派智库

内容提要：城市房地产价格与城市发展水平密切相关，城市基础设施完善程度是城市发展水平的重要体现。因此，房地产价格变动与城市基础设施建设情况密不可分。本文将城市基础设施作为影响房价的因素，通过对我国35个大中城市的交通设施、医疗设施、邮电通信、商业服务和教育设施等五个方面进行基础设施相关数据的搜集整理，用曲线回归分析方法研究二者间规律，得出城市基础设施与房价成正相关且契合二次回归函数的规律，五个一级影响因素中交通设施对房价的影响效果最明显，这些客观规律将对政策的制定起到一定的参考作用。当然，典型大中城市房地产价格随配套基础设施的完善而上涨的态势并不能说明是基础设施的建设催生了高房价，而应该理性地认识到正是由于我国城市配套基础设施的不完善加剧了城镇居民对稀缺资源的竞争程度。在城市配套基础设施达到一定的完善程度以后.居民对于市中心配套设施的竞争程度就会下降。

关键词：城市基础设施 房地产价格 房价调控

内容来自dedecms

国家统计局公布的我国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示：2017年4月份有30个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续7个月回落，4月份比3月份回落2.8个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落，4月份比3月份回落1.0个百分点；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，4月份比3月份扩大0.4个百分点。这一系列现象使房价变动趋势再次成为各界关注的焦点。房地产价格变动是各种因素（如政策引导、消费者偏好等）综合性作用的结果。城市基础设施等配套建设的完善对房地产价格产生了本质性的、长期性的影响。因而，从客观角度研究城市基础设施与房地产价格的相关性，对政府房价调控政策的制定和房地产市场的宏观管理具有重要现实意义。 copyright dedecms

一、城市基础设施建设与房地产价格变动关系的研究文献综述 内容来自dedecms

从城市基础设施建设与房地产价格变动的关系方面，我国学者从不同的角度进行了相关的研究。郭根龙（2015）在其研究中构建了城市基础设施建设影响房价的中介效应模型，利用我国35个大中城市2002-2012年的面板数据进行实证研究。结果表明：在样本期内城市基础设施建设促进了房价上涨，主要原因是城市基础设施建设提高了居民的住房购买能力、增加了居民对房屋的需求。王全良（2015）的研究表明，城市基础设施的商业功能和环境功能对房地产价格的影响最大，商业功能中的中央商务区因素和环境功能中的大型公园绿地因素对房地产的增值效应最明显。王军辉（2015）使用我国部分城市2001-2011年宗地交易数据，考查了基础设施配套费对土地价格的影响。发现基础设施配套费显着提高了土地交易价格。王珍珠（2013）以绵阳市区的五个楼盘为例，分析了城市基础设施与房价之间的关系。具体运用因子分析法和模糊数学的多层次综合评判法定量与定性相结合的对统计所得数据进行分析，得出交通、医疗、教育、生活环境等其中的关键因素。张应应（2016）指出回归分析法是确定两组或两组以上变量问关系的统计方法，可以对相关关系进行提炼，并生成模型用于预测。李怀（2016）运用回归分析法对土地财政、城镇化因素与房价之间的相关性进行分析，得出土地财政、城镇化因素与房价的关系和影响强度。 织梦内容管理系统

综合最近几年对于城市基础设施建设与房地产价格之间的关系研究情况，得出：从实证研究角度分析二者之间相关性的研究成果较少。本文以我国35个具有代表性的大中城市关于城市基础设施与房地产价格面板数据为基础，利用回归分析方法对城市基础设施与房地产价格的相关性进行研究。

二、城市基础设施建设与房地产价格变动相关性研究

dedecms.com

城市基础设施是整个城市系统重要的软硬件条件之一，这不仅是一个城市的发展潜力和实力水平的体现，且与群众的生活密切关联。不同城市由于城市发展水平和基础设施建设情况呈现房价的差异化。同一城市在不同的时期由于城市建设情况的不同也呈现出房地产价格的变动，同一城市的不同区域由于城市基础设施的建设情况不同，房地产价格也体现出明显的差异，这也就是城市基础设施建设情况在时间和空间分布上对房地产价格产生的影响。

城市房地产价格与城市发展水平密切相关，城市基础设施完善程度是城市发展水平的重要体现。同时，完善的城市基础设施为区域房地产市场发展提供良好的硬件条件。随着我国城镇化进程不断加快，城市基础设施建设需求增大，进一步促进房地产价格的上涨。城市基础设施赋予给房地产的价值增加让投资者、政府和房产购买者更加关注调控房地产发展、开发和买卖房产中基础设施的相关性。因此，探讨城市基础设施与房地产价格的相关性对促进某一地区的房地产行业发展和城市整体规划都有一定的意义。相关研究也应多从实证研究切入，分析现象看到本质，本文从空间角度对城市基础设施与房地产的关系进行实证研究，根据张应应（2016）的相关性研究模型，本文的研究方法如下： dedecms.com

设X表示城市基础设施状况综合得分（自变量），Y表示房地产价格（因变量）。将两变量用最小二乘法进行回归，根据拟合优度最大的原则选择拟合最好的函数进行回归分析。

内容来自dedecms

为了使回归方程较能符合实际，在研究过程尽可能的定性判断城市基础设施与房地产价格相关的可能维度和个数，因此，本文结合专家意见确定了交通设施、医疗设施、邮电通信、商业服务、教育设施等5个维度，根据确定的这五个维度来衡量城市基础设施状况综合得分。然后，在观察基础设施与房地产价格发展规律的基础上定性判断回归方程的可能类型；其次，力求掌握较充分的高质量统计数据，再运用统计方法，利用数学工具和SPSS等相关软件从定量方面计算或改进定性判断，以保证回归分析的有效性。 本文来自织梦

内容来自dedecms

三、城市基础设施建设与房地产价格相关性实证研究 内容来自dedecms

（一）基于房地产价格相关-陛的城市基础设施指标体系构建

织梦好，好织梦

本文选取我国35个主要大中城市作为分析样本，将房地产价格作为研究对象，将其与基础设施建设情况进行相关性分析。研究所需数据来源于国家统计局发布的2015年中国城市统计年鉴、样本城市的2015年统计年鉴、样本城市统计部门公布的相关数据。 织梦内容管理系统

在指标设置过程中，根据上文确定的5个维度的特性，最终得到城市基础设施建设情况评价指标体系14个指标，如表1所示。 本文来自织梦

（二）城市基础设施与房地产价格影响指标的归一化处理

1.指标体系权重分析。因城市基础设施体现形式多样化，将城市基础设施从单个和综合方面与房地产价格进行相关性分析。首先对城市基础设施评估指标体系采用层次分析法进行权重的分析。 内容来自dedecms

本文来自织梦

首先通过专家调查法，采用九级梯度法分析和确定因素问的相互重要性程度，构建两两判断矩阵，再利用矩阵进行权重计算，得出各级影响因素的影响权重，并进行一次性检验得到结果如表2所示。

dedecms.com

2.城市基础设施建设指标的量化计算。首先对指标原始数据进行归一化处理，使有量纲的数据转换为无量纲数据。对原始数据整理并归一化处理后得到的结果如表3所示。 织梦好，好织梦

由表3归一化处理的结果可以得出准则层5个指标和基础设施的综合得分，再将归一化数据与指标权重计算结果相结合。即由准则层5个指标下属的指标层指标的归一化数据乘以其对应的指标权重相加，分别得出5个准则层指标的得分；再由5个准则层指标得分乘以其对应权重相加，得出基础设施综合得分。并通过国家统计局和中国指数研究院发布的相关数据得到各城市2015年的商品房均价，见表4中的第9列。 织梦内容管理系统

由表4可知，根据房价可以大致将35城市分为房价在[0，10000]、[10000，20000]、[20000，40000]3个区间。[20000，40000]区间，主要是北京、上海等基础设施完善地区，其综合得分大致在1.5以上。[10000，20000]区间主要是广州、南京等沿海城市，其基础设施较为完善，其综合得分大致[1.24，1.5]。[0，10000]区间主要是昆明、兰州等中西部城市，其基础设施属于高度发展阶段，其综合得分大致在1.24以下。其中，武汉、成都、重庆综合得分均在1.24以上，其房价在[0，10000]区间，由于成都、重庆处于中西部，虽然自身基础设施较为完善，但房价也受其地理位置影响。可见，基础设施完善程度与房间不完全呈线性正相关。

织梦内容管理系统

（三）相关性综合分析

首先利用拟合度排序进行回归函数选择。利用表3中的数据进行不同函数的拟合实验，得出不同函数下的拟合优度R2，其中由于模型项之间存在接近共线性，因此无法拟合三次模型。计算结果如表5所示。 织梦内容管理系统

内容来自dedecms

从表5中可知二次函数的R2（调整值）=0.853为实验函数中的最大值，说明二次函数对房价与综合得分的相关性具有更好的解释能力。因此，最优的回归模型为二次函数回归模型。且|R|≥0.8证明房价与基础设施完善情况高度相关，且可得出两者呈正比例关系，但不是简单的线性关系。利用表4中数据，将基础设施综合得分与房地产价格进行二次函数回归分析，结果如表6。 织梦好，好织梦

内容来自dedecms

由表6可知，基础设施综合得分与房地产价格之间的函数关系表达式为Y=15956.37X2-7019.095X-5682.135，模型的显着性结果等也满足要求。本次研究的范围位于回归函数的单调递增区域，如图1所示。

织梦内容管理系统

dedecms.com

从图1可看出基础设施综合得分与房地产价格不是呈线性正相关，因基础设施只是房价变化影响因素中的一类，房价不仅受城市本身建设情况影响，还受经济政治、政策环境等多方面约束。 织梦内容管理系统

（四）指标维度下的相关性分析

为了进一步分析城市基础设施建设状况与房地产价格之间存在的相关性及其规律，将城市基础设施建设状况指标体系中5个维度指标分别与房价进行对应的回归分析。二次函数回归分析结果如表7所示。 本文来自织梦

从模型计算结果中能够看出，二次函数能较好地解释5个维度与房价之间的变量关系，且其均能满足|R|≥0.8，表明5个维度与房价的相关性程度均较高。

由房地产价格和5个维度指标得分的取值范围与二次函数的特性可知，5个维度指标均与房地产价格成正比例关系。且|a|越大，指标对房地产价格的影响越明显，表7中交通设施与房地产价格的同归分析|a|=56384.762最大，说明其对房价的影响效果最明显，其次为商业服务、医疗、邮政通信、教育。综上所述，组成城市基础设施的5个维度指标均与房价存在正比例关系，但其影响效果也存在着差异。

内容来自dedecms

四、结论与建议 copyright dedecms

（一）结论 copyright dedecms

城市基础设施与房地产价格呈正相关的关系，城市基础设施建设程度越高，与房地产价格的相关性就越大。其中，交通设施与房价的相关性最大，其次是商业服务、医疗、邮政通信、教育；城市发展初期基础设施等各种城市配套建设发展不完善，对房价的影响较小，其相关性相对较弱。随着社会的进步与发展，基础设施建设越来越完善，对房地产价格的影响和相关性随之增加；值得注意的是：典型大中城市房地产价格随配套基础设施的完善而上涨的态势并不能说明是基础设施的建设催生了高房价，而应该理性地认识到正是由于我国城市配套基础设施的不完善加剧了城镇居民对稀缺资源的竞争程度。 织梦好，好织梦

（二）建议

织梦内容管理系统

1.积极推进交通设施的建设和完善。由城市基础设施与房地产价格的相关性研究结果可知其中交通设施发达程度与房地产价格的相关性高。因此，不论是政府对房地产行业的发展把控和城市整体的规划，还是房地产开发者进行开发选择时，交通设施条件应作为基础设施考虑中的第一点。从政府角度，为促进当地房地产业合理发展应大力推进城市交通设施的建设和完善。与此同时，房地产业的良性发展将带动土地升值拉动经济发展增加政府财政收入，能有更多资金投入到城市建设在，形成良性循环。房地产开发者在开发选择时也应把交通设施水平摆在重要位置，这有利于投资者做出正确的投资选择。

2.关注城市基础设施中的配套服务的建设。在城市基础设施中，商业服务、医疗、邮政通信、教育与房价之间存在密切关系，在一定程度上促进房地产价格的波动，如当前的学区房，其价格高的主要原因在于房屋周边拥有相较于其他房产更加优势的教育资源。因此，对于城市基础设施与房地产价格的关系，消费者（投资者）会存在不同的关注点。不管是政府管理部门，还是购房者，均需要考虑城市基础设施中的配套服务对房地产价格的影响程度，从而从各自立场进行合理的决策。 copyright dedecms

3.推进地区房地产市场差异化管理。由城市基础设施在空间分布上与房地产价格的高度相关可知，推进地区房地产市场差异化管理十分有必要。我国经济发展在区域上差异较大导致城市基础设施投入和建设产生较大差距，从而使不同区域之间房地产价格也存在较大的落差。当一个城市对基础设施的投入力度加大时，其价值首先会体现在房价变化上。因此，在对一个地方房地产价格进行分析时，不能仅仅考虑建造土地成本、建造成本和利税因素，还必须考虑房屋所处区域的城市基础设施当前和未来的建设情况，从而理性看待房地产价格的变化趋势。

内容来自dedecms

参考文献：

[1]郭根龙、苏小荣.城市基础设施建设影响房价的中介效应研究[J].未来与发展，2015（8）.

内容来自dedecms

[2]王全良.城市基础设施时房地产价格的影响度增值效应[J].经济纵横，2015（7）. copyright dedecms

[3]王军辉、邓博文.城市基础设施配套费与土地价格[J].世界经济文汇，2015（3）. dedecms.com

[4]珍珠、王月明、杨纪华.浅谈城市基础设施与房价的关系[J].四川建筑，2013（2）.

本文来自织梦

[5]李怀、何富彩.土地财政、城镇化因素对房价影响的实证分析——基于中国1999-2014年各省房价的面板数据[J].价格理论与实践，2016（9）. 织梦内容管理系统

[6]张应应.总体或样本的协方差（矩阵）和相关系数（矩阵）的系统定义[J].统计与决策，2016（8）. 内容来自dedecms

[7]贺强等.供给侧结构性改革的内涵与政策建议[J].价格理论与实践，2016（12）.

（作者单位：西华大学建设与管理工程学院） dedecms.com