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　　前些天，我参加了一个小型论坛，其中有一个观点是这样的：洞察中国城镇化，相信至2035年，我国将会有20个城市都市圈的经济总量超过香港。 本文来自织梦

　　我，相信这个看法! 织梦内容管理系统

　　大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米。那么，谁是大鱼？谁是小鱼？

　　01 并购大时代 织梦好，好织梦

　　基于这样的判断，房地产市场还是很有机会的，但关键是你怎么做，怎么在这些城市都市圈超过香港的过程中赢得一席之地。 dedecms.com

　　如果这是一个课题，方向应该是：房地产并购重组大时代的来临。 内容来自dedecms

　　当前房地产行业因为国家政策巨变，似乎向冰河期滑行。

　　还记得1997年的香港，因为政府推出了85000政策，导致房地产价格下调，一夜之间，全香港人变成了负资产，金融体系几乎崩溃了。

　　这是第一个问题。如果这样的事情发生在今天，会是什么情况，真不敢预测。 织梦内容管理系统

　　第二个问题是不久前发生的中美贸易战。

　　中美贸易战打到今天，没人知道未来的走向。我们国内很多基础工业、我们的管理、我们的产品等一些低端产业会受到冲击。 copyright dedecms

　　要说影响，对房地产行业的影响，估计还是心理上的影响会比较大一些。

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　　02 办法总比困难多

　　最近的两个现象值得警觉。 织梦好，好织梦

　　首先，是土地流拍，这是过去多少年很难见到的。有一组统计数字表示，今年1~7月，全国有300个城市流拍258宗，其中前7个月，流拍率为6%;其中二季度，流拍率达7%;一线城市，二季度流拍创17%之高。还有一个数字，今年前7个月，全国流拍近800宗。8月10日，太原8宗品相较好的地块全部流拍。

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　　这个现象非常令我们担心。 dedecms.com

　　其次，我整了一张表，随意找来10家上市地产公司，从2018年1月31日到7月31日，短短几个月，股价下跌幅度达3~4成。试问他们业绩很差吗？他们的业绩不差，他们今年结算业绩非常好，销售签约非常好，但为什么股价大幅度下跌呢？ dedecms.com

　　我觉得是前景不明，信心不足。

　　那么，我做了一些阶段性的总结。当前，大房企所采取的主要态度有三个方面：一是暂停买地;二是现金为王;三是静候机会。

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　　办法总比困难多，中小房企为了生存，绞尽脑汁想战术。一是寻找适合自己的安全垫、观望;二是放低条件，加盟大企业;三是抓紧卖资产，落袋为安;四是期待找大企业代建、代销;五是谋求上市，获得发展空间。

　　这些，都说明房地产行业并购时代的来临。 织梦内容管理系统

　　过去多年，大房企每年土储来源的60~70%靠并购。如果政府的土地价格仍期待很高，而售价又受到限制，那么房企算不过来帐，就会对通过招拍挂方式获得土储有所顾忌，因此，今后房企土储来源的并购有可能占比达90%以上。

　　关于并购有三个方向：

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　　第一，因为上市房企股价大幅下跌，只要有资金，就可以买，这是一个千载难逢的机会，你花较少的成本就得到一家上市公司的控制权。

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　　第二，因为央企国企业务主辅分离，或看不好房地产这个行业，有一些资产包有可能卖出来，这也是入手的好时机。 copyright dedecms

　　第三，单一项目的并购。

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　　03 这些，你都学会了吗？

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　　并购时，有三个主要点不可省。

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　　第一是法律尽职调查;第二是财务尽职调查;第三是税筹安排。 织梦内容管理系统

　　财务尽职调查有六个方面要关注：第一，并购范畴厘定及后续处理;第二，并购范围内的资产价值确认;第三，并购范围内的债务及借款的优化方案;第四，并购前后和过程中的或然负债;第五，列入成本的有效票和无效票;第六，出价注意是承债式还是不承债式，以及承债范围是什么。

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　　关于税筹安排，并购时常被忽视，其实每一个企业都要进行这方面的安排，但由于税筹很专业，并购时间往往比较紧，建议请外面专业公司比较好。这项工作一定要做细。我经常发现，并购表面结束了，但却留下了大量的税务问题要由买家来承担。我们知道很多项目是多年前获得的，地价很低，并购时如果不做良好的税筹，一次性把溢价付给出售土地的卖家，那么，购买方将会承担巨大的税负，也许就算不过来账了。 织梦好，好织梦

　　关于并购的交易结构设置，也要引起重视。你起码要考虑两个方面，第一，把并购回来的公司放在哪个架构下最为合适;第二，是收购资产还是股权？是收购哪一级次的股权？ 织梦内容管理系统

　　并购后续工作的着力点，起码有两个方面不能放松，第一，原来的融资置换及优化方案是什么？第二，原有人员安置及优化方案是什么，等等。

　　最后，并购的意义很明确，并购是一个企业增加土储、保持快速成长的重要途径，也是当前融资工作有效开展的重要保证。过去，我们可以前融，可以开展并购融资，可以信用融资，这些方面的融资都被收紧。如果你并购来了一个资产包，对优化融资结构有很大帮助。所以，在并购阶段设计好融资方案非常重要。