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    五、“留、改、拆”并举，改善旧区居住条件 本文来自织梦

　　按照“留、改、拆并举，以保留保护为主”的原则，统筹规划，有序推进旧区改造和旧住房修缮改造。旧区改造继续以中心城区成片二级旧里以下房屋为重点，创新改造模式，拓宽融资渠道；旧住房修缮改造以提高建筑使用功能、安全性能为重点，立足于解决突出矛盾；结合城市更新，缓解老旧居住小区市政基础设施陈旧、公共服务配置不足的矛盾。

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　　（一）用城市更新理念推进旧区改造 copyright dedecms

　　旧区改造要着眼于上海城市建设和发展整体，着力改善居民住房条件和居住环境品质，统筹规划，突出重点，有序推进。在确保城市风貌保护的前提下，继续加大中心城区成片和零星二级旧里以下房屋改造，积极探索一级旧里及以上住房改造，加快推进郊区城镇旧区改造，稳步实施国有垦区危旧房改造工作。转变旧区改造方式，用城市更新理念，多元化、多渠道推进旧区改造，更加注重改造中的保留与保护。完善旧区改造机制，坚持政府主导、各方参与、共同推进，更加注重保障基本、体现公平、持续发展。要拓宽旧区改造融资渠道，推行政府购买服务，探索多元化融资方式，确保旧区改造资金来源。加强房屋征收管理，进一步完善阳光动迁，加快在拆基地收尾平地工作。有序推进“城中村”改造。重点推进已批方案的“城中村”项目改造，依法做好村民补偿安置等工作。同时，按照“成熟一个、改造一个”的原则，再启动部分居住条件困难、安全隐患突出、群众要求强烈的“城中村”改造，尽快改善“城中村”村民的住房条件，提升区域环境和功能，促进城乡发展一体化。

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　　（二）积极开展各类旧住房修缮改造

　　坚持业主自愿、政府扶持、因地制宜、多元筹资，解决老旧住房的安全问题和民生问题，加快推进旧住房修缮改造，确保结构安全、完善基本功能、传承历史风貌、提升居住环境。切实缓解做饭难、洗澡难、如厕难等急难愁问题。提高实施标准，完善实施机制，丰富实施内容，创新方式方法，通过各类旧住房修缮改造的方式，推动城市有机更新，多途径、多渠道地改善群众居住条件、居住环境和居住质量，提高群众幸福感和获得感。各区结合老旧住房实际情况和地区发展需求，落实属地责任，按照区域内城市更新总体规划，编制区域内旧住房修缮改造总体计划并组织推进。

　　（三）加强老旧住房使用安全管理 织梦好，好织梦

　　健全本市城市房屋使用安全管理政策体系，完善管理制度，理顺体制机制，制订《上海城市房屋使用安全管理条例》，落实城市房屋使用安全管理各方责任，强化城市房屋使用安全监督管理，培育房屋使用安全管理技术力量。建立健全本市老旧住房定期普查、动态监测、周期性维修相关措施，以及限制使用、交易等强制性措施。推进“十三五”时期排查发现的各类存在安全隐患老旧住房的处置工作。 织梦内容管理系统

　　（四）探索既有居住小区改造机制 内容来自dedecms

　　对于规划保留的、未纳入旧区改造和危房改造计划的老旧住房和居住小区，要积极推进城市有机更新。着力推进老旧住宅小区二次供水、供电、电梯设备、消防设施、积水点等改造项目，解决老旧小区的急难愁问题。结合地区发展需求，加快编制不同类型社区的更新规划，强调公共利益优先和功能复合，通过规划调整、土地置换、整体转型或实施空间微改造，探索改造机制，创新改造方式，完善并开放社区公共服务设施和公共空间，逐步改善和缓解老旧居住小区普遍存在的居住配套标准偏低、公共空间不足、养老助残设施缺乏、小区停车难等问题，切实改善居住生活环境。

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　　专栏4　着力解决住宅小区民生突出问题

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　　加快理顺供电管理体制和推进住宅小区电力设施改造。明确相关专业部门职责，到2020年，全面完成改造工作。理顺住宅小区供电管理体制。

　　加快二次供水改造。“十三五”时期，全面完成中心城区及郊区居民住宅小区二次供水设施改造，并实现供水企业管水到表。

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　　加快老旧住宅小区消防设施改造更新。重点整治住宅建筑消防通道堵塞、楼道堆物、消防设施缺损等问题；完善各项规章制度，严格执行住宅小区消防安全技术标准。 本文来自织梦

　　加快老旧电梯安全风险评估和更新改造。力争用3年时间，完成住宅小区老旧电梯安全评估；用5年时间，基本解决使用年限超过15年的早期商品房、“售后房”、直管公房和系统公房以及混合型住宅等小区老旧电梯存在的安全风险问题。

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　　（五）推进农村低收入户危旧房改造 内容来自dedecms

　　修订农村低收入户危旧房改造对象认定办法，推进农村住房救助工作规范化、常态化。完善农村住房救助方式，对于符合条件的对象，给予危旧房改造专项资金补助，对于因规划管控等原因不能实施危旧房改造的对象，通过其他方式实施住房救助。建立救助标准动态调整机制，根据经济社会发展水平和物价变化，适时调整农村住房救助标准，提升农村村民住房托底保障水平。

　　六、夯实基层基础提高住宅管理服务水平

　　住宅小区是城市管理的基础单元，也是社会治理的重要领域。以党建引领基层社会治理创新，贯彻落实《关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见》，理顺主体责任，夯实基层组织，增强社区自治共治、共建共享能力，推动住宅管理行业发展，提高住宅管理精细化、智能化水平，有效改善居住物业服务质量，提高居民的居住满意度。

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　　（一）健全住宅小区综合治理体制

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　　以促进小区管理水平明显提高为目标，完善体制机制，明确责任清单，落实责任制度，确保小区管理有章可循、有法可依。充分发挥住宅小区综合治理联席会议的协调作用和街镇基层组织管理功能，形成跨行业、跨部门的运行机制，确保行业管理、专业服务进入住宅小区。着力理顺市、区、街镇房屋管理机构的职责分工和工作联系，优化区房管局机构设置，增强力量配置，承接好市级部门工作，加强对街镇房屋管理事务机构的业务指导，加快形成条块协作、权责明晰、分级有序、贴近基层的房屋管理工作机制。不断完善城市网格化管理和城市管理综合执法，推动小区管理从发现受理到处置解决的有效循环，不断提高问题发现率和处置率。建立业主（使用人）居住领域信用管理制度，将拒不续筹维修资金、违法建设、破坏房屋承重结构、擅自“居改非”、“群租”等违法违规行为录入市公共信用信息服务平台，探索建立诚信制约机制。

　　（二）党建引领提高社区共治水平

　　充分发挥居民区党组织在社区各类组织和各项工作的领导核心和战斗堡垒作用，提高居民区党组织整合、统筹、协调社区资源的能力。推动区域化党建工作向居民区延伸。

　　着力加强居民区党组织建设，在支持和保障居委会、业委会、物业公司依法履行的同时，建立健全以居委会为主导，居民为主体，业委会、物业公司、驻区单位、群众团体、社会组织、群众活动团队等共同参与的居民区治理架构。 copyright dedecms

　　强化居委会在业主大会、业主委员会组建、换届和日常运作中的指导和监督职责，充分发挥业主大会、业主委员会在小区公共事务中的作用。居委会要组织引导居民制定并根据自治章程开展自治。把物业管理、环境卫生、社区安全、“五违四必”整治等社区管理难点问题作为居民区治理和居民自治的重点。鼓励居委会积极运用新媒体手段，拓展自治渠道和平台，推动自治方式的信息化和现代化。

　　（三）加快推进居住物业服务市场化

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　　加快培育专业服务和相关维修服务市场主体，引导规模小的物业服务企业走专业化发展道路。建立物业服务市场信息发布机制，行业协会或第三方中介机构定期发布物业服务内容、标准和价格等信息。完善住宅专项维修资金补建、续筹管理制度，加快解决商品住宅专项维修资金和售后房“三项维修资金”等历史遗留问题，建立日常续筹机制，鼓励在收取物业服务费的同时代收住宅专项维修资金。鼓励物业服务企业做大做强，培育一批竞争力强、品牌度高的现代大企业、大集团，逐步形成以龙头企业为引领，中小企业协同发展的现代物业服务企业集群。

　　（四）促进居住物业管理行业健康发展

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　　全面认识居住物业管理与民生的密切关系，改善行业发展外部环境，激发市场活力，加大财政投入，落实扶持政策，促进行业进入良性发展轨道。进一步健全多层级的物业服务标准体系，修订住宅物业服务行业规范，修订完善住宅物业服务标准等推荐性地方标准。继续完善和推行物业管理招投标制度，精简投标环节和程序，进一步规范机构和人员的代理行为，提高评标专家的筛选、甄别、优选能力。加快完善物业服务企业及从业人员信用信息管理制度，加强事中事后动态监管,优化对违规行为发现、处置等流程，增强全行业信用信息在社会公众中的公开透明度。

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    七、完善因层施策的住房公积金制度 内容来自dedecms

　　紧密结合国家对住房公积金制度的改革和发展要求，改进和完善缴存、提取、使用与监管机制，逐步扩大受益群体覆盖面，探索拓宽提取使用和支持渠道，根据社会不同层次的需求“因层施策”，充分发挥住房公积金在促进本市职工住有所居、推进购租并举、降低住房成本等方面的制度功能。

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　　（一）逐步扩大受益群体覆盖面

　　按照《住房公积金管理条例》和户籍制度改革新要求，加强宣传和执法，重点推进在沪合法稳定就业的职工缴存住房公积金，增加对自愿缴存群体的吸引力，进一步扩大住房公积金覆盖面。稳定和适当调整住房公积金缴存比例。充分发挥住房公积金的普惠性、保障性和互助性等优势，积极扩大受益范围，不断提升住房公积金在解决住有所居方面的保障作用。 本文来自织梦

　　（二）研究拓展提取和使用渠道

　　继续严格执行住房公积金差别化信贷政策，积极支持职工用于自住的首套及改善型普通商品住房购房贷款需求，坚决抑制投资投机性购房需求。按照“因层施策”的要求，支持新市民、新就业的大学毕业生和中低收入家庭解决住房问题。研究拓展住房公积金提取和使用途径，支持购租并举的住房体系和公共租赁住房建设。探索住房公积金政策的人才导向，对经认定的科创和青年人才适当放宽提取使用条件。探索市场化配置资金，有效盘活存量贷款资产，形成充满活力和可持续发展的住房公积金制度。

　　（三）增强监督和管理服务能力 织梦好，好织梦

　　加强财政监督、审计监督、决策执行监督，积极推进住房公积金综合业务服务和管理平台系统建设，增强住房公积金风险管理能力。加强住房公积金专业人才队伍培养，及时、公开、规范披露住房公积金年度报告，全方位提高住房公积金管理和服务水平。

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　　八、全面提升住房绿色环保节能建设水平 dedecms.com

　　坚持政府引导、市场主导，促进住宅产业转型升级，增强市场动力，完善激励政策，落实监管措施。推广绿色建筑和节能节水节材技术，大力发展新型建造方式，不断提高建设质量，提升居住环境品质。

　　（一）着力推进装配式建筑发展 织梦好，好织梦

　　转变住房建设模式，加快实现住宅建筑模数化和标准化、住宅建造工业化、住宅生产协作社会化，推进住宅建设管理信息化。“十三五”时期，要形成较完备的装配式住宅技术标准体系、系列部品体系、质量控制体系和上下游产业链。到2020年，符合装配式建造条件的新建住宅全部采用预制装配式技术，全市装配式住宅建筑单体预制率达到40%以上或单体装配率达到60%以上。推广装修部品一体化预制技术，大力推进成品住宅，强化技术集成，改进施工方法，提高全装修住宅的可改造性和耐久性。外环线以内城区和崇明区（除征收安置住房外）新建商品住宅（三层以下的底层住宅除外）实施全装修面积比例达到100%；奉贤区、金山区实施全装修面积比例为30%，到2020年达到50%；其他区域达到50%。公共租赁住房项目全部采用全装修。探索在毛坯交付的保障性住房中推行“大开间”设计理念，并逐步向市场化商品住房延伸，满足住户对空间可变的需要。 dedecms.com

　　（二）加快住房建设科技创新 织梦好，好织梦

　　建立健全推广建筑信息模型（简称“BIM”）技术应用的政策标准体系和推进考核机制，创建国内领先的BIM技术综合应用示范城市。大力推广“节地、节能、节水、节材、环保”的绿色住宅，新建住宅原则上全部按照绿色建筑一星级及以上标准建造。围绕提高住宅质量整体水平，加大科研投入，建立科技创新平台，促进新技术、新材料在住房建设领域中的集成与运用，形成一批研发生产基地和示范建设项目。

　　（三）完善住宅建设管理机制

　　强化居住区各项配套设施建设和交付使用管理。居住配套建设坚持统筹规划、配套先行，先地下、后地上，坚持“同步规划、同步设计、同步建设、同步交付”，加大统筹协调和建设管理力度。健全城市基础设施配套费征收标准的动态调整机制，适应住房配套建设的需求；进一步建立健全与住宅配套建设和管理相关的政策机制，强化建设单位的主体责任和经济责任，规范资金使用，提高使用效率。加强统筹规划，中心城区结合城市更新增加托幼、为老和文体活动等公共服务设施，不断提高住宅配套服务能力。强化郊区农民建房管理，引导农民向城镇集中居住，提高农民居住生活质量。进一步完善农民建房管理法规标准，修订农村村民住房建设管理办法，加快村镇规划编制，合理确定保护村庄、保留村庄、撤并村庄的范围和农民建房布点、范围和用地规模，科学引导农村住房建设，落实村民住房建设用地。严格村民住房建设申请条件，简化审核审批程序，优化相关标准。加强村民住房建设技术指导和服务，提升农村住房居住功能、建筑质量和绿色化水平，强化地方传统建筑风貌保护和传承。

　　（四）完善大型居住社区配套 dedecms.com

　　按照“一次规划、按需实施、确保基本、逐步完善、远近结合、统筹兼顾”的原则，重点推进以保障性住房为主的大型居住社区配套设施建设、移交接管和开办运营。加强市、区与大型居住社区所在街镇衔接，形成推进合力，缩短大型居住社区成熟周期。规划选址、土地供应、设计施工、交付运营应强化分阶段组织实施，满足不同建设时期已入住居民出行、入学、就医、购物等基本生活需求。加大政府资金支持和补贴力度，强化部门间协作，积极引入市、区优质资源，支持社会资本参与大型居住社区市政设施配套建设和运营。 copyright dedecms

　　九、落实保障措施

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　　（一）优化住房用地供应，促进产城融合发展 dedecms.com

　　健全住房用地供应机制。加强统筹引导，进一步优化住房用地供应结构。科学编制年度住房用地供应计划，实现商品住房用地供应稳中有升，保障性住房用地确保供应，租赁住房用地大幅增加。完善住房配套市政基础设施和公共服务设施用地配置，提升城市品质和活力，形成宜居宜业的居住环境。结合新一轮城市总体规划空间体系，差别化引导城市住房的有效供给。中心城区合理确定新增住房开发规模与开发强度，提升中心城周边地区的公共配套服务和交通支撑体系水平。进一步促进人口向新城转移和集聚，加强住房布局与轨道交通、就业岗位、公共设施等在空间上的整合。积极引导新市镇住房建设时序，推进重点新市镇住房建设，合理控制一般新市镇住房建设规模，适当控制远郊其他新市镇住房建设时序。结合城市更新，盘活存量土地资源，提高土地利用效率。有条件的地方，可适当提高建筑容量。 织梦好，好织梦

　　促进产城融合发展。建立与区域人口规模、人口结构、产业分布相匹配的住房供应体系。针对产业集中区域，重点增加居住及生活服务功能，提供人才公寓等多样化住宅产品，打造不同类型、功能复合的新型产业社区，大幅提高重点发展区域租赁住房的供应比例。针对大型居住社区，着重在周边增加产业用地和就业岗位，完善公共服务、环境品质，加强大型居住社区和城镇融合发展。在中心城及周边区域、新城和新市镇生活区内适度保留符合产业导向、经济效益好、环境影响小的工业地块，结合工业转型升级和城市更新，形成量多面广、规模较小的嵌入式创新空间，打造宜居宜业社区。

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　　（二）加大财税支持力度，促进住房民生改善 本文来自织梦

　　加大财政资金投入并形成稳定的财政支持机制。加大对保障性安居工程等方面的财政资金投入，形成稳定的财政支持机制。加大对旧住房改造和住宅小区综合治理的资金支持，确保各项工作平稳有序开展。

　　深化落实住房相关税收政策。继续落实保障性住房税收优惠和差别化的住房税收政策，支持合理的自住需求，抑制投资投机性需求。落实好各项税收政策，支持和促进住房租赁市场与居住类物业服务行业的健康发展。

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　　（三）完善金融支持政策，促进市场平稳发展

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　　完善保障性住房的金融支持。积极引导保险资金、社保基金、企业年金和其他资金参与保障性住房建设与运营。通过发行企业债券和中期票据等方式扩大融资渠道。探索PPP模式在保障性住房项目中的运用，研究房地产信托投资基金以股权方式参与保障性住房项目。加大对共有产权保障住房的金融支持力度。 本文来自织梦

　　加强住房金融管理，提高住房金融服务水平，发挥金融对居民合理自住购房支持作用。完善房地产金融宏观审慎管理，加强商品住房交易资金来源监管。根据市场变化，适时调整住房金融相关政策，完善差别化住房信贷政策，严格限制信贷流向投资投机性购房，促进本市房地产市场平稳健康发展。

　　加大对住房租赁企业的金融支持。鼓励银行业金融机构优化信贷结构，加大对住房租赁企业信贷支持力度，同时积极开展产品创新为住房租赁企业提供融资支持。鼓励证券公司及基金管理公司子公司在依法合规前提下，向有融资需求的住房租赁企业提供金融服务，支持符合条件的住房租赁企业发行债券或不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。鼓励保险机构依据相关法律法规规定，以投资理财产品、信贷资产支持证券、集合资金信托计划、专项资产管理计划和项目资产支持计划等金融产品，为符合条件的住房租赁企业提供金融支持。

　　（四）健全管理信息系统，提高住房管理效率

　　完善住房信息管理服务体系。加大信息化建设资金保障力度，建立统一的房屋数据库、住宅小区基础管理信息平台，促进房地产市场和住房保障管理系统升级，优化住房公积金信息系统，建设房屋管理信用平台，全面提高住房信息化水平。构建房屋管理信用体系，建立房屋管理信用信息数据库，构建信用信息管理平台，支持信用体系建设。 copyright dedecms

　　积极推动智慧小区建设。以促进居民生活更便捷、更安全、更和谐为导向，以移动应用服务等新技术推广为切入点，建立和完善智慧小区服务功能，引导居民有序参与社区自治管理，夯实住宅小区综合治理基础，推动智慧小区试点示范建设。 织梦好，好织梦

　　（五）创新行政管理方式，提高政府服务水平 copyright dedecms

　　推进住房法制建设。加强住房领域法规规章的立改废释工作，形成较为完备的法律基础。制订上海市住房保障等地方性法规，形成廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房和征收安置住房等政府规章。健全住房市场法规体系，修订和完善上海市房屋租赁、住宅物业管理等有关规定，制订上海市公租房管理办法、地产开发经营、房地产转让等有关条例和租赁市场实施细则。

　　提高市场监管能力。为房地产业各类市场主体创造公平开放、统一竞争的发展环境。全面清理行政审批事项，加强事中事后监督，实施房地产业“负面清单”管理模式。健全房地产市场监测分析机制，运用经济和法律手段，调节住房供求关系，促进供需平衡。继续加强调控政策论证、评估和储备工作。

　　优化公共服务供给。加大政府购买公共服务力度，研究制定政府购买住房保障公共服务的具体实施办法，明确相关职能和分工。引导社会力量参与住房公共服务，重点培育和发展非营利组织、代理经租机构等参与保障性住房运营与管理。加强住房保障基层机构和队伍建设，进一步健全市、区、街镇三级住房保障机构，保证必要的人员和经费投入，提升住房保障从业人员队伍素质，加强规范管理。 织梦好，好织梦

　　（六）探索研究重大问题，推进住房转型升级

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　　积极探索住房质量保险制度。强化住房使用期间质量保险责任，在保障性住房和商品住房中推行工程质量潜在缺陷保险，并在土地出让合同中将工程质量潜在缺陷保险列入土地出让条件。健全保险公司对住房质量缺陷的追偿制度，对理赔事件后的具体代位追偿做出明确规定。

　　推进房屋使用安全立法。扩大房屋使用安全立法覆盖房屋的类型范围。明确房屋设计建造、房屋使用安全管理责任主体和责任范围，建立合理完备的房屋安全责任体系。加强房屋使用安全监管力度，强化房屋使用安全保障机制。

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　　推进海绵型住区建设。根据海绵城市建设要求，制定海绵型住区建设控制指标。支持住宅小区、公共空间和建筑采用绿色屋顶、下凹式绿地、透水铺装等海绵化措施，鼓励雨水调蓄设施建设与绿地、水体建设相结合。在小区雨水系统设计中，推进海绵城市等措施与市政雨水排水系统的有效衔接。 织梦好，好织梦

　　推进住房适老化改造。结合城市更新，编制旧住房适老化改造技术标准，推动对旧住房内外部空间适老化功能改造。制定养老住宅智能系统设计规范，构建旧住房智能化系统。按照养老服务设施建设相关要求，优化大型居住社区配套设施建设。 织梦内容管理系统

　　创新居住类优秀历史保护建筑利用途径。充分利用现有加固、修缮和保护技术对居住类优秀历史保护建筑进行适应性改造，最大限度保持原有住房的历史文脉和传统风貌。探索对交通和配套条件较好的居住类历史保护建筑进行更新改造，可作为公共租赁住房房源，使住房保障与居住类优秀历史保护建筑有效结合，从而打造可以阅读的建筑、适合漫步的街区，让城市始终是有温度的。 copyright dedecms

　　（七）建立健全推进机制，全面落实规划任务 织梦内容管理系统

　　落实工作责任。按照“市区联手、以区为主”的原则，市级层面负责本市住房发展的制度设计，组织协调各项政策措施的落实推进，各区政府要对本行政区域内住房发展负主体责任。区层面要把促进住房市场平稳发展、推进住房保障、服务百姓安居纳入政府工作目标，建立多部门联合的工作体制，明确各相关部门职责分工和任务要求，健全信息沟通、政策协调和工作协同机制，各负其责，密切配合，形成工作合力，有序推进规划任务落实。 本文来自织梦

　　完善规划评估机制。结合住房发展规划实施，适时开展中期和期末评估。在住房发展规划评估基础上，进一步完善规划任务和工作重点，使规划更加符合上海住房发展实际。 织梦内容管理系统

　　鼓励社会广泛参与。加大宣传力度，鼓励社会公众参与，营造良好社会氛围。广泛征求并听取专家和公众意见，科学民主决策，及时向社会公布规划和年度实施计划完成情况。充分发挥相关行业协会和中介组织作用，加强行业自律，维护市场秩序。

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　　健全绩效考评制度。建立上海住房发展绩效评价指标体系，制定综合绩效考核办法。定期考核市、区两级政府和相关部门在规划实施中的职责分工和协调配合情况。加大对市、区各部门监督检查力度，确保本规划顺利实施。 dedecms.com

　　附件：上海市住房发展“十三五”规划主要指标 dedecms.com

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