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内容提要：房地产去库存问题是中国近些年许多城市存在的严重问题，但现有文献并未深入研究人口流动对去库存的影响。本文使用2003-2014年中国46个城市流动人口和住房市场数据考察了人口流动和住房供给弹性对住房库存的影响。研究发现，人口流入和经济增长有助于去库存，但高房价不利于去库存；供给弹性越大的三四五线城市，去库存问题越严重，越不利于发挥流动人口的作用；限购政策对去库存无效果。因此，应通过调节人口流动和住房供给弹性以及降房价和促进经济持续增长因地制宜地去库存。

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关键词：人口流动 供给弹性 住房市场去库存 copyright dedecms

近年来，我国住房市场发展出现明显的分化，一二线城市刚需较强，供需紧张，房价上涨较快；三四线城市住房市场库存上升明显，存在严重的供给过剩问题。国家统计局数据显示：2012-2015年商品房待售面积同比增速分别为34.07％、35.20％、26.12％和15.58％，2015年商品房待售面积为7.19亿平方米，创历史新高。为此，2015年12月14日，中共中央政治局会议指出，要化解住房库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定住房市场。在房地产去库存政策的推进下，2016年全国房地产库存总量有所下降。截至2016年末，全国商品房待售面积达6.95亿平方米，比2015年末下降3.2％。由于人口流动影响住房需求，人口流动能否有效化解住房库存问题，是值得关注的重要问题。 内容来自dedecms

一、人口流动与住房库存关系的文献综述

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现有文献从供给者、需求者、房价以及信贷角度分析了住房过度供给（oversupply），但尚未研究人口流动对住房过度供给的影响。首先，Wang和zhou（2000）从开发商竞争角度构建的理论模型，分析结果表明：因闲置土地不产生收益，开发商对开发机会的竞争导致过度供给。其次，一部分文献认为买房者异质性导致了住房过度供给（Lazear，2012；Lv和Fang，2015）。Lazear（2012）指出，买房者异质性的存在，使开发商在需求下降时也不会将房价降至均衡点，从而产生库存。Lv和Fang（2015）在Grenadier（1996）博弈模型基础上发现，个体对市场需求的不同预期导致房地产市场供给过剩。第三，一部分文献认为，高房价导致了住房过度供给（Mayer和Somerville，2000；Gao et al.，2012；Arrazola et al.，2015）。Mayer和Somerville（2000）对美国1975-1994年住房市场的季度数据发现，房价对住房存量有正影响，住房成本对住房存量有负影响。Gao et al.（2012）对2002-2010年中国35个大中城市住房数据发现，房价和土地供给对住房竣工面积有显着正影响。Arrazola et al.（2015）对1975-2009年西班牙住房市场数据发现，住房长期需求价格弹性小于住房长期供给价格弹性，容易导致住房泡沫。第四，Bracke（2013）从住房周期角度对19个OECD国家1970Q1-2010Q1的房价数据发现，房价上升期长于房价下跌期，过热的住房市场导致过度开发。第五，Herring（2006）从信贷角度对新西兰住房市场数据发现，借款人和出借人的“灾难性近视”（disaster myopia）导致住房市场的波动（Booms and Busts in Housing Markets）。最后，人口流动文献主要集中在住房存量、房价和住房投资，尚未涉及住房过度供给问题。Vermeulen和Ommeren（2006）对荷兰1973-2002年住房存量、人口和就业数据发现，就业和人口增长率对住房存量增长率有正影响，同时住房存量增长率对内部净迁移有正影响，导致“人随房走”而非“房随人走”。Van de glist et al.（2010）对1989-1999年以色列海法市34个管区（tracts）住房交易数据发现，流入人口提高房价。Monnet和Wolf（2016）对1980-2014年20个OECD国家人口和住房投资数据发现，20-49岁人口显着提高住房投资与GDP之比，20-49岁人口的波动直接导致了住房投资的波动，净流入人口较少的国家尤甚。 织梦内容管理系统

综上，本文考察人口流动对住房库存的影响是对现有研究的一个补充。通过构建住房市场存量调整模型进行理论分析，并使用2003-2014年中国46个城市的人口流动与住房市场数据进行实证检验，从人口流动角度为房地产市场去库存提供政策建议。

二、人口流动与住房库存关系的理论模型

为考察城市人口流动对住房库存的影响，本文构建住房市场存量调整模型（housing stock adjustment model）。简单起见，我们对城市住房市场作以下假设：（1）城市t期人口由上期人口Nt-1和本期净流入人口nt构成；（2）家庭t期收入为yt；（3）住房空置率为v（1≥v≥0）；（4）住房损坏率为δ（1≥δ≥0）；（5）住房开发期只有一期；（6）家庭对房价预期为理性预期，且房价预期只有一期。

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（一）住房需求函数 内容来自dedecms

因住房具有消费与投资双重属性，住房需求包括了消费性需求和投资性需求。据此，住房需求是本期价格的减函数，是预期价格的增函数。根据以上假设，我们可构建如下住房需求函数。 织梦内容管理系统

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式中，DRt表示家庭t期住房需求；Pt和Pet+1分别表示t期房价及其对t+1期房价预期；α1、α2、α3和α4分别表示家庭收入、人口、价格以及预期对住房需求的影响。

（二）住房供给函数 copyright dedecms

本期住房供给由上期住房存量和本期新增供给构成。上期住房存量由住房空置率和损坏率决定，只有当预期房价大于开发成本时，新增供给才会发生。根据假设（5）和假设（6），住房新增供给发生在下期，且Pet=Pt。基于以上假设，住房供给函数可表示为：

式中，St-1表示t-1期住房存量，△St表示t期新增住房供给，Pet表示开发商在t-1期对t期房价的预期，Ct-1和it-1分别表示t-1期开发成本和开发贷款对新增住房供给的影响；β1、β2和β3分别表示成本、价格和利率对新增住房供给的影响。

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（三）过度开发

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根据假设（6），则Pet=Pt且pet+1=Pt+1。住房市场存在过度开发时，则由式（1）和式（2）可得住房过度开发量0B： copyright dedecms

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1.人口流动对过度开发的影响。

由式（3）可得命题1。 织梦好，好织梦

命题1：若上述假设成立，且α1＞0，α2＞0，α3＜0，α4＞0，β1＜0，β2＞0，β3＜0，则，

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命题1的经济含义为：在其他条件不变时，净流动人口（nt）越多，住房需求越大，过度开发（库存）越小；房价越高，引致的住房供给越大，过度开发越大；家庭收入越大，住房需求越大，过度开发越小。

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2.供求弹性对过度开发的影响。

由式（3）可得命题2。

命题2：若满足上述假设条件，则 织梦内容管理系统

命题2的经济含义为：在其他条件不变时，供给价格弹性（β2）越大，意味着单位房价变动引起的住房供给越大，过度开发越大。 dedecms.com

3.供求弹性与人口流动的交互作用对过度开发的影响。

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由式（3）可得命题3[1]

命题3：若满足上述假设条件，则 本文来自织梦

命题3的经济含义为：在其他条件不变时，住房供给弹性越大，则意味着单位房价变动引起的住房供给越大，则净流入人口对过度开发的影响越小。

三、人口流动与住房库存关系的实证检验 内容来自dedecms

（一）数据来源及模型

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囿于数据可读性，本文使用2003-2014年中国46个城市流动人口和住房市场数据对上述研究假设进行检验。其中，46个城市包括33个大中城市和13个中小城市[2]；常住人口、户籍人口以及流动人口的数据来自各市历年《统计年鉴》，住宅竣工面积、住房待售面积、住宅销售面积、住宅销售额、人均GDP数据来自历年《区域经济统计年鉴》。为消除通货膨胀影响，本文以2003年为基年，将房价、人均GDP经各市CPI转换为实际变量。

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其中，VCit和VCit-1分别表示i市t期和t-1期待售率，反映住房库存率；首先，现有文献通常以待售率表示住房增量市场的库存率或过度供给（刘琳、刘长滨，2002；陈洋，2015）。即，NIMMRateit表示i市t期净流入人口，考察人口流动对去库存的影响；LmtBuyit表示i市t期限购政策，考察限购政策对去库存的影响：LmtBuyNIMMRateit表示i市t期限购政策与净人口流入的交互项，考察限购政策和流入人口交互作用对去库存的影响；通常，一二线城市的城市化率高、城市规模大，住房供给弹性小，三四线城市城市化率低、城市规模小，住房供给弹性大，从而本文以一二线城市为参考变量，分别构建三四线城市和五线城市虚拟变量34TCityit和5TCityit，考察住房供给弹性对去库存的影响[3]；34TCityNLMMit和5TCityNIMMit表示三四线城市和五线城市与净人口流入的交互项，考察住房供给弹性与人口流动交互作用对去库存的影响；HPit和GDPpcit分别表示i市t期房价和人均GDP，控制房价和经济增长对去库存的影响。 dedecms.com

（二）描述性分析 织梦好，好织梦

图1显示，二线城市的住房库存率最低，最高的2014年住房待售率为14％，去库存压力最小；但自2011年，三线城市住房库存率次之，2014年住房待售率为21％；一线城市住房库存率位列第三，四线城市住房库存率位列第四，五线城市住房库存率最高，2014年一线城市、四线城市的住房待售率分别为16％和20％，而五线城市的住房待售率高达63％，去库存压力最大[4]。

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图2显示，一线城市净流动人口占常住人口比重最大，约50％，其次是二线城市净流入人口占比，2010年之后为15％，然后是四线城市和三线城市净流入人口占比，2010年之后分别约为8％和7％，最小是五线城市，人口为净流出。可见，受经济和社会发展影响，一二三四线城市表现为人口净流入，五线城市表现为人口净流出。 本文来自织梦

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（三）回归结果分析

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本文使用的流动人口与住房库存数据为面板数据。根据供求理论，不仅人口流动和房价影响待售率，而且待售率影响人口流动和房价。因此，待售率与人口流动和房价存在内生性问题。据此，为避免伪回归，本文采用Arellano和Bond（1995）以及Blundell和Bond（1998）提出的系统GMM（SYS-GMM）估计方法。系统GMM首先通过一阶差分解决了变量不稳定性问题，然后通过工具变量解决了内生性问题，最后通过引入滞后因变量解决了序列相关问题。在实际估计时，lnGDPpcit和lnHPit被视为内生变量，其它变量被视为外生变量，两步系统GMM估计结果如表1所示。 织梦内容管理系统

表1显示，所有回归模型的主要解释变量系数符号与理论符号基本一致，Sargan检验结果表明工具变量是有效的，AR（1）和AR（2）结果表明模型差分误差项不存在明显序列相关。模型1显示，人口净流入对待售率有显着负影响，人口净流入每增加1％，待售率减少0.03％。这表明人口净流入有利于去库存，验证了命题1。据此，鼓励和允许流动人口或农民工购房有利于去库存。此外，高房价提高了待售率，但经济增长降低了待售率。房价每增加1％，待售率增加0.05％。据此，控制房价过快增长有利于去库存，这与Bracke（2013）对OECD国家的研究结论一致。人均GDP每增加1％，待售率减少0.03％。因此，保持经济持续增长有利于去库存。

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模型2显示，相对于一二线城市，三四线城市的待售率较高，这与描述性分析一致。这表明住房供给弹性越大的城市，待售率越高，住房库存越严重，验证了命题2。模型2显示，净流入人口与三四线城市的交互项不显着，表明净流入人口对三四线城市库存无影响。实际上，图2显示，三四线城市净流入人口比重较小，约7％-8％，从而净流入人口对去库存无显着效果。

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模型3显示，相对于一二线城市，五线城市的待售率无显着差异，但五线城市与净流入人口的交互项显着为正，表明住房供给弹性越大的城市，净流入人口对去库存效果越差，验证命题3。可见，净流入人口对三四线城市库存无显着影响，但对一二线城市和五线城市去库存有显着影响。据此，对一二线城市和五线城市而言，鼓励农民工或农民进城买房的去库存政策有利于去库存，但对三四线城市效果有限，降房价以及促进经济增长效果可能更佳。

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为进一步考察限购政策对流动人口去库存效果的影响，模型4显示，限购政策及其与净流入人口的交互项不显着，表明限购政策对去库存无显着影响。因此，限购政策主要针对高房价问题，而非去库存问题。 dedecms.com

四、结论与政策含义 织梦内容管理系统

（一）主要结论 copyright dedecms

众所周知，房地产开发促进了中国经济增长和房地产市场的发展。近些年来，很多地区住房过度开发产生了去库存问题。2015年，中央政府出台了旨在释放流动人口购买力的去库存政策。本文研究了人口流动与去库存问题，得出了以下结论：

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首先，人口流入和经济增长对住房过度开发有负影响，但对房价有正影响。因此，人口流动和经济增长有利于房地产去库存，而高房价不利于去库存。 织梦内容管理系统

其次，供给弹性越大的城市，过度开发越严重，越不利于发挥流动人口的作用。三四线城市住房供给弹性不影响流入人口对三四线城市去住房库存效果，但五线城市的住房供给弹性影响流入人口对五线城市去库存效果。本文描述性分析表明：一方面，三四线城市流入人口较少，而五线城市人口为净流出；另一方面，三四五线城市的供给弹性较大，住房库存率比一二线城市高，库存难以迅速化解。

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最后，限购政策对去库存无效果。限购政策及其与净流入人口的交互项均对待售率无显着影响。可见，限购政策主要针对高房价问题，而非住房去库存问题。 织梦内容管理系统

（二）政策建议 dedecms.com

根据研究结论，本文提出如下政策建议：

1.根据人口流动情况因地制宜地化解库存。对库存和净流入人口较多的一线城市而言，在管控人口防止“大城市病”基础上，应鼓励和允许流动人口买房能有效解决去库存问题，但对住房库存和净流出人口较多的五线城市而言，鼓励农民工或农民进城买房的去库存政策无助于住房去库存。 织梦好，好织梦

2.降房价和促进经济持续增长去库存。对于一二线城市而言，因限购政策对住房去库存无效果，主要应调控房价，促使开发商降房价，进一步释放住房需求，化解住房库存。对于三四五线城市而言，住房去库存问题主要应促进经济增长，防止经济下滑导致人口净流出。

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3.调整住房供给弹性去库存。对住房供给弹性较大的三四五线城市而言，住房去库存问题主要通过进行供给侧改革解决，地方政府减少出让土地，防止“摊大饼式发展”。同时，调整住宅、商业地产和工业地产结构，适当压缩住宅开发建设规模。对于住房供给弹性较小的一二线城市而言，住房去库存问题主要通过进行需求侧改革解决，通过限购、限贷以及将库存房改为保障房等，限制投机性需求，鼓励消费性需求，满足刚需，调整需求结构。

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（作者单位：况伟大、钟萧阳，中国人民大学；李丽君，北京外事学校）

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[1]限于篇幅，本文未给出推导过程，感兴趣读者可向作者索取。 dedecms.com

[2] 33个大中城市包括北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、西安、兰州、西宁、乌鲁木齐；13个中小城市包括鹤壁、常州、十堰、惠州、滁州、茂名、莱芜、烟台、泰安、成宁、连云港、鄂尔多斯、温州。根据中国经济与社会发展统计数据库的划分标准，一线城市包括北京、天津、上海、广州、深圳；二线城市包括沈阳、南京、杭州、宁波、合肥、厦门、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、重庆、成都、西安；三线城市包括石家庄、太原、呼和浩特、哈尔滨、福州、南昌、南宁、海口、贵阳、昆明、兰州、乌鲁木齐、常州、烟台、温州，四线城市包括西宁、银川、惠州、连云港、鄂尔多斯；五线城市包括鹤壁、十堰、滁州、茂名、莱芜、泰安、成宁。

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[3]根据描述性分析，三四线城市在待售率和净流入人口率相似，且符合通常划分标准，故将其合并为一个虚拟变量。

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[4]需指出的是，囿于数据可得性，本文涉及的三线、四线和五线城市较少，其库存率和人口净流入的测度可能存在偏差。

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