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摘要：本文基于人口流动的视角，选取31个地区的省际面板数据，将城镇化率、收入差距以及利率纳入到统一的分析框架中。研究发现，城镇化率、收入差距都与本省房地产价格正相关，说明从人口流动的角度来看，房地产价格上涨是由本省内的城镇居民、本省内农村向城镇转移的人口、外省向本省流动的人口三方面需求共同推动的。此外，利率上调短期来看对房地产价格的影响不显着。

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关键词：城镇化 人口流动 收入差距 房地产价格 织梦好，好织梦

一、引言 内容来自dedecms

1998年，在取消福利分房和实现住房货币化分配政策的带动下，基于宏观经济持续向好、城镇化进程不断推进等利好因素，我国房地产业逐渐转向市场化并由此迈上快速发展的通道。随着房地产市场规模的持续上升，我国房价总体来看呈现上升态势，部分城市房价上涨过快。自2010年对房地产市场调控以来，到目前效果逐渐显现，遏制房价过快上涨的势头取得一定的积极成效。然而，部分城市房价过高的情况并未改变，促使房价反弹的多种因素依然存在，当前倘若调控一旦放松，房价可能仍会呈现快速上涨的趋势，使得低收入群体“住有所居”愈加困难。 内容来自dedecms

区域发展失衡引起人口流动，对房地产市场产生重要影响。我国区域经济发展呈现一定的不平衡状态。按照区域经济发展思潮的演变，1979年以来，我国区域经济发展的战略大致可划分为三个阶段：1979～1990年东部地带优先发展；1991～1998年实施中西部地带发展政策；1999年以后全面实施区域协调发展。然而，随着工业化和城镇化进程的推进，区域发展之间的差距并未显着缩小。目前，东部地带的经济发展和人均收入明显高于中部和西部，也正是因为不同地区的经济发展水平不一样，收入存在显着差距，引起人口向经济发展水平较高的地区流动，成为房地产市场需求的影响因素之一。 织梦内容管理系统

新型城镇化成为新时期国家战略，势必影响房地产市场发展。2014年《国家新型城镇化规划（2014-2020）》提出，遵循城镇化发展规律，走中国特色新型城镇化道路。新型城镇化致力于实现城镇化健康有序发展，常住人口城镇化率达到60％左右，户籍人口城镇化率达到45％左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。稳步推进义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、保障性住房等城镇基本公共服务覆盖全部常住人口，基础设施和公共服务设施更加完善。 本文来自织梦

在房地产价格居高不下的背景下，在区域发展呈现一定不平衡的情况下，在新型城镇化成为未来新的增长极的战略下，本文尝试从人口流动的角度对房地产价格进行解释，研究相关因素对房地产价格的影响，具有重要的理论价值和现实意义。 内容来自dedecms

二、文献综述

房地产市场需求和供给决定了房地产的均衡价格，现有文献关注较多的是宏观经济因素、土地财政问题以及投资投机需求等，这些因素直接或间接地作用于房地产市场的供给或需求层面，进而影响房价。

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人口流动也是房地产市场需求的重要因素。对发达城市（如，北上广深）而言，由于其经济发展和福利制度等优势，导致人口向这些城市聚集，造成对房地产市场的需求逐渐增加，导致这些城市的房价难以下跌。Junhua Chen（2011）发现，中国人口流动和城市化对房价上涨有显着的影响，对于人口流动，沿海城市比内陆城市面临更大的压力和挑战。程开明和夏青（2008）、常亮和贾金荣（2012）对房地产价格和城市化水平进行检验，城市化水平和房地产价格之间存在着长期的均衡关系，得出城市化推进对房价具有正向影响。任木荣和刘波（2009）及李培军（2011）建立面板数据模型，发现城市化提高会促进房价的上涨。高波等（2012）对不同区域的深度分析表明，区域房价差异确实是影响东、中、西部地区产业转移和产业升级的一个重要因素。

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基于区域发展不平衡对房价的影响，研究多数采用面板数据建立模型，选取的变量大多以收入差距为代表。如国外学者Flaherty（1995）、Quigley and Raphael（2004）、Favara and Song Zheng（2009）等的实证研究均得到收入差距增加会推动房价上涨。陈健和高波（2012）基于我国2000～2008年31个地区的面板数据，深入探讨了收入差距、房地产价格与消费三者之间的关系，发现收入差距对消费的影响存在一定的地区差异，但与房地产价格呈现正向的互动关系。龙莹（2010）基于2003～2007年我国各省、市和自治区的数据，发现人均可支配收入和土地交易价格对全国的房价影响较为显着，东部地区城镇居民人均可支配收入的提高成为推动房价上涨的重要因素之一，中部和西部地区的经济发展相对较慢，其房地产价格对当地经济发展水平的依赖程度较高。肖尧（2013）认为，城镇化是城乡收入差距扩大的重要因素，从全国来看，房地产价格因素对差距影响总体表现为中性。另外，徐建炜等（2012）以人口结构变化作为切入点对中国住房价格持续高涨现象进行了分析。

就我国当前的情形来说，不断加速的城镇化进程以及由区域发展不均衡引起的人口大规模跨区流动都在很大程度上推高了房价，然而目前国内基于人口流动的视角对房地产价格的研究涉及较少，本文尝试从该角度进行研究。对于房地产市场的需求端，即对于购房者，本文另辟蹊径，将购房者划分为本地购房和外地购房两种需求，研究城镇化率、居民收入、收入差距、土地价格和利率等因素对房地产价格的影响，其中城镇化率、居民收入和收入差距是重点考察的变量。

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三、研究设计

（一）变量选择 copyright dedecms

房地产行业在国民经济中占有重要的地位，影响房地产市场的因素较多。从与房地产市场相关的主体来看，需求端即购房者、供给端即房地产商、地方政府以及中央银行实施的货币政策都会对房地产市场产生影响。 织梦内容管理系统

关于房地产市场的需求端，即购房者，由于采用省际数据，因此将购房者划分为本省和外省两种消费主体。关于本省的购房需求，主要为省内城镇居民、省内从农村转向城镇居住的人口。首先，收入是房地产市场的重要影响因素之一，涉及居民收入变量；其次，农村人口向城镇转移，涉及城镇化率变量。关于外省人口对本省的购房需求，考虑到引起区域间人口流动的原因主要在于各省收入、福利和基础设施方面的差异，这三个方面具有较强的一致性，然而后两个方面通常难以度量，因此本文采用收入差距作为这三方面的代理变量。

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关于房地产市场的供给端，即房地产商，土地开发和房屋建筑需要的资金较为庞大，需要通过银行贷款等途径进行融资，因此涉及利率变量。关于货币政策，因为房地产业融资量大、产业链长、关联度高，与宏观经济联系紧密，货币政策的调整或者转向对房地产市场也会产生影响；而利率调整是货币政策的重要工具之一，因此也涉及利率变量。房屋的总价通常较高，居民一般通过银行贷款等渠道购置房屋，也涉及利率变量。 织梦内容管理系统

关于地方政府，近年来土地出让面积呈现逐步增加的态势，地方财政收入中土地出让收入的占比上升明显，土地财政现象日趋普遍，涉及土地价格变量。 织梦内容管理系统

将以上各主体涉及的相关变量纳入到统一的分析框架中，选取城镇化率、居民收入、收入差距、土地价格和利率对房地产价格进行解释。

（二）数据说明及统计特征 copyright dedecms

关于房地产价格，采用商品房销售额除以商品房销售面积计算获得；关于城镇化率，将一个地区城镇常住人口占该地区常住总人口的比例作为代理变量；关于土地价格，土地成交价款是指进行土地使用权交易活动的最终金额，即购置土地合同价款，因此采用土地成交价款和土地购置面积计算获得；关于利率，与房地产业相关的贷款，无论是供给端还是需求端，即无论是房地产开发企业的贷款，还是居民购房的贷款，都属于长期贷款，因此将5年以上贷款利率作为利率的代理变量；关于居民收入，选择城镇居民人均可支配收入作为代理变量；关于收入差距，利用本省城镇居民人均可支配收入减去除该省外其他省区的平均收入作为代理变量。 织梦好，好织梦

由于社会保障、子女就学等与户籍制度相关的纵深改革基本发生在2005年以后，且各省区基本在2005年将城镇人口的统计口径调整成常住人口。因此，对于城镇化率以2005年为起点应该是合理且正确的选择。 织梦好，好织梦

因此，本文的数据样本期为2005年至2014年，采用我国除台湾省、香港特别行政区和澳门特别行政区之外的31个省级行政区的年度平衡面板数据。数据来源于国家统计局和中经网数据库。 copyright dedecms

四、实证结果与分析 内容来自dedecms

（一）稳定性检验

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考虑到面板数据的时间跨度较短，为避免单一方法检验可能出现的偏差，选用五种方法进行单位根检验。单位根检验结果显示房价、城镇化率、土地价格和利率变量服从同阶单整I（0），人均收入和收入差距变量服从一阶单整I（1）。接着对房价、城镇化率、土地价格、利率、人均收入和收入差距进行面板数据的协整检验，检验结果显示各变量间存在协整关系。 织梦好，好织梦

（二）估计结果

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根据面板数据模型形式的检验步骤，首先进行固定效应检验，得到F统计量为19.0248，对应P值为0.0000，拒绝混合模型的原假设；然后进行随机效应检验，Hausman检验的统计量为21.6141，对应P值为0.0006，拒绝随机效应的原假设；因此建立固定效应模型。 织梦好，好织梦

城镇化率、人均收入和收入差距对房地产价格的回归参数都在5％水平下显着，说明从人口流动的角度来看，房地产价格由本省内城镇居民、本省内农村向城镇转移人口、外省转往本省的人口三方面需求共同推动。 内容来自dedecms

关于城镇化率，城镇化率的提升对房地产价格的回归参数为正且显着，说明城镇化已成为我国房地产价格上涨的重要推动因素之一；城镇化水平的快速提升为我国城镇发展注入了大量的新鲜血液，也为房地产市场带来了巨大的需求。关于城镇居民收入，城镇居民收入对房地产价格的回归参数为正且显着，即居民收入的增长将推动房价的上涨，说明城镇房价上涨很大程度上取决于居民改善型需求，城市居民对住房的改善型需求与居民收入直接相关。关于收入差距，收入差距对房地产价格的系数显着为正，说明由于区域间收入、福利和基础设施不均衡所导致的人口流动与房价之间的关系明显，当某个地区收入、福利或基础设施明显好于其他地区时，就会导致其他地区人口流入该地区，进而推高该地区房价。我国一线城市如北上广深的房价上涨正好印证了这一点。目前，我国经济总体发展较快，但社会资源的区域分布并不均衡，一线城市往往具有更好的医疗、卫生、教育资源以及更多的就业和发展机会。为了分享这些设施和机会，每年都有大量的外来人口涌入这些城市，从而推高其房地产价格。 copyright dedecms

关于土地价格，土地价格对房地产价格的回归参数为正且显着。地方政府出让土地时，倘若土地价格较高，这就相当于增加了房地产商的土地成本。为实现利润最大化，房地产商会将成本向购房者转嫁，从而提高房屋的销售价格，因此长期来看，土地价格上升势必推动房价上涨。我国土地出让收入作为地方政府的预算外收入，地价越高地方政府收入越多，因此地方政府具有推高地价的强烈意愿，这从另一个方面加大了我国房价调控的难度（周彬和杜两省，2010；张双长和李稻葵，2010）。关于利率，利率对房地产价格的回归系数不具有显着性，说明我国货币政策目标并不包括调控房价。当中央银行上调利率时，长期来看，对于需求端即购房者，会产生收入效应，增加居民储蓄，使得购房者对房地产相关的资产配置降低；关于供给端即房地产商，因为房地产业属于资金密集型行业，房地产商所需的资金通常需要通过银行贷款或者其他融资获得，因此利率上调时，房地产商一般会通过降低房价以防止资金链断裂。基于需求端和供给端的综合作用，利率上调对房地产价格会产生反向的长期冲击。然而短期来看，由于房地产商在房地产市场中占据主导地位，比购房者更具有议价能力，在货币政策刚刚收紧，其资金链并不十分紧张时，房地产商往往会逆市加价，使得短期内房价随着利率的上调而上涨（况伟大，2010）。

五、主要结论与政策建议 织梦好，好织梦

（一）主要结论 copyright dedecms

本文基于人口流动的视角，选取31个地区的省际面板数据，将城镇化率、城镇居民收入、收入差距、土地价格和利率变量纳入统一的分析框架中，重点考察城镇化、居民收入和收入差距对房地产价格的影响，得到如下结论：首先，城镇化率、居民收入、收入差距对本省房地产价格的回归系数为正且显着，说明从人口流动的角度来看，房地产价格上涨由各省城镇居民、农村向城镇转移人口、外省流向本省的人口三方面需求共同推动。其次，土地价格上涨对房地产价格上升具有显着的正向影响。再次，短期来看利率上调对房地产价格没有影响，长期则对房地产价格上涨产生负向作用。

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（二）政策建议 内容来自dedecms

首先，多措并举缩小不同地区间的发展差距。人口之所以向发达地区流入，主要是因为发达地区经济发展迅速，基础设施健全，教育、医疗等保障相对健全。流动人口向发达地区聚集，为发达地区提供劳动力要素和人力资本，有效配置人力资源，将会促进发达地区的进一步繁荣；但是当人口向发达地区流动超过一定的度后，就会带来水、电等资源的缺乏，造成交通不便，同时使发达地区的房地产市场出现供不应求，引起房价快速上涨；在经济出现波动时，可能引发就业问题，影响社会稳定，使发达地区的人口承载力出现隐患。为有效抑制房价，可以考虑防止人口过多向发达地区流动，把过剩的人口推到其他地区。短期来看，需要加大推进、完善对中小收入群体的各种保障，在缩小贫富差距的前提下，完善收入分配改革，提高居民收入；长期而言，需要缩小不同地区间的发展差距。 本文来自织梦

其次，支持合理自住和改善性需求，提升城镇化质量。2015年中央经济工作会议指出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。随着我国户籍制度的逐渐放开以及社会保障制度的不断健全，未来我国的城镇化水平仍将进一步推进，人口流动性或将进一步加大，人口在区域间流动的阻力将进一步降低，由此势必为发达地区房价带来更大的推动力。因此，自2010年以来的房地产调控政策仍要继续坚持，需要长期抑制投资投机需求；在支持合理自住和改善性需求的背景下，继续保持当前的限购、限贷等政策。

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最后，尝试消除地方政府“土地财政”的根源。在地方财政的总收入中，土地出让金收入所占的比重较大，地方政府对其产生较强的依赖性，因此对于土地价格的提高，地方政府具有较强的内在激励。为解决土地财政问题，长期而言，需要考虑对地方政府财力与事权不匹配的情况加以改良，对分税制以来的遗留问题要着手加以解决，以消除地方政府“土地财政”的根源。

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参考文献：

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[1]周彬，杜两省.“土地财政”与房地产价格上涨：理论分析与实证研究[J].财贸经济，2010（8）：109～116. dedecms.com

[2]张双长，李稻葵.“二次房改”的财政基础分析一基于土地财政与房地产价格关系的视角[J].财政研究，2010（7）：6～11.

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[3]况伟大.预期、投机与中国城市房价波动[J].经济研究，2010（9）：67～78. 织梦好，好织梦

[4]高波，陈健，邹琳华.区域房价差异劳动力流动与产业升级[J].经济研究，2012（1）：66～79. 织梦内容管理系统