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[摘要]本文从租差理论与绅士化的关系入手，梳理了租差理论的缘由、脉络与拓展，指出租差理论是城市空间再开发问题的有力工具，但难以在城市化和城市空间扩展快速推进的背景下应用。此外，本文基于特征价格法研究方法，通过引入场所价格和区位价格的概念，考察了潜在地租、实际地租的不同组合类型以及租差的演变情况，区分不同的城市空间循环演化模式，这为分析城市空间再开发的时机、难易程度等问题提供了新的分析思路与框架。 copyright dedecms

　　（中经评论·北京）一、引言
　　
　　作为1960年代末以来西方发达国家再城市化过程中出现的一种特殊城市空间重构现象，绅士化成为近些年来西方城市地理和城市规划学界研究的热门话题。
　　
　　绅士化的概念最早由卢斯·格拉斯从英文中的“Gentry”一词引申而来，意指中产阶级回迁内城社区、逐渐侵入蓝领工人邻里地区，并伴随着该地区的住宅获得整修及居住环境得以美化，原先破败的中心城区得以复苏和发展，社会特性因居民阶层结构的变化而改变的一种现象。简单而言，绅士化描述的是城市中原本低收入阶层居住的社区被中高收入阶层移入并取代的邻里变化过程。绅士化现象问题本身较为复杂，涉及经济、政治、文化等方方面面，西方学术界对引起绅士化的原因众说纷纭。对于绅士化的起因，学术界不同的观点概况起来主要有三类：（1）经济原因视角：基于政治经济学，从资本流动方向的“租差（rent gap）”和住宅制度的“价差（value gap）”等视角进行解释；（2）社会文化视角：基于人口结构变动、收入结构变迁和价值观念改变等视角进行解释；（3）法律制度视角：基于法律的规定、地方政府的政策措施及相关机构的举措等视角进行解释。在诸多理论中，租差理论的认同度相对较高，其对绅士化原因的解释也较为深刻。如果将绅士化理解为供给方和需求方相互作用的结果，那么租差理论可以理解为从供给方来解释绅士化的起因，并认为这是某一地区产生绅士化的必要条件，而其他的诸如经济、生态和自我认知等需求方的解释，则被看作是绅士化的充分条件。

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　　在“压缩城市化”背景下，包括绅士化在内的城市空间再开发已经成为中国应对资源环境约束，实现城市现代化，融入全球化及推进社会经济结构多维转型的基本而关键的方式。作为一种强大的城市空间分析工具，租差理论除了应用于绅士化过程之外，还可以用于分析诸如内城衰败、再投资、土地使用变更、居民迁移模式等其他城市空间再开发问题。这对于当前中国正在开展的城市空间再开发来说，无疑提供了重要的借鉴与指导。
　　
　　二、租差理论的内涵与争议
　　
　　（一）租差理论的内涵
　　
　　在空间政治经济学的基础上，尼尔·史密斯（Neil Smith）在从资本角度分析内城更新的绅士化现象时，提出了“租差”理论。
　　
　　租差是指潜在地租水平同实际的资本化地租之间的差额。前者是土地在最高和最佳使用条件下能够被资本化的总量，后者是指当下正被使用的土地的实际资本量。史密斯认为，在城市持续扩展环境下，长期看来土地的潜在地租将会持续增长。在土地开发完成初期，固定资本的投资（即地上建筑物）应当符合当时土地利用所预期产生的地租（潜在地租），即实际地租等于潜在地租，也就是马歇尔所说的“地块全部资源已被开发”。而后，随着城市的不断扩展或土地利用性质的变化，一方面土地预期所能产生的地租（潜在地租）逐渐增长，另一方面地上建筑物因衰败造成实际地租下降。这样一来，潜在地租与实际地租之间的差额就逐渐扩大。在这一背景下，土地所有者理性的选择是减少投资，仅将建筑物维持保有为最低程度，这将会加速建筑物的衰败，导致租差进一步扩大，而租差的扩大也为该地块的再开发提供了投机性利润。最后，当租差足够大时，资本将重回城市中心的不动产投资与开发上，使得该地块符合潜在地租的土地利用，由此开启另一轮的循环。在什么情况下资本才会回流到具有租差的地区呢？史密斯认为，这需要符合下列两个条件：其一，一旦建筑物贬值开始发生且足够大，那么资本将会从其他城市经济部门，特别是从住宅部门转移至具有更高投资价值的内城住宅市场，这就是所谓的资本转移；其二，上述的资本转移与绅士化将会在生产过剩的资本主义危机期间发生，由于常规的产业部门利润下降，资本会选择进行反循环投资，流向不动产市场。由此可见，以租差理论来解释绅士化的起因，绅士化的发生需要具备三个条件：租差足够大、资本发生转移以及产生反循环投资。

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　　（二）租差理论的争议
　　
　　为了理清租差的内涵，需要对与之相关的几个概念进行探讨。由于史密斯对租差相关概念的解释较为含糊，甚至存在一定的错误，招致一些学者对租差理论以及一些术语提出了质疑。布拉萨质疑了史密斯和克拉克等人所使用的“实际地租”和“潜在地租”，认为前者为会计学上的现金流量的概念，而后者为经济学上的机会成本的概念，容易让人误解，因而主张用契约地租代替实际地租。此外，布拉萨还对资本化地租提出了疑议，认为史密斯将其定义为“现行土地使用下，支付给土地所有者的实际地租总量”，与较为流行的新古典经济学对“资本化”的定义存在冲突，因为新古典经济学将资本化定义为未来预期地租流量转换为现期价值的过程，也就相当于土地价值。
　　
　　针对这样的质疑，租差理论的坚定拥护者克拉克进行了回应。他将地租分成六种不同范畴，其中四种为抽象，两种为具体。其中，四种抽象的地租根据时间（定期与不定期）和土地使用（密度和形态）即当前“最高及最佳”使用的差异来划分。基于此，他对这些概念进行了阐释：实际地租为一定时期（如1年）内土地使用与形态下的土地使用价值；潜在地租（p）为土地“最高及最佳”使用时的年地租；资本化地租为限制在当前建筑使用形态与密度下未来年地租的现期价值；潜在地租（i）指土地在“最高及最佳”使用下所有未来年地租的现期价值。而对于具体的两个相关概念，他认为是粗浅观察的结果，并且是随时变化且因人而异的，不能与抽象概念相提并论。

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　　克拉克的解释解决了将实际地租与资本化地租混为一谈的问题，在理论上更可接受。不过，正是由于克拉克过于强调租差的理论层面，使该理论的可验证性大打折扣，从而在一定程度上限制了租差理论的实用性。
　　
　　三、租差理论的扩展与修正
　　
　　（一）克拉克对租差理论的扩展
　　
　　史密斯提出租差理论之后，不少学者对租差理论加以扩展与修正，以使其更加完善并具有更强的可操作性。在这些学者中，最具代表性的当属瑞典学者克拉克。
　　
　　克拉克于1987年以瑞典马尔默（Malmo）为案例城市，在继承史密斯租差理论的基础上，提出了一些不同观点。他认为租差理论的应用范畴不局限于住宅区或建筑物毁坏而重建的区域，也适用于商业区或建筑物并未完全衰败的城市空间；史密斯的租差理论过于强调潜在地租的快速增长，相对忽略了维护建筑物使其适应环境改变的努力；从再开发的视角来看，在资本循环末期，不动产成为投机的对象，资本化地租将快速增加，相应地租差将迅速缩小；而资本因为租差扩大对原有地区的改造周期通常是75-115年。 dedecms.com
　　
　　除此之外，克拉克对租差理论的重要贡献是区分了存在不同的租差的情况。潜在地租由于不同区位条件和地区发展情况，存在着上升、下降或持平等不同形态，据此可以细分出三种不同的租差类型。其中，潜在地租逐渐上升型也是史密斯所提出的类型，表示该地区充满发展潜力，周边环境品质优良，极易与该区位现行土地使用不佳形成鲜明对比，是最容易发生绅士化的地区，该区不动产循环的周期也相对较短。除了潜在地租上升类型之外，他还提出潜在地租下降和持平的情形。前者之所以发生，是因为现行建筑密度过高。潜在地租下降并不代表潜在地租不会高于资本化地租，因为实际地租不仅和当前建筑物的密度有关，还与建筑物的新旧、形态等属性有关，因而实际地租仍然常常低于潜在地租，也就是仍然存在租差。因而，该类地区也存在发生绅士化的机会，只不过绅士化将会朝着土地利用较为低度的方向发展，例如将原来的商业用途改变为住宅等。第三种类型，即潜在地租固定的情况，代表该地区发展达到饱和而出现停滞状况，缺乏投资诱因，但同时不动产循环周期尚未出现衰退现象。这类地区一旦发生绅士化，土地利用密度与建筑物资本的形态和原来的状况将颇为类似。
　　
　　（二）租差理论在实证分析中的修正
　　
　　史密斯提出的租差理论更准确地说是一个分析思路，并没有过多涉及其应用于实践所存在的现实问题，这也是该理论在学术界存在争议的重要原因之一。如前所述，不少学者对史密斯的租差理论提出了质疑，特别是诸如潜在地租、实际地租等基本概念，认为这些概念过于抽象和理论化，制约了租差理论在实证分析中的应用，甚至误导了部分学者的研究。例如莱在以加拿大为对象进行租差实证验证中，就出现了概念理解上的错误，将包括城市中心与郊区在内的不同地区采用均一的房地产价格或租金作为检验租差的指标，导致了分析结果的不显著。不过，这一缺憾并不能掩盖租差理论在分析实际问题及进行计量验证方面的强大生命力。据此同时，也有不少学者为了将租差理论更好地应用于实证分析，进行了适当的修正。
　　
　　为了调和上述理论与实证的矛盾，李承嘉提出以“未来最大可达地租”的概念来替代“潜在地租”，以“契约地租”代替“实际地租（资本化地租）”。所谓未来最大可达地租，指的是买方根据地块客观条件，愿意且能够支付的价格，这实际上就是土地交易中的实际交易价格，也就是说，土地价格是以土地未来可达最大地租为基础来决定的。据此定义，租差在实证应用上可以修正为“租差是未来最大可达地租高于契约地租的部分”。因此，从租差理论的可操作性来说，以未来最大可达地租代替潜在地租、以契约地租代替实际地租具有一定的合理性。
　　
　　此外，李承嘉还提出，史密斯由因地上建筑物的逐渐老化而地租日益下降，推论出资本化地租（即实际地租）将逐年下降，这一推论可能存在严重错误。史密斯以不动产贬值循环作为解释租差产生的基础，认为不动产经过新建及首次使用、租赁及自住住房的变动、加速衰败及资金外流、金融机构拒绝提供贷款、废弃这五个阶段形成贬值循环。与不动产贬值循环相伴而生的地上建筑物衰败是资本化地租降低进而产生租差的主导因素。李承嘉则认为，从理论上看，影响实际地租的因素很多，地上建筑物仅为其中之一，并且未必能发挥主导作用。因此，由地上建筑物衰败推论出实际地租下降不仅在理论上说不通，而且与不少实证验证的结果也存在矛盾。例如克拉克以瑞典为案例进行验证，发现资本化地租随时间推移而变动，并未存在明显的下降趋势，甚至还出现上升的情况。为解决这一问题，李承嘉将不动产的价格区分为建筑物价格和土地价格，根据建筑物的价格占不动产价格比例的高低来判断建筑物是否对实际地租起决定性作用，并且提出了决定实际地租的不同情况及租差理论的适用性。 织梦好，好织梦
　　
　　（三）不同城市发展环境下的租差理论适用性及其改进
　　
　　不管从理论还是从实践上看，史密斯提出“租差的产生必须以实际地租（或资本化地租）逐年下降为前提，而实际地租的逐渐下降又是地上建筑物的逐渐老旧衰败所导致的”，这一推论可能都站不住脚，特别是在城市化和城市空间扩展快速推进的背景下更是如此。不过，李承嘉提出的以建筑物价格占不动产价格比例高低的替代方法也可能存在问题。因为土地和建筑不管是形态还是功能上，都是连为一体的，很难绝对分开，这样的划分和判断标准并不十分科学与严谨。基于特征价格法（Hedonic Price Model），我们提出一个新的分析思路与框架。
　　
　　根据特征价格的研究思路与方法，不动产的价格实际上是附着在其上的一系列属性特征所显化的影子价格。这些属性虽然很多，但大致可以归为两大类：一类为表征不动产自身条件的场所属性，即场所面积、地质条件、建筑物状况等；另一类为不动产场所与周边环境相对关系的区位属性，即场所的可达性变化、周围环境变化及周边不动产价格变化等。实际上，史密斯也提出过类似的观点，他认为周边环境的改变，如交通系统等基础设施的建设，是有的地区地租提高、租差扩大的原因，相应地土地租金转化为被差异化的城市空间景观定量化衡量的价值。基于此，可以将房地产价格区分为场所价格和区位价格两大类。前者代表场所自身属性投射到不动产上的影子价格部分，后者代表区位条件属性外溢到不动产上的影子价格部分。相应地，可以把实际地租划分为场所地租和区位地租两部分。在场所开发完成初期，不管是场所地租还是区位地租都完全资本化到不动产的价格上，此时潜在地租与实际地租是一致的，也即不存在租差。随着时间的推移，场所地租和区位地租的走势出现分化，场所地租由于不动产的逐渐衰败日益下降，区位地租则因为外界环境的变化存在不确定性。这里存在三种情形：其一，在一个相对成熟稳定的城市化环境下，外部环境变化很小或没有变化，那么外溢到该不动产上的区位地租也相对稳定，这样一来，下降的场所地租和不变的区位地租导致实际地租下降；其二，在一个城市化和城市空间快速推进的环境，由于周边区位条件的改善效应会外溢到该不动产之上，该不动产的区位地租也会随之增长，如此一来，上升的区位地租一定程度上抵消了下降的场所地租的影响，而最终实际地租的走势取决于区位地租与场所地租二者的力量对比情况；其三，在一个城市走向衰退或不动产周边条件恶化的环境下，区位地租和场所地租都会逐渐下降，从而导致实际地租也日益下降。 内容来自dedecms
　　
　　基于上述的分析，可以认为实际地租并不是一味的下降，而是有可能出现下降、不变和上升三种不同情况。如前所述，克拉克认为在不同的条件下，潜在地租也存在上升、下降和不变的三种不同情况。那么，潜在地租和实际地租又存在哪些组合呢？正如史密斯所主张的，在土地开发完成初期，固定资本的投资（即地上建筑物）应当符合当时土地利用所预期产生的地租（潜在地租），即实际地租等于潜在地租，也就是说场所地租和区位地租之和的实际地租等于潜在地租。根据潜在地租的定义，可以把潜在地租看作是最大化的场所地租和最大化的区位地租之和。由于在建成之后随着时间的推移，场所地租持续下降，可以把初始时的场所地租看作是最大化的场所地租。于是，潜在地租可以表示为初始的场所地租与某一时点最大化的区位地租之和。所以，可以把初始的场所地租理解为一个常数，这样一来，潜在地租变化的方向就与区位地租同向，并且始终位于实际地租的上方。由此可见，除了在每一次不动产开发循环初期（潜在地租等于实际地租）之外，其他时期潜在地租与实际地租之间的差额即租差始终存在。 织梦内容管理系统
　　
　　接下来的问题是，租差的存在是否一定会带来城市空间的再开发呢？答案是未必。只有租差足够大，超过一定的门槛阀值，才能吸引资本发生跨部门（从城市经济的其他部门转移到不动产开发部门）和跨区域（从城市外部的新开发区域转移到城市内部的再开发区域）的转移。按照机会成本的理论，只有租差与开发投入之间的比率（可以理解为城市空间再开发的利润率）大于城市其他产业部门和城市新开发区域的利润率时，才会促使资本转移到城市内城空间，实现城市空间再开发。假设发生资本转移的租差门槛为i，也就是说租差规模要大于i，才会发生城市空间再开发现象。于是，不同潜在地租与实际地租的组合，是否发生资本转移及发生资本转移的时间存在显著的差别。
　　
　　类型一：潜在地租不变，实际地租下降。此类型主要出现在成熟稳定的城市发展环境之中。城市发展环境变化很小，或者说是一个相对封闭的环境之下，区位地租很小，甚至可以忽略不计，而场所地租随着时间推移下降。这样一来，就形成潜在地租不变，实际地租下降的情况。在这种类型中，不变的潜在地租和下降的实际地租之间必然存在差额，即必然存在租差，且随着时间的推移租差逐渐扩大，以致超过发生资本转移的门槛阀值i，从而发生资本转移及后续的城市空间再开发。城市空间再开发完成之后，该地区又重新回到同样水平的潜在地租与实际地租一致的原点，开始新一轮的城市空间演化循环。 copyright dedecms
　　
　　类型二：潜在地租和实际地租同向下降。此类型主要出现在不断恶化的城市发展环境之中。由于城市发展环境不断恶化.造成潜在地租和实际地租双双下降。由于潜在地租高于实际地租，租差始终是存在的。但是，租差能否足够大并超过门槛阀值i，取决于潜在地租与实际地租下降的速率。即使该类型发生了资本转移以及城市空间再开发，但是新的循环起点低于上一次循环的起点，该类地区仍然会不可避免地走向衰败，乃至最终成为废墟。
　　
　　类型三：潜在地租上升，实际地租下降。此类型主要出现在不断改善的城市发展环境之中，但是所在地区在现有土地利用情况下，并不能很好地吸收外部环境发展所带来的溢出效应。该类型一般出现在内城的工业用地之上。相较于同时期的住宅建筑，工业建筑折旧速度更快，建筑物的价值下降迅速。并且，工业用地的实际租金表现为企业利润，随着城市的扩展和周边环境的改善，企业在环境保护、生产成本等方面的压力不断增加，反而挤压了利润空间，从而使得实际地租下降。上升的潜在地租和下降的实际地租导致租差规模随着时间推移不断增大，并且更容易达到资本转移和城市空间再开发的门槛阀值i。因此，不难推论出，在市场机制条件下，城区内旧工业用地的再开发更容易进行。 dedecms.com
　　
　　类型四：潜在地租和实际地租同步上升。此类型同样出现在不断改善的城市发展环境之中，并且所在地区现有的土地利用类型也能较好地吸收外部环境发展所带来的溢出效应。此类型在内城的城中村表现得较为典型。一方面，城中村的农民倾向于在宅基地乃至农用地上最大限度地建房，并将闲置的住房出租，收取租金。这样，实际地租就表现为租房的收入。另一方面，由于居住建筑结构本身具有一定的持久性，其地上建筑物的价值随时间下降并不明显，加上村民对于住宅自行改建、加建后用于出租，建筑物的“价值”反而会上升。另外，城市化和城市空间扩展的快速推进，推动了房租的上涨，从而也带动了实际地租的上涨。由于潜在地租与实际地租同向上涨，虽然租差仍然存在，但是并不必然能够达到资本转移所需要的门槛阀值i。因此，该类型的用地并不一定能发生城市空间的再开发。即使最终发生了资本转移及城市空间再开发，其需要经历的时间也会相对较长。这也就解释了为何随着城市化的不断推进，以城中村为对象的城市空间再开发难度越来越大。
　　
　　总之，以上潜在地租、实际地租的不同组合类型，实际上隐含了不同的城市空间循环演化模式。如果不存在外力干预，不同的类型将在路径依赖的演化轨迹上自我循环、自我强化或衰退：第一种类型是城市空间在同一层次循环；第二种类型城市空间在螺旋式下降的贬值通道下自我循环；第三和第四种类型城市空间在螺旋式上升的升值通道下自我循环。不过相对而言，第三种类型循环的周期比第四种类型更短，也就是说，第三种应该是资本最容易进入、城市空间演化最为剧烈的城市空间类型。
　　
　　四、结论与讨论
　　
　　综合以上的关于租差理论的阐释，立足于中国城市空间再开发理论与实践的发展，可以得出以下三个方面的结论与借鉴。
　　
　　（一）租差理论对新马克思主义城市空间理论的传承与发展
　　
　　租差理论是史密斯学术思想的重要载体。不平衡发展是史密斯的另一个重大的理论创新，而租差理论与不平衡发展有着密切的联系。史密斯认为房产资本折旧、投资、撤资与再投资行为对于解释绅士化具有重要性，而投资者、开发商、房产代理、金融机构、政府和主流媒体等是绅士化背后积极主动的推动者。基于此，他认为不平衡发展既是1950年代资本放弃内城转投郊区的原因，也是之后资本重返内城的内在逻辑。史密斯把城市空间发展历程看作资本在空间中不均衡投入的结果，这也为租差理论中资本回流到城市建成环境提供了重要基础。1982年史密斯在经济地理学杂志上发表绅士化与不平衡发展关系的论文，表达了自己对绅士化引起的内城住区更新与资本主义内城不平衡发展之间关系的基本看法：绅士化和城市更新不过是更宏大的不平衡发展过程的前沿领域而已。“我最终确信绅士化是那些更为普遍而又相当具体的空间力量在不同规模上运作的结果：这个过程就是不平衡发展”。

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　　租差理论是西方新马克思主义城市空间理论的新发展。史密斯不仅运用了马克思的相对地租理论，从固定资本角度解释了马克思超额利润是资本流动的唯一动力，同时又运用了大卫·哈维的资本三级循环理论，指出资本投向城市建成空间的动力。哈维在1980年代就曾指出资本主义生产与空间和城市发展相互依赖，城市房地产等空间危机和金融危机互为条件。史密斯继承其思想，同时指出，资本移动、绅士化可能与资本过度积累的危机同时发生。因此资本主义发展中的空间修补，即资本积累中遭遇的金融危机或过度积累等问题通过不平衡的地理发展和全球范围内的资本转移，使得资本积累不致中断。但是为了维持和保证基本运行，资本首先选择容易进入的地方进行流动。资本不断寻找最佳流入地区的同时也重塑了空间关系，造成了相应地区不断变化的地理景观，这本质上就是哈维所说的资本的“创造性破坏过程”。
　　
　　（二）理论瑕疵并不影响其成为城市空间再开发现象的有力分析工具
　　
　　租差理论在不断扩展修正中日益完善。不可否认，史密斯提出的租差理论存在一定的缺陷，例如一些基本概念定义过于模糊和抽象化，不仅容易引起误解和争议，也影响了该理论在实际应用中的可操作性等。不过，理论与实证应用上的瓶颈并不能否定租差理论在城市空间再开发特别是绅士化研究上的广泛应用。史密斯提出租差理论之后，经过克拉克、李承嘉等诸多学者的不懈努力，初始的租差理论中存在的一些理论误区得以澄清，实践应用瓶颈也不断突破，并且在不断扩展理论应用的研究领域。
　　
　　当初史密斯提出的租差理论主要是针对研究绅士化这一相对特征的城市空间演化问题。之所以限定于绅士化，很重要的一个原因是其随时间流逝而潜在地租增加、实际地租下降的假设。我们引入场所租金和区位租金的概念，发现潜在地租与实际地租存在着不同的组合，使得租差理论可适用于不同城市发展环境，从而也使租差理论从分析绅士化这一特殊的城市空间演替现象，扩展到可以管窥更加广阔、更加复杂的城市空间再开发的全貌。
　　
　　（三）租差理论对中国城市空间再开发的借鉴意义
　　
　　中国城市空间演化具有鲜明的独特性，其所立足的政治、经济、历史与文化与西方语境存在极大差别。就绅士化而言，西方中产阶级的产生与绅士化的出现在时空上是分离的、非共轭的，而中国二者的出现在时空上是同步的，具有相对共轭性。因此，中西方城市发展的历史演进路径也必然存在显著差异，包括租差理论在内的西方城市理论并不能完全契合于中国的城市空间演化研究。
　　
　　中国化是租差理论应用于中国城市化实践的必然选择。在城市空间拓展的情况下，租差理论可成为分析诸多城市空间演化相关现象的有力工具，如衰败、再投资、土地使用变更、居民迁移模式等。对于绅士化和城市更新快速推进的中国而言，租差理论无疑有其用武之地。不过，虽然租差理论有着浓厚的马克思主义理论血统，但其源于欧美城市空间演化特别是绅士化的实践土壤，这使其理论分析并不是完全适用于中国的现实。应用租差理论分析中国的相关现象与问题，还需要考虑中国特定的制度环境与背景，进行适当的修正与改良心。例如，在欧美等西方市场化国家和地区，以绅士化为代表的城市更新是资本在逐利本性驱动下的理性选择。从供给的视角来看，更多体现的是土地所有者、开发商博弈与协商的结果，或者说“绅士化的产生起因是资本而非人的移动”。而在中国的城市空间再开发过程中，双重“二元化”的土地市场结构使得地方政府在城市空间再开发过程中扮演了重要乃至决定性的角色。借用史密斯的话来说，中国绅士化产生的起因不仅是资本的移动，更是权力与资本结盟主导下多方博弈的结果。