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10月楼市继续降温

11月15日，国家统计局发布10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平；二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1百分点和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。从同比看，10月一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.2%，涨幅比去年同月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨1.0%，涨幅比去年同月回落2.1个百分点；二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨10.4%和10.0%，涨幅比去年同月分别扩大5.8个百分点和2.8个百分点；二三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.6%和7.7%，涨幅比去年同月分别扩大2.6个百分点和2.1个百分点。从全国房价指数看，新房价格环比涨幅自今年8月达到1.5%的高点后，9月回落到1%，10月继续维持在1%；二手房价格环比涨幅自今年8月达到1.4%的高点后，9月回落至0.9%，10月继续回落至0.5%，已连续2个月回落。由于调控政策的影响，与新房相比，二手房的数据更能反映楼市的景气程度。据统计，70个城市中，10月二手房环比下降的个数达到14个，较9月的7个的数量翻倍。中原地产首席分析师张大伟指出，在8月房价上涨刷新纪录后，9月楼市涨幅明显放缓，10月70大城市房价最大的特点是二手房价格出现了明显变化，合计多达14个热点城市的二手房价格出现了下调，其中厦门下调最多达到0.9%。另外深圳、杭州、上海、广州、北京等房价最热点城市二手房价格均出现环比下调。58安居客房产研究院首席分析师张波表示，楼市降温已是共识，今年8月仅1城房价下行，10月多城房价出现下降。从国家统计局数据看，楼市降温在持续、一线城市房价下探力度继续增强。四季度的调控重点依然是稳定，稳地价、稳房价、稳预期，房价稳中有降的同时，降温大背景下的整体稳定依然是2018年最后两个月的楼市大趋势。未来两个月整体商品房成交量价不会出现明显波动，但一线城市趋冷的态势将更为明显。值得注意的是，海通证券研报显示，10月全国商品房销售面积同比增速仅-3.1%，较9月基本持平。同时，土地购置和新开工增速均回落。业内人士表示，房屋价格也将跟随投资、销售面积的变化，价格会进一步回归理性。今年以来，房地产调控政策频出。中原地产研究中心统计数据显示，年内叠加10月份的24次楼市调控，房地产合计调控次数高达410次，同比上涨超过80%。2018年是历史房地产调控政策次数最多的一年，各地楼市政策力度执行情况已经最严格。对于未来房地产政策，张大伟表示，楼市政策虽然在10-11月发布次数逐渐减少，11月基本没有加码收紧政策，但整体看，从多家中央媒体的表述看，调控力度将依然维持之前的高温状态。从政策预期看，宽松政策出现可能性不大。10月29日，针对未来房价走势，新华社发表署名文章表示，要明确的是，根据7月31日中央政治局会议中所强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”的调控精神，决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。不立不破，在房地产长效机制尚在研究、还未完全建立之际，在房地产调控正在逐步由以行政措施为主向综合施策转变的关键期，不会允许任何放松原已建立的调控政策体系、任由房价上涨的做法。

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全国首套房贷款利率连续22个月上涨

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在房价出现调整的同时，房贷利率却刷新年内纪录。根据融360大数据研究院发布的《2018年10月中国房贷市场报告》显示，10月全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，较9月环比上升0.18%；同比上升7.74%。值得注意的是，至今年10月，首套房贷款利率已连续22个月出现上涨。中信建投称，2011年的综合房贷利率最高为近7.50%，2014年为7.00%，分别较当时的基准利率上浮5.4%和6.3%。由于现行贷款基准利率较低，为4.9%，因此本轮利率上调幅度远高于前两阶段的峰值。易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，房贷利率虽然出现较大幅度上涨，但与历史数据对比不算高。广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源表示，今年首套房贷利率“步步高”，重要的原因是调控政策一路从严的结果。《报告》还显示，在监测的全国35个城市533家银行中，有27家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比5.07%，较前一个月增加10家银行分（支）行；有19家银行分（支）行下调利率，利率高位回调银行数量增加16家；此外，有486家银行分（支）行首套房贷款利率持平，占比91.18%。具体看，当月房贷利率下调的19家主要银行中，首套房贷款平均利率最低为基准1.1倍；最高为基准1.241倍；工、农、中、建国有四大行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮16.4%水平。首套房贷利率下调银行家数比上月大幅增加，似乎传达出房贷利率要放松的信号。虽然房贷利率整体上浮，但一些热点城市出现调整。如杭州10月首套房贷利率平均值为5.68%，比上期的5.80%下跌12个BP；二套房贷款平均利率为6.16%，利率平均值较上期上涨10个BP。中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼表示，今年以来央行四次降准，银行流动性相对宽裕，部分银行基于自身业务发展考虑对住房贷款利率进行了调整，并不代表楼市调控和整体房贷政策的放松。东吴证券研究所表示，目前调控效果逐渐显现，购房者观望情绪增厚，导致按揭贷款需求减少，按揭利率持续上升处于高位。为扩大市场份额，预计会有更多银行进行利率下调，按揭有所宽松利于缓和市场转冷节奏，促进刚需人群入场。对于未来走势，中信建投研究认为，对比历史上宽松周期中个人住房贷款利率与10年期国债利率的走势可以发现，房贷利率阶段性峰值滞后10年期国债利率峰值大约两到三个季度。2018年以来，10年期国债收益率峰值出现在1月，考虑到整体流动性宽松趋势明确，个人住房贷款利率的上行空间已经有限，对应峰值可能在年内出现。严跃进表示，国际市场的加息效应会对国内的资金面产生一定影响，但受国内去杠杆、降成本的政策利好影响，资金成本短期内或许仍会降低，但长期则存在部分成本上升的风险。此外，二套房利率方面，数据显示，10月全国二套房贷款平均利率较上月微涨1个BP，达到6.07%，也创出年内利率新高。超过90%的银行将二套房的利率上浮10%以上。董希淼表示，下一步，应将货币政策保持在稳健中性的状态。央行可通过多种手段适度调节市场流动性，但切勿让货币政策滑向宽松，以免进一步刺激房地产市场。商业银行也要实施严格的差别化住房信贷政策。同时，进一步完善住房保障体系，尽快形成中低价位普通住房的有效供应，加快廉租房、公租房等建设。在房地产市场转冷下，购房者观望情绪增厚，按揭贷款需求减少。 织梦内容管理系统