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房地产销售四年来首次负增长 房企拿地出现明显减少 织梦内容管理系统

3月14日，国家统计局发布数据显示，1-2月，全国商品房销售面积14,102万平方米，同比下降3.6%；商品房销售额12,803亿元，增长2.8%，双双创下2015年6月以来的新低。国家统计局的新闻发言人毛盛勇表示，1-2月份商品房销售面积略有下降，下降3.6%，很大程度上是有两个原因，一是春节因素的影响。今年春节因素影响大部分集中在2月份，对人们的购房行为带来了一定影响。二是当前房地产市场进入了新的发展阶段。按照中央关于房地产“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，同时，加快长效机制的建设，广大老百姓和投资者更加清醒地、更加理性地对待购房行为。有分析人士表示，从现有情况来看，2018年的房地产销售纪录很难被打破。从2018年四季度至今，市场上涨乏力，楼市的拐点已经出现。从房地产企业的财务数据也可以看出一些迹象。2019 年开年以来，虽然全国有近 20 城出现了不同程度的政策微调，但受 2 月春节因素影响，房地产企业单月业绩仍然大面积下滑。从2月份龙头企业的业绩来看，当月万科实现合同销售面积 246.7 万平方米，环比下降 22%，合同销售金额431.9亿元，环比跌12%。克而瑞地产研究中心公布的统计数据显示，万科、保利、碧桂园、融创中国等百强房企2月单月的整体销售规模较1月环比下降22.9%。此外，按照可比口径统计，2月百强销售额同比下滑11%左右。实际上，在热点城市受到调控严格限制的背景下，三四线城市在棚改等政策利好下的楼市火热，被认为是2018年全国商品房销售面积和金额创下历史新高的重要拉动力。进入2019年后的一些数据和现象则表明，三四线城市楼市同样开始走弱。易居研究院发布报告显示，1-2月，其所监测的40城新建商品住宅累计成交面积同比下降13%。其中，18个三四线城市累计同比下降21%。但作为楼市风向标的北京等一线城市，市场则出现了“小阳春”的传闻。中原地产研究中心的数据显示，前两月，北京普通住宅和别墅成交套数超过3,800套，而去年同期则只有1,600余套。这一轮一线城市在市场压抑过久后，需求释放带来的回温，到底是否会成为新一轮周期来临前的“前奏”，还需要验证。除了商品房销售面积和销售额表现不佳，房企拿地也出现明显减少。数据显示，1-2月份，房地产开发企业土地购置面积1,545万平方米，同比下降34.1%，2018年全年为增长14.2%；土地成交价款690亿元，下降13.1%，2018年全年为增长18.0%。中原地产研究中心统计数据显示热点城市2019年整体土地市场依然处于相对低迷状态中，截至3月18日，全国卖地最多的50大城市合计卖地土地成交金额为5,966.9亿元，同比减少了20%。其中，35个城市土地出让溢价率下调。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年1-2月份土地购置面积同比跌幅为34.1%，这也说明购地方面相对偏保守。第一，房企目前的聚焦点在于去库存，所以拿地方面会趋于保守。第二，很多企业近期会转向股权收购和项目收购，对于土地购置方面的节奏会放缓。不过预计后续销售端和资金端改善后，企业拿地积极性会继续增强；尤其是部分棚改政策依然偏利好的城市，土地交易依然会活跃。财政部数据显示，今年1-2月累计，国有土地使用权出让收入8,047亿元，同比下降5.3%，这是2016年以来土地出让收入首次同比下降。华创证券宏观团队认为，前两月土地出让收入转负增长与100大中城市土地出让的负增长保持一致。展望后市，由于2018年上半年房企拿地积极带来土地出让收入的持续高速增长，预计未来几个月土地出让收入同比跌幅可能进一步扩大，下半年基数回落后，跌幅有望收窄。分析师指出，政府性基金和土地出让收入是地产投资的前瞻指标，当前增速出现负数可能预示着未来地产投资的高增速不可持续。国家统计局数据显示，今年1-2月，全国房地产开发投资同比增长11.6%，比同期固定资产投资增速高5.5个百分点。 织梦内容管理系统

一线楼市率先回暖 2月70个大中城市房价以“稳”为主

国家统计局3月15日发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，2月份，北京、上海、广州、深圳四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%；此前连续多月下跌的二手住宅销售价格环比也“由跌转涨”，上涨0.1%。2月份，31个二线城市新房价格环比涨幅持平；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新房价格环比上涨0.4%，涨幅继续回落，二手住宅微涨0.2%。诸葛找房分析师国仕英指出，随着调控的不断深入，不同层级城市房地产成交出现分化。由于一线城市调控收紧的时间最早，随着政策边际效应出现下降，此前积压的购房需求有所释放，2月份四个一线城市新房成交面积同比均上涨，房价也有所松动。华创证券研究所地产首席分析师袁豪指出，从2014年以来，本轮房地产周期已经延长到近5年，而且出现波动收窄的现象。这意味着，总量相对稳定的背景下，不同城市可能处于不同的小周期之中。一线和部分二线城市由于率先调控，率先降温，如今已处于市场底部，有一定的回升动力。此外，值得注意的是，2月份，70个大中城市中，一二三线城市房价涨跌幅变动均小于1%，房价仍然以稳为主。据机构统计，2月份，70城市新房平均环比涨幅为0.5%，二手住宅平均涨幅为0.3%，均属于稳中微升。上海易居房地产研究院研究员王若辰表示，70城房价指数环比涨幅从2017年5月至2018年4月，除2017年10月和2018年1月触及偏冷区外，均停留在“合理”区间内。2018年5月后环比涨幅进入“偏热”区间，7月和8月触及“过热”区间，9月快速回落。从目前来看，2019年2月房价处于合理区间。在目前平稳态势下，市场降温逐渐趋缓，部分城市甚至开始出现回暖迹象，这与各地楼市调控放松的情况有关。最明显的是近期多地房贷利率持续下调。最新数据显示，刚刚过半的3月，已有15家银行下调了首套房贷利率。北上广深4个一线城市，2月仅北京的首套房贷款平均利率与1月持平，为5.43%；上海、广州和深圳环比均有所下降，分别为5.06%、5.52%、5.46%。其中，深圳房贷利率已连降两次，包括国有六大行在内的多家银行首套房贷利率最低可执行基准上浮5%，二套最低可执行基准上浮10%。近日杭州多家银行也下调了首套房贷利率上浮比例，部分银行新房首套最低仅上浮5%。同时，2019年以来，发布各种人才引进与落户政策的城市有近30个，其中不少属于再度放宽。中原地产首席分析师张大伟认为，人才政策变相降低了限购门槛，将人才推向本就供需结构紧张的房地产市场，带来了上涨预期。但调控变化的核心还是看“信贷政策的宽松程度”，最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化，如果这一政策不变，那么市场的波动不会太大。有分析人士表示，2018年以来，央行着力推动“宽货币”向“宽信用”传导，引导长端利率适度下行。“宽信用”效应不可避免地向房地产领域外溢，导致全国房贷款利率从2018年11月份的阶段性高点小幅回落。房贷利率运行趋势一旦形成，通常会持续一段时期。预计在接下来几个月时间里，下行趋势仍会延续。在市场预期方面，根据58安居客房产研究院数据显示，2月购房者信心指数持续上升至107.6，环比上升5.0%；经纪人信心指数为115.5，环比上升4.2%，其中认为政府不会继续出台政策限制房价的经纪人比例大幅上升。 dedecms.com

作者：中经分析小组 本文来自织梦

执笔：赵军利 copyright dedecms

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