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[摘要]国家统计局发布第一季度楼市数据，行业上下游“一起一落”格局明显。下游商品房销售接近零增长（3月同比3.2%），增速连续2年下滑，而上游开发投资增速（3月同比为10.8%）创近3年来新高。在下游销售增速连续下滑、政策和资金继续“双紧缩”，特别是按揭利率连续15个月走高（3月首套房利率同比涨23.4%），开发商资金面日益紧缩等大趋势下，上游开发投资逆势走高，首先与土地购置费高及缴纳方式有关。今年一季度，300城土地出让溢价率（19%）较去年同期下降14个百分点，但成交楼面价在去年高基数的情况下仍上涨3%。

　　（中经评论·北京）近日，国家统计局发布第一季度楼市数据，行业上下游“一起一落”格局明显。下游商品房销售接近零增长（3月同比3.2%），增速连续2年下滑，而上游开发投资增速（3月同比为10.8%）创近3年来新高。在下游销售增速连续下滑、政策和资金继续“双紧缩”，特别是按揭利率连续15个月走高（3月首套房利率同比涨23.4%），开发商资金面日益紧缩等大趋势下，上游开发投资逆势走高，首先与土地购置费高及缴纳方式有关。今年一季度，中指院统计，300城土地出让溢价率（19%）较去年同期下降14个百分点，但成交楼面价在去年高基数的情况下仍上涨3%。
　　
　　2016和2017年，城市地价高企，300城土地楼面价同比分别增长40%和26%，溢价率分别达到43%和29%。按照统计局的解释：“土地购置费分期付款的，应分期计入房地产开发投资”。根据土地收支管理规定，“分期缴纳全部土地出让价款的期限，原则上不超过一年”。实际上，只有快到一年的最后期限，开发商才缴纳土地出让价款。换言之，土地购置费反映的是大约一年前取得，且在当期计入投资的土地价值。2017年，全国土地成交价款创下历史新高，增速（49.4%）创2010年以来新高。由此，去年土地购置费摊余到今年，就体现为今年一季度开发投资高增长。 内容来自dedecms
　　
　　2017年，3-4季度的土地出让占全年比重超过60%。由此，上年土地购置费摊余对开发投资的支撑也将在今年全年体现，今年开发投资将持续景气。除土地购置费的因素外，开发商“抢跑”和“收割市场”，也是开发投资超预期增长的原因。一方面，今年以来楼市调控继续收紧的趋势明显，限购限售范围扩大，“限价+摇号”成为调控标配；另一方面，抑制居民杠杆、控制资金流向楼市成为监管重点，银保监会甚至将这两者列为年度10大重点工作。因此，开发商资金回笼困难。统计局的数据显示，一季度开发商资金来源增速（3.1%）创2016年以来的新低。
　　
　　同时，2016年以来开发商销售“排位赛”非常激烈。2018年，希望借助高周转维持“千亿级别”的房企将有30多家，比2017年翻一倍；TOP100房企（市占率达60%）中，2018年的销售目标基本都要增长30%以上。由此，基于提高市占率的目标，开发商有加快推货和加快周转的主管诉求。客观看，2016-2017年开发商储备土地迅速放量，300城土地出让金在这两年分别达到2.9万亿和4.06万亿，同比分别增长31%和50%，2017年更是刷新记录。但同时，进入2018年，不仅银行信贷资金全面收紧，就连2017年还算畅通的信托、资管等通道资金也被全面堵塞了。 织梦好，好织梦
　　
　　目前，开发商资金来源中，占比近20%的国内贷款接近零增长（一季度增长0.9%）；由于按揭贷款从紧缩规模（一季度下降6.8%）和抬高利率两头挤压，首付款控制消费贷，“限价+摇号”降低预售申请和开盘进度等因素，2017年占比达到51%的其他资金（主要是销售回款），未来对开发商资金支撑的力度下降。综上，资金面和调控升级等因素，客观上也倒逼开发商必须要加快周转速度。因此，我们看到，“宇宙第一房企”碧桂园，土地摘牌到开盘5.2个月的周转速度，尽管已是业内最快的了，居然还未达到集团高周转的需要，近期提出进一步加快周转的要求。
　　
　　另外，本轮楼市回升的主战场在三四五线城市。2016和2017年，全国680多个三四五线城市的商品房成交量占比分别达64%和70%，比2015上升13和19个百分点。2015和2016年，300个城市中三四五线土地出让占57%，2017年升至60.5%，今年一季度突破70%。考虑到300个城市以外的其他城市都是四五线城市，全国三四五线城市商品房销售及土地成交占比实际上更高。2016-2017年，三四线楼市火爆，这与“去库存”和棚改货币化有关。2018年以后，“去库存”重点转向县域；同时，催生三四线楼市行情的棚改货币化（PSL，抵押补充贷款）尽管在一季度放量，但2.7万亿的余额接近3万亿的顶部，加上货币化助推房价，未来货币化棚改将式微。 copyright dedecms
　　
　　近期，国家明确以专项债渐进取代PSL，推进棚改投融资。不过，地方政府是结构性去杠杆的主体，监管层严厉控制地方债务，PPP、产业基金等涉及地方政府违规举债的已经被清理并严格控制。因此，无论在货币创造、投放规模，还是闭环运营上，纳入政府预算且受严格监管的专项债，远不能与PSL刺激棚改的效果等量齐观。因此，未来棚改将更加注重公共服务“补欠账”，新型城镇化，而非激发市场需求。综上，正是基于对三四五线楼市前景谨慎判断，各大房企都抱着“抢跑”收割市场的心态，希望在“去库存”和棚改余温还在时，尽管去化和资金回笼。
　　这一点，可以从新开工看出来。一季度，全国房屋新开工面积34615万平方米，同比增长9.7%，增速比1-2月提高6.8个百分点；3月单月新开工增速为17.8%，比2月提高14.9个百分点。但是，1-3月，房地产开发企业土地购置面积3802万平方米，同比仅增长0.5%，开发商加速周转出货、“抢跑”以“收割市场”的心态非常明显。笔者认为，从土地购置费摊余到今年、棚改（今年580万套的规模接近去年）继续保持在较高位、县域去库存，近期各大城市加速供地，开发商“补库存”和收割市场动力强劲等等来看，相比商品房销售增速不断下滑，今年房地产开发投资增速保持平稳。当然，房地产供给侧改革如火如荼，如集体土地入市、旧改和盘活存量、新增供地转向租赁、小城镇建设和农村危房改造、乡村振兴等，也在维持开发投资的体量。 dedecms.com