要特别安排一定比例的建设用地指标，支持符合新业态项目的开发。

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（二）构建多层次的住房供给体系 copyright dedecms

构建多层次住房供给体系主要是完善住房租赁市场以及推进保障性住房建设，补充商品房供给的不足，满足具有不同需求的消费者。在完善住房租赁市场方面，地方政府应制定与住房租赁相关的法律，辅以行政法规，规范住房租赁行为、保障承租人权利；提供优惠政策，鼓励房企增加持有型物业的比重。在保障房建设方面，应该将保障性住房建设与领导干部的政绩挂钩，激励建设保障性住房的行为；可以将住房保障基金列入政府预算内，保障资金来源的稳定性；出台住房保障相关的条例，将住房保障建设规范化、制度化。

（三）建立城乡统一的建设用地市场

集体建设用地的市场化建设，可以盘活集体土地的利用，提高集体土地的使用效率，缓解城市土地供给的不足。国家应该修改相关的法律和规章制度，赋予集体经营性建设用地与城市建设用地同地同权、同地同价的地位，允许集体经营性建设用地通过出让、入股等方式参与到城镇化建设中去，让村集体和集体成员享受到经济发展带来的成果。

（四）完善收入分配制度和户籍制度

收入分配制度和户籍制度会影响到居民对住房的需求。在收入分配制度方面，应在初次分配中提高劳动所得，完善各要素按贡献参与初次分配的机制，通过扩大就业规模，提高就业质量，提升劳动者获得收入的机会和能力。在户籍制度方面，首先是要放宽各级城镇户籍准入条件；其次是改革与户籍相关的福利与保障制度，将户籍与其附加的公共服务相剥离；最后是改革土地制度，赋予村集体成员明确的财产权，使其拥有向城市转移的资本。 dedecms.com

（五）打破地方政府对土地财政的依赖

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应深化财税制度改革，尽快开征房产税，一方面为地方政府创造新的收入来源，打破土地财政与高房价之间的利益链条；另一方面，可以有效地调节投机和投资需求，增加投机和投资购房者持有住房的成本，减少住房空置率，提高房屋的利用率，促进房地产市场的健康发展。

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