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国内首单长租公寓证券化获批

10月13日，深交所公告称，长租公寓资产类REITs（房地产信托投资基金）“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式获批发行，标志着国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品破冰。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似资产支持计划或者说REITs产品的创新，从宏观层面看，符合租赁市场发展的规律。此外，长租公寓的盈利难题一直待解，无法支撑长租公寓更快扩张，新派公寓专项计划将为后来者提供借鉴。分析人士指出，该项目的成功落地，标志着在顺应供给侧改革号召以及国家不断出台鼓励住房租赁市场政策环境下，对持有型物业进行资产证券化的一次“破冰”式的创新尝试，是落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等重要政策文件的重要成果。本次REITs的成功推出，将为国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs的全面启动起到重要的示范作用。据资产证券化相关专家透露，新派公寓权益型类REITs项目的成功推出贯彻了用长租公寓模式盘活住宅资产价值并有效践行“房子是用来住的”理念，将为中国开发商在自持物业未来通过品牌化租赁运营及资产证券化获得更大收益提供积极的借鉴作用。中原地产首席分析师张大伟表示，新派公寓因本身资产较优质而具有特殊性，因此首单长租公寓破冰对市场影响较小，目前房地产市场平均出租回报率相对较低，对资本市场吸引力有限，按照正常市场价格来说，租金租售比只有1%—2%，这种情况下很难包装成试点。长租公寓资产类REITs产品破冰只能说明政策红利大力支持下，企业在不断尝试，但距离普遍化、常态化仍有较远的距离。上海泊寓相关负责人建言，以企业为运营主体的长租公寓仍属新生事物，因此在各项政策上需在行业发展中不断完善，尤其是项目的验收审批、住户的居住证办理以及税收等方面需得到政府更多的关注和扶持。针对长租公寓现阶段发展所存在的问题，作为房地产金融的重要方向之一，REITs属于资产证券化的一种方式，其本质就是把一些收取租金或者利息的地产打包证券化在市场上融资的手段。从国际经验看，在很多发达国家，REITs应用相当广泛。但REITs在中国的推进较为缓慢。虽然业内人士呼吁多年，且REITs也被写入过国务院文件中，但由于相关的规定细则迟迟未能落地，真正面向个人投资者的公募REITs产品至今未能推出。在国家不断出台鼓励住房租赁市场发展的政策背景下，REITs相关政策细则和产品的推出正当其时。

实际上，这正是解决目前很多住房租赁企业融资困局的重要渠道。目前，证监会正加紧研究制定REITs相关的政策法规，住房租赁REITs产品的全面启动已进入倒计时。业内人士判断，未来中国的租赁人口占比大约1/3左右，城市里大概有1/3的户数会通过租房解决居住问题，在机制和政策到位的背景下，REITs将进一步助推住房租赁需求的快速释放。中信证券资产证券化业务线执行总经理俞强表示，资产证券化可为住房租赁企业提供存量盘活的金融工具，尤其是基于租赁物业本身开展REITs运作，可协助住房租赁企业开展轻资产化运作，从长期持有资产转变为专注于租赁住房管理，从而一方面促进企业快速提高租赁住房投资规模，进而推进住房租赁市场的快速发展；另一方面有助于企业提高投资收益率，从而形成住房租赁市场的长效机制。光华管理学院的报告指出，国内REITs产品同时具备金融属性和不动产属性，大量项目涉及底层不动产产权的特性使得REITs产品在资产重组过程中涉及土地增值税、契税、企业所得税等大量税费成本，这影响了REITs的最终收益。中国银行业协会首席经济学家巴曙松认为，结合国际发展经验和中国REITs市场面临的障碍，REIT相关主体的法律定位以及税法上的相关优惠是目前国内亟待解决的问题。中国REITs市场虽具有后发优势，但任何法律法规的制定都需结合国内的基本情况，寻找适合中国REITs发展的路径。当前环境下，中国REITs的可能突破方向有：抵押型REITs可能更符合中国房地产当前发展阶段；基础设施REITs+PPP有可能获得新突破。某私募基金管理人认为，在现有政策框架下，REITs未来的较为可行模式是：公募基金+资产支持证券计划，即基金管理人将拟投资的房地产股权或债权，通过发行资产支持专项计划，转化为资产支持证券。 copyright dedecms

国家级住房租赁条例或加速出台 织梦内容管理系统

此前，住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长杨佳燕表示，将加快推进住房租赁的立法，配合相关的部门，积极推动住房租赁管理条例尽快出台，旨在为住房租赁市场的发展，营造一个良好的法治环境。近日，国务院法制办、住房和城乡建设部组成联合调研组，赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议，《住房租赁管理条例》立法正在加速。《住房租赁管理条例》将对租赁行为各方权责进行认定，对政府公共租赁平台建设与监管、住房租赁企业的房屋建设标准、装修设施标准和价格标准等方面予以规范，同时从税收、融资等方面对租赁企业予以支持。今年以来，有关部门连续出台政策，要求各地加快住房租赁市场发展。5月，作为我国第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规，《住房租赁和销售管理条例》正式开始向社会公开征求意见。7月，住建部等9部门联合发布通知，明确在12个重点城市加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。8月，国土资源部又会同住建部，确定在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。下阶段，《住房租赁管理条例》和《住房销售管理条例》或将分别出台。据不完全统计，到目前为止全国已有超过8个省份20个以上城市发布了租赁新政。深圳提出，鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点；杭州提出，鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，对住房租赁企业提供金融支持；上海最新出台的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》提出，针对住房租赁企业出台五类金融支持政策，包括鼓励商业银行加大信贷支持力度，鼓励开发性金融机构提供长期低息贷款，支持企业发行债券、不动产证券化产品，加快推进房地产投资信托基金（REITs）试点，鼓励保险机构合理运用保险资金等。中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮表示，《住房租赁管理条例》将成为我国第一部专门规范住房租赁的行政法规，进一步凸显了建立租售并举长效机制，加快租赁市场发展的重要性。同时，立法中如何规定租售同权及如何设计鼓励机构进入租赁行业的相关制度值得关注。业内人士认为，住房租赁单独出台条例说明管理层已将租赁纳入我国住房体系重要部分，确立租赁与购买的平等地位，真正实现租售并举。

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