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摘要：京津冀房价联动机制是京津冀协同发展研究领域的重要课题。京津冀房价联动，一方面存在传统的波纹效应，北京房价对石家庄、天津和唐山等城市房价具有先导作用；另一方面，保定对北京、天津和石家庄房价具有先导作用，突出反映了京津冀房价联动的特殊性。本文针对京津冀房价联动特点，提出了政策建议，对于抑制京津冀房价非理性波动、更好实现房价调控目标、加快推进京津冀协同发展具有重要意义。 内容来自dedecms

关键词：京津冀 房价 联动效应 波纹效应 内容来自dedecms

一、引言

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京津冀协同发展国家战略实施以来，交通、产业和生态等优先领域协同发展正在加速推进。随着京津冀交通居住便利化和经济社会政策的协调不断加强，区域内资源及产业转移融合步伐明显加快，三地房地产行业与协同发展进程的关系愈加紧密。在协同发展背景下，京津冀房价波动具有怎样的联动关系、联动关系的驱动因素是什么、与传统区域房价波动理论有无差别，这是京津冀协同发展研究领域的一项重要课题。京津冀房价波动的联动性研究，不仅有助于厘清京津冀房价波动的路径及其程度，而且有助于为京津冀房价调控的区域政策协调提供理论依据，为提高房价调控效果、更好促进京津冀资源有效配置、提升协同发展整体效能提供参考。

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传统区域房价联动机理，通常是一些城市房价率先变动，然后带动周边区域房价变化，呈现出一定空间规律，突出表现为从中心城市到外围城市的空间扩散过程，学术界称之为“波纹效应”（ripple effect）。波纹效应是一种特殊的房价联动形式，往往发生在区域内部或相邻地理位置的区域之间，房价传导具有空间连续性。

近年来，随着中国经济影响力逐渐增强和房价快速上涨，有关中国房价联动效应的研究日益受到国内外学术界的重视。Chiang（2014）、Zhang和Morley（2014）、洪涛（2007）、陈浪南（2012）等学者发现，中国代表性城市房价具有明显的波纹效应。此外，有学者对长三角、珠三角等经济区房价联动关系进行了研究。目前，京津冀房价的联动性研究还是空白。本文深入研究了京津冀房价联动效应，发现了三地房价联动的规律及特殊性，具有重要的政策含义。 dedecms.com

二、京津冀房价联动定性分析 dedecms.com

为描述京津冀房价联动关系，我们选取了北京、天津、石家庄、保定、唐山和秦皇岛6个代表性城市[1]2011年9月到2016年9月房价月同比涨幅数据（如图1）。图1显示京津冀房价联动效应十分明显，且北京房价对天津和石家庄的房价具有明显先导作用。

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自2012年下半年开始，全国房价开启新一轮上涨周期。2013年10月-2014年2月，北京房价率先达到同比涨幅高点；此后，天津、石家庄房价分别在2014年1-5月和2013年12月-2014年7月相继达到涨幅高点。保定房价在2013年10月达到7.1％相对高点后回调震荡，但自2014年4月开始快速上涨（6月涨幅高达14％，为有数据以来最高值），2014年6-12月涨幅维持在12.5％的高位波动[2]。 copyright dedecms

2014年2月全国房价进入回落周期。北京房价在2014年3月率先回落，进入一轮自2014年3月-2015年5月的涨幅回落期；此后，天津、石家庄房价分别进入一个2014年6月-2015年5月和2014年8月-2015年7月的涨幅回落期。保定房价在2015年1-5月小幅短暂回调，回落周期明显滞后，且回落幅度小、时间短。 织梦内容管理系统

自2015年6月开始，北京房价进入新一轮上涨周期；此后，天津、石家庄房价也随之回升进入上涨周期。保定房价扭转短暂回调态势后开始快速上涨，且涨幅远大于京津和石家庄（至2016年8月）。上述周期变化中，唐山、秦皇岛房价经历了与京津和石家庄大致类似的周期，但波动幅度显着缩小。

三、京津冀房价联动实证分析 本文来自织梦

（一）数据来源及处理

本文利用中国指数研究院百城住宅价格数据库，选取北京、天津、石家庄、保定、唐山和秦皇岛6个城市样本住宅月平均价格数据。因京津冀协同发展战略是2013年2月正式提出的，为研究协同发展以来京津冀房价联动情况，我们选取2013年6月一2016年9月样本数据，分别用城市拼音首字母缩写BJ、TJ、SJZ、BD、TS和QHD表示6个城市住宅平均价格序列。

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为避免时间序列建模“伪回归”现象，首先检验序列平稳性。为此，我们使用EViews8软件对6个城市房价序列进行了单位根检验，结果显示，6个城市房价均为一阶单整序列。因此，使用一阶差分后的房价序列（ΔBJ、ΔTJ、ΔSJZ、ΔBD、ΔTS和ΔQHD）作为变量建立模型。

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（二）模型构建 本文来自织梦

区域房价联动效应，是指区域内相关城市房价相互影响的存在性及其程度大小。为了刻画6个城市房价联动关系，具体给出各城市房价相互影响的存在性、方向性和影响程度，本文采用向量自回归（VAR）模型。模型的基本形式如下： copyright dedecms

其中，Yt为6×1维当期（t期）价格向量[ΔBJ，ΔTJ，ΔSJZ，ΔBD，ΔTS，ΔQHD]t′，C为6×1维常数向量，Yt-p为Yt滞后p期的滞后向量，Ap为需估计的6×6维自回归系数矩阵，εt为满足基本假定的6×1维向量白噪声。

（三）Granger因果关系检验 织梦好，好织梦

6个城市房价序列的Granger因果检验表明：第一，北京房价是天津、唐山和石家庄房价的Granger原因，表明北京房价对天津、唐山和石家庄房价存在引领关系，且单向；第二，保定房价是北京、石家庄和天津房价的Granger原因，表明保定房价对北京、石家庄和天津房价具有引领关系，且单向；第三，天津房价是石家庄、唐山房价的Granger原因，表明天津房价对石家庄、唐山房价具有引领关系，且单向；第四，石家庄房价是唐山房价的Granger原因，唐山房价是秦皇岛房价的Granger原因，均为单向。

根据检验结果，我们可以直观给出京津冀房价联动关系（见图2）。图2显示，京津冀6个城市房价联动机制，一方面体现了传统“中心城市→外围城市”的联动路径，如北京房价对天津和石家庄房价的引领作用，天津房价对石家庄和唐山房价的引领作用，以及石家庄对唐山、唐山对秦皇岛房价的带动作用；另一方面，与传统区域房价联动机理明显不同的是，保定并非中心城市，但其对北京、石家庄和天津房价具有单向引领关系。这显然与传统的“波纹效应”理论相悖。 内容来自dedecms

对此“悖论”，一个可能的解释是，受保定作为“副中心”传闻影响，大量资金进入保定楼市，导致保定房价开始了一轮疯狂的上涨行情，涨幅一度居全国城市涨幅之首。这种情况下，因强烈预期引致大量资金推动，保定已成为实际意义上的“中心”城市，其房价大幅上涨的滞后影响必定要通过“波纹效应”传递给外围城市（北京、天津和石家庄），即一定意义上产生以“保定”为中心的新一轮“中心→外围”溢出效应。因此，从数据上看，保定房价是北京、天津和石家庄房价的Granger原因，具有先导引领作用。 织梦内容管理系统

（四）方差分解 本文来自织梦

为得到联动机制的定量影响，对VAR模型进行估计并做方差分解。为便于分析，我们将各城市方差分解数据分别从内部累积效应和外部溢出效应两个维度进行了归纳（见表1）。 本文来自织梦

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表1中，以北京为例，北京过去房价变化对自身未来房价最终影响的贡献度（即内部积累效应）约为83％；此外，北京房价还受到天津和保定房价前期波动的溢出效应影响，稳定时分别约为11％和4％。其余城市类推。表1表明：

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第一，北京房价波动主要由自身因素导致（83％），同时对天津、石家庄、保定和唐山4个外围城市产生溢出效应（影响程度分别为32％、7％、7％和9％）。其中，天津受北京影响最大，一个可能原因是，天津因经济发展程度和软硬件条件优势，非首都功能疏解资源优先选择天津的可能性要远大于河北，形成了显着的京津“双城”效应，因资源再平衡导致的京津房价联动更为紧密。

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第二，因受北京强烈影响，天津房价自我累积效应最小（59％），此外还部分受保定影响（7％）；石家庄房价受自身因素影响较大（72％），同时受北京、天津和保定影响（分别为7％、11％和8％）。图2显示的保定对北京、天津和石家庄的影响得到进一步印证。此外，保定房价还同时受北京、天津和石家庄影响，这是对图2单向联动关系的进一步补充。这表明，保定房价与北京、天津和石家庄房价存在相互影响，但从统计上可以认为，样本期内保定对北京、天津和石家庄房价的影响更为显着。

第三，唐山、秦皇岛房价的影响机制基本符合图2的动态路径。其中，唐山房价受石家庄的影响程度（11％）要比北京（9％）和天津（4％）大（虽唐山离京津地理距离更近）。一个可能原因是，省内跨城市购房阻力相对较少，导致唐山与石家庄的房价联动效应相对更大。秦皇岛房价受自身影响最大（86％），这可能与秦皇岛房价更多源于自身旅游资源的驱动有关。

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四、结论及政策建议

京津冀房价联动效应，一方面符合中心→外围的传统“波纹效应”，北京房价主要受自身因素驱动，同时对天津、石家庄、保定和唐山产生溢出效应，其中天津受影响最大（“双城”效应明显）；另一方面，其特殊性在于保定房价非理性上涨并引发溢出效应，样本期内对京津和石家庄房价产生了先导作用，文章从定性和定量研究上均支持了这种现象。此外，因省内跨城市购房阻力相对要小，导致唐山房价受石家庄的影响要大于京津，超越了传统地理（相邻城市）意义上的房价联动作用机制；秦皇岛房价因自身旅游资源受外部影响较小，自身累积效应最大。 织梦内容管理系统

基于上述发现，为有效落实“分类调控、因城施策”举措，本文提出协同发展背景下京津冀房价调控的四点政策建议。

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1.北京和秦皇岛房价调控要立足自身因素。北京和秦皇岛分别因巨大的资源、信息和特色旅游禀赋等优势，房价具有很强的自我累积效应，房价波动主要受自身因素驱动，因此房价调控需立足自身内部因素。为防止北京房价过快上涨，并进一步传导到津冀地区，在一定条件下进行行政性调控措施仍是必要的。 织梦好，好织梦

2.天津房价调控需重视与北京政策协调。天津房价受北京影响巨大，因京津冀协同发展导致北京资源外溢具有刚性，从这个意义上看，未来一定时期天津房价上涨也具有刚性。相关主管部门要增强政策的前瞻性和预见性，并重视与北京的政策协调，最大化政策整体效能。 织梦内容管理系统

3.加强正确舆论引导和房地产市场预期管理。“副中心”传言导致保定房价非理性上涨，并使京津和石家庄房价进一步被动推升。相关部门要及时、完备披露相关信息，澄清不实传言（尤其是人为制造恶意传言），最大限度消除信息误导和不对称，防止房价非理性波动。 本文来自织梦

4.适当加强石家庄房价调控预期管理。石家庄房价对河北省内其他城市房价具有一定的预期引导作用，要重视石家庄房价预期管理，同时其他城市要立足自身因素和发展定位，做好房价调控工作。

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[1]为剔除冬奥会对房价的影响，样本未包括张家口市；此外，考虑城市代表性和数据可得性等因素，本文选取了这6个城市，它们也是《京津冀协同规划纲要》确定的“三轴”（京津、京保石、京唐秦三个产业发展带和城镇聚集轴）空间布局支撑城市，具有很强代表性，能很好表征京津冀主要城市发展情况。

[2]这里体现出保定房价变化的特殊性。2014年3月，受保定将作为京津冀协同发展“（政治）副中心”传言影响，保定房价开始了一轮暴涨过程，出现了背离京津房价周期的新情况。