今日推荐
热点排行
中外专家高度关注我国房地产市场和经济与金融稳定的关系——“中国房地产市场和经济与金融稳定”国际研讨会综述
发布时间：1970-01-01 作者：派智库 来源：调查研究报告 浏览：次【字体： 大 中 小】
style="width:100%">
摘要：我国房地产市场正处于新旧阶段转换期，面临着“以地谋发展模式”难以为继、供需错配矛盾较为突出等问题。从国际经验来看，房地产泡沫破裂会对经济发展造成惨痛影响。当前，房地产市场成为影响我国经济转型期金融与经济稳定的重要风险源。尽管近期实施调控政策后风险短期内基本可控，但需高度关注家庭杠杆率快速上升、房地产市场预期突然逆转可能引发的风险。下一阶段，可通过加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供给制度，进一步完善土地、金融和税收制度，推进房地产市场调控和管理体制改革，健全市场监测预警和监管沟通机制，加快完善金融监管体系等措施，抑制房地产市场泡沫风险，促进房地产市场平稳健康发展。
关键词：房地产市场，泡沫风险，经济与金融稳定，政策建议
2018年1月18—19日，由香港金融管理局金融研究中心、国务院发展研究中心市场经济研究所和中国人民银行金融研究所共同主办的“中国房地产市场和经济与金融稳定”国际研讨会在香港举行。来自中国内地、香港及其他国家和地区的政策研究机构、大学、商业银行、投资机构及金融监管机构的专家学者，围绕中国房地产市场风险状况及其对经济与金融稳定的影响、相关应对策略等议题进行了深入探讨和交流，参会专家的一些观点和反映的问题值得重视。
一、对我国房地产市场发展阶段及其特征的认识
1.房地产市场发展进入新阶段。国内相关专家指出，我国房地产市场发展进入了新阶段，主要表现在以下几个方面：住房需求从有向好转变，供求格局从供不应求向供求基本平衡转变，住房投资从高速增长转向中低速或稳定增长，市场交易从新建商品房为主转向新房与存量房并重，发展空间从大中小城市遍地开花转向以大都市为核心的城市群，房地产泡沫风险从局部、分散向向积累、扩散阶段转变。在这一新的发展阶段，房地产市场既面临着城市化空间拓展、信息化、绿色发展、现代交通运输体系、全球化等带来的一系列机遇，同时也面临着不同收入阶层住房矛盾凸显、低收入群体住房困难加剧、住房发展与土地约束矛盾升级等诸多挑战。
2.不同地区市场分化明显。来自内地金融领域的专家指出，2016年之前，我国房地产市场呈现出自然分化的特征。一、二线热点城市房价上涨带动了三、四线城市的房价上涨和房地产市场发展。2016年9月以来，一、二线热点城市采取了非常严格的调控政策，三、四线城市则采取了比较温和的调控政策。在分类调控政策的作用下，房地产市场呈现出逆向分化的特征。调控城市与非调控城市间房价涨幅差异明显，住房销售分化严重，三、四线城市去库存取得了明显成效。
3.房价过快上涨的负效应显现。来自内地和国外的学者指出，近年来房价过快上涨，推高了居民杠杆率，对消费和投资产生了一定的挤出效应。房价上涨带来的价格分化以及融资缺口扩大、金融准入门槛提高等影响，加剧了财富的再分配，推动经济不断脱实向虚。此外，房地产泡沫通过抵押效应、投机效应和挤出效应影响了实体经济领域的投资，资本配置效率和全要素生产率不断下降。
二、当前我国房地产市场运行面临的突出问题
1.“以地谋发展模式”难以为继。有国内学者指出，城乡土地制度变革形成的土地资本是我国资本积累的重要来源。土地成为上一阶段驱动经济增长的“发动机”，土地要素的资本化推动了城市化快速发展。但是，在新的发展阶段，通过继续释放土地来拉动经济增长已经非常困难，“以土地来招商引资”这一做法的效力也在不断减退。绝大多数城市的土地出让成本在不断上升，而土地出让净收益却在不断下降，部分城市和部分用途的土地抵押值以及土地偿债的真实能力均有可能被高估。
2.供需错配矛盾较为突出。来自国外的专家指出，我国一线城市和部分二线热点城市人口规模大且人口流入速度非常快，住房需求较大。但是受土地制度等因素的影响，这些城市的土地供应数量有限、土地用途存在许多限制、住宅用地容积率偏低，住房供给数量难以满足需求。与此相反，多数三、四线中小城市人口规模较小且人口不断流出，住房需求趋于萎缩，但土地供应面积及住房供给数量却增加很快，住房供给出现不同程度的过剩。
3.建立长效机制面临体制机制约束。来自国内和国外的部分专家认为，由于房地产市场发展定位始终不清晰，房地产市场发展更多服从于经济增长目标，导致房地产市场难以完全按照自身平稳健康发展的要求深化住房制度改革和建立长效调控机制。
三、高度重视房地产市场风险对经济与金融稳定的影响
dedecms.com
1.过度宽松的信贷政策是房地产金融风险形成的主要原因。香港金融监管部门的专家指出，住房是老百姓最基本的生活需求，各国政府普遍采取公共政策来支持房屋建设和居民购房置业。全球范围来看，除土地、税收政策外，政府通常采用信贷政策来支持居民购房置业。但过度宽松的信贷政策，通常会导致房地产市场过热或泡沫风险形成，香港、巴西、爱尔兰及日本等经济体均有典型的案例。
2.房地产泡沫破裂会对经济发展造成惨痛影响。香港学者指出，1998年亚洲金融危机之后，香港房地产泡沫破裂，房价连续6年下跌，跌幅累计超过66%，对香港房地产市场以及金融和经济稳定造成了巨大冲击乃至严重破坏。住房抵押品几乎全部成为商业银行的负资产，银行信贷萎缩严重。银行信贷萎缩加剧了香港经济的低迷，GDP和物价连年下跌，失业率高企。1999—2003年，香港失业率高达9.7%，超过20世纪60年代8.5%的最高点；5年内CPI累计跌幅超过16%。
内容来自dedecms
3.政府及金融监管部门应对房地产泡沫风险保持高度警惕。来自美国、日本等国家金融监管部门的专家指出，香港、爱尔兰、巴西等经济体都遭遇过因房地产泡沫破裂而对经济和金融稳定产生巨大冲击乃至破坏的经历。这些经济体房地产泡沫破裂的一个重要共同点或教训是，在房地产泡沫破裂前，投资者、金融机构以及政府部门都认为房价上涨有经济增长、住房需求等基本面的支撑，不相信房地产市场存在泡沫，导致政府及金融监管部门放松了对泡沫风险的应有警惕。在房地产泡沫破裂和金融风险来临之际，根本没有或来不及出台必要的应对措施。从我国的情况来看，近年来大中城市，特别是一、二线热点城市房价持续大幅上涨，泡沫风险正在加快累积，但社会上普遍存在房地产市场仍处于上升阶段、不存在泡沫或泡沫风险不大的乐观认识。国外相关专家指出，过高的市场预期隐含着更大的潜在风险。对此，政府及金融管理部门应有清醒认识。
四、对我国房地产市场风险的认识和评估
(一)对我国房地产市场风险的认识
织梦内容管理系统
1.房地产市场是影响我国经济转型期金融与经济稳定的重要风险源。当前，我国正处于从高速增长向高质量发展转变的关键阶段。世界各国发展的历史经验表明，经济社会结构的重大转型期往往蕴含较大的风险，如果不能有效防范化解重大社会风险，一旦酿成经济金融危机，会给经济社会发展带来巨大冲击，甚至打断转型发展的节奏。因此，行稳才能致远，必须守住不发生系统性风险的底线。只有有效应对内部与外部不确定性的冲击，消除长期积累的风险隐患，才能为中国经济发展转向高质量发展创造有利条件，实现稳中有进。近年来中国房地产市场出现房价高位快速上涨、泡沫风险加速累积的趋势。由于房地产是中国金融部门最重要的信贷资产，也是社会各方面投资的重点领域，房地产市场泡沫已成为影响金融和经济稳定的重要风险源。
2.宽松的信贷政策是引发房地产市场风险的重要原因。来自内地和香港的学者认为，过度宽松的信贷政策是引发中国房地产市场泡沫风险的重要原因。过去5年，中国信贷政策持续宽松，利率连续多次下调，大量信贷资金涌入房地产市场，住房抵押贷款年均增速达到25%。2016年住房抵押贷款规模大约占到银行新增贷款规模的一半。在宽松的货币�