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中外专家高度关注我国房地产市场和经济与金融稳定的关系——“中国房地产市场和经济与金融稳定”国际研讨会综述
发布时间：2018-06-14 作者：派智库 来源：国研网 浏览：次【字体： 大 中 小】
摘要：我国房地产市场正处于新旧阶段转换期，面临着“以地谋发展模式”难以为继、供需错配矛盾较为突出等问题。从国际经验来看，房地产泡沫破裂会对经济发展造成惨痛影响。当前，房地产市场成为影响我国经济转型期金融与经济稳定的重要风险源。尽管近期实施调控政策后风险短期内基本可控，但需高度关注家庭杠杆率快速上升、房地产市场预期突然逆转可能引发的风险。下一阶段，可通过加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供给制度，进一步完善土地、金融和税收制度，推进房地产市场调控和管理体制改革，健全市场监测预警和监管沟通机制，加快完善金融监管体系等措施，抑制房地产市场泡沫风险，促进房地产市场平稳健康发展。
关键词：房地产市场，泡沫风险，经济与金融稳定，政策建议
2018年1月18—19日，由香港金融管理局金融研究中心、国务院发展研究中心市场经济研究所和中国人民银行金融研究所共同主办的“中国房地产市场和经济与金融稳定”国际研讨会在香港举行。来自中国内地、香港及其他国家和地区的政策研究机构、大学、商业银行、投资机构及金融监管机构的专家学者，围绕中国房地产市场风险状况及其对经济与金融稳定的影响、相关应对策略等议题进行了深入探讨和交流，参会专家的一些观点和反映的问题值得重视。
一、对我国房地产市场发展阶段及其特征的认识
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1.房地产市场发展进入新阶段。国内相关专家指出，我国房地产市场发展进入了新阶段，主要表现在以下几个方面：住房需求从有向好转变，供求格局从供不应求向供求基本平衡转变，住房投资从高速增长转向中低速或稳定增长，市场交易从新建商品房为主转向新房与存量房并重，发展空间从大中小城市遍地开花转向以大都市为核心的城市群，房地产泡沫风险从局部、分散向向积累、扩散阶段转变。在这一新的发展阶段，房地产市场既面临着城市化空间拓展、信息化、绿色发展、现代交通运输体系、全球化等带来的一系列机遇，同时也面临着不同收入阶层住房矛盾凸显、低收入群体住房困难加剧、住房发展与土地约束矛盾升级等诸多挑战。
2.不同地区市场分化明显。来自内地金融领域的专家指出，2016年之前，我国房地产市场呈现出自然分化的特征。一、二线热点城市房价上涨带动了三、四线城市的房价上涨和房地产市场发展。2016年9月以来，一、二线热点城市采取了非常严格的调控政策，三、四线城市则采取了比较温和的调控政策。在分类调控政策的作用下，房地产市场呈现出逆向分化的特征。调控城市与非调控城市间房价涨幅差异明显，住房销售分化严重，三、四线城市去库存取得了明显成效。
3.房价过快上涨的负效应显现。来自内地和国外的学者指出，近年来房价过快上涨，推高了居民杠杆率，对消费和投资产生了一定的挤出效应。房价上涨带来的价格分化以及融资缺口扩大、金融准入门槛提高等影响，加剧了财富的再分配，推动经济不断脱实向虚。此外，房地产泡沫通过抵押效应、投机效应和挤出效应影响了实体经济领域的投资，资本配置效率和全要素生产率不断下降。
二、当前我国房地产市场运行面临的突出问题
1.“以地谋发展模式”难以为继。有国内学者指出，城乡土地制度变革形成的土地资本是我国资本积累的重要来源。土地成为上一阶段驱动经济增长的“发动机”，土地要素的资本化推动了城市化快速发展。但是，在新的发展阶段，通过继续释放土地来拉动经济增长已经非常困难，“以土地来招商引资”这一做法的效力也在不断减退。绝大多数城市的土地出让成本在不断上升，而土地出让净收益却在不断下降，部分城市和部分用途的土地抵押值以及土地偿债的真实能力均有可能被高估。
2.供需错配矛盾较为突出。来自国外的专家指出，我国一线城市和部分二线热点城市人口规模大且人口流入速度非常快，住房需求较大。但是受土地制度等因素的影响，这些城市的土地供应数量有限、土地用途存在许多限制、住宅用地容积率偏低，住房供给数量难以满足需求。与此相反，多数三、四线中小城市人口规模较小且人口不断流出，住房需求趋于萎缩，但土地供应面积及住房供给数量却增加很快，住房供给出现不同程度的过剩。
3.建立长效机制面临体制机制约束。来自国内和国外的部分专家认为，由于房地产市场发展定位始终不清晰，房地产市场发展更多服从于经济增长目标，导致房地产市场难以完全按照自身平稳健康发展的要求深化住房制度改革和建立长效调控机制。
三、高度重视房地产市场风险对经济与金融稳定的影响
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1.过度宽松的信贷政策是房地产金融风险形成的主要原因。香港金融监管部门的专家指出，住房是老百姓最基本的生活需求，各国政府普遍采取公共政策来支持房屋建设和居民购房置业。全球范围来看，除土地、税收政策外，政府通常采用信贷政策来支持居民购房置业。但过度宽松的信贷政策，通常会导致房地产市场过热或泡沫风险形成，香港、巴西、爱尔兰及日本等经济体均有典型的案例。
2.房地产泡沫破裂会对经济发展造成惨痛影响。香港学者指出，1998年亚洲金融危机之后，香港房地产泡沫破裂，房价连续6年下跌，跌幅累计超过66%，对香港房地产市场以及金融和经济稳定造成了巨大冲击乃至严重破坏。住房抵押品几乎全部成为商业银行的负资产，银行信贷萎缩严重。银行信贷萎缩加剧了香港经济的低迷，GDP和物价连年下跌，失业率高企。1999—2003年，香港失业率高达9.7%，超过20世纪60年代8.5%的最高点；5年内CPI累计跌幅超过16%。
3.政府及金融监管部门应对房地产泡沫风险保持高度警惕。来自美国、日本等国家金融监管部门的专家指出，香港、爱尔兰、巴西等经济体都遭遇过因房地产泡沫破裂而对经济和金融稳定产生巨大冲击乃至破坏的经历。这些经济体房地产泡沫破裂的一个重要共同点或教训是，在房地产泡沫破裂前，投资者、金融机构以及政府部门都认为房价上涨有经济增长、住房需求等基本面的支撑，不相信房地产市场存在泡沫，导致政府及金融监管部门放松了对泡沫风险的应有警惕。在房地产泡沫破裂和金融风险来临之际，根本没有或来不及出台必要的应对措施。从我国的情况来看，近年来大中城市，特别是一、二线热点城市房价持续大幅上涨，泡沫风险正在加快累积，但社会上普遍存在房地产市场仍处于上升阶段、不存在泡沫或泡沫风险不大的乐观认识。国外相关专家指出，过高的市场预期隐含着更大的潜在风险。对此，政府及金融管理部门应有清醒认识。
四、对我国房地产市场风险的认识和评估
(一)对我国房地产市场风险的认识
1.房地产市场是影响我国经济转型期金融与经济稳定的重要风险源。当前，我国正处于从高速增长向高质量发展转变的关键阶段。世界各国发展的历史经验表明，经济社会结构的重大转型期往往蕴含较大的风险，如果不能有效防范化解重大社会风险，一旦酿成经济金融危机，会给经济社会发展带来巨大冲击，甚至打断转型发展的节奏。因此，行稳才能致远，必须守住不发生系统性风险的底线。只有有效应对内部与外部不确定性的冲击，消除长期积累的风险隐患，才能为中国经济发展转向高质量发展创造有利条件，实现稳中有进。近年来中国房地产市场出现房价高位快速上涨、泡沫风险加速累积的趋势。由于房地产是中国金融部门最重要的信贷资产，也是社会各方面投资的重点领域，房地产市场泡沫已成为影响金融和经济稳定的重要风险源。
2.宽松的信贷政策是引发房地产市场风险的重要原因。来自内地和香港的学者认为，过度宽松的信贷政策是引发中国房地产市场泡沫风险的重要原因。过去5年，中国信贷政策持续宽松，利率连续多次下调，大量信贷资金涌入房地产市场，住房抵押贷款年均增速达到25%。2016年住房抵押贷款规模大约占到银行新增贷款规模的一半。在宽松的货币政策以及限购、限贷政策推动下，刚性需求和投资性需求，尤其是投机性需求短期内快速涌现，二套住房抵押贷款金额与住房的总价值之比在短期内出现较大幅度的上升，加速了房地产市场泡沫风险的累积。目前，我国房地产市场风险仍未消除，特别是一、二线热点城市累积的风险更大。
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3.房地产市场调控政策把握不当加剧市场波动和风险积累。来自国内和美国的部分专家认为，多年来，中国房地产市场经历了多轮调控，出现了房价“越调越高”的现象。其中一个重要原因是，房地产市场调控政策的方向和时机，更多地根据经济增长的要求和宏观调控的目标确定，与其自身平稳发展所要求的方向存在一定程度的背离甚至完全相反。更为突出的是，房地产市场调控过程中，通常同时使用经济手段与行政手段，调控政策力度非常强，虽然短期内有利于房地产市场稳定和实现宏观调控目标，但也加剧了房地产市场的波动和风险累积。
(二)对我国房地产市场风险的评估
1.近期实施调控政策后风险短期内基本可控。来自国内和国外研究机构的专家认为，经过最近一轮的调控，房价过快上涨的局面已基本得到控制。15个热点城市、70个大城市以及55个其他城市的平均房价涨幅均出现了不同程度的回落。同时，相比于发达经济体，我国家庭储蓄率相对较高，家庭债务占GDP的比重仍处于合理区间，抵御风险的能力整体较强，房地产泡沫可能诱发的风险短期内基本可控。
2.居民家庭杠杆率快速上升的潜在风险值得关注。一些国外专家指出，我国家庭总体杠杆率近年来上涨速度过快，热点城市的家庭杠杆率更高，特别是杠杆率仍在不断上升。2017年全国家庭杠杆率达到54.8%，较2016年上升了4.6个百分点。同时，短期消费类贷款大量违规流入楼市，导致高负债家庭的潜在偿债风险在不断累积。按照目前增速测算，到2020年中国居民家庭杠杆率预计将超过60%的合理界限。在经济增速放缓、宏观调控政策空间不断缩小、总体杠杆率不断攀升的环境下，家庭债务膨胀引发金融风险的可能性不容小觑。
3.房地产市场预期突然逆转可能引发风险。来自国内和美国的部分专家指出，按照相关国际经验，房地产市场处于加速泡沫阶段时，市场预期的突然逆转很容易引发房价在短期内大幅下跌，突破风险控制的临界点，对房地产市场会造成极大冲击乃至破坏。经过最近一轮的房地产市场调控，主要城市房价上涨趋势得到遏制，房价出现不同程度的回落。考虑到房地产市场供求格局的变化以及近期正在研究并即将实施的住房制度改革和房地产税，市场预期变化的可能性较大，需要政府和金融机构密切跟踪和关注。
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五、相关政策建议
与会专家建议从以下几方面来应对房地产市场存在的潜在风险，促进房地产市场平稳健康发展。
1.加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供给制度。一是在现有两类供给主体的基础上，积极拓展其他主体参与新建住房以及住房租赁服务企业参与二手住房供给的机会和渠道。二是大力推动住房二级市场与租赁市场发展，加快发展共有产权住房以及低成本高质量支持性租赁住房，进一步完善相关配套，不断提高公共租赁住房保障标准，形成多渠道、高质量且可负担的住房供给体系。三是加大金融、税收、土地政策支持力度，加快发展长期租赁市场，不断提高住房市场的租住比例。
2.进一步完善土地、金融和税收制度。一是加快推进土地供应制度和供应方式改革。以市场化为导向改革完善土地制度，在全国范围内实现占补平衡。通过市场化机制促进东部沿海地区与中西部地区建设用地指标的合理配置。积极推动集体经营性建设用地直接出让用于城镇住房建设试点工作。将租赁住房土地出让金的收取方式由一次性收取改为按年收取。二是完善房地产金融体系。建立稳定住房金融环境的调节机制。加强房地产开发金融监管，建立完善购地资金审查制度。改革住房公积金制度，完善政策性住房金融政策。在健全法律法规、提高市场透明度的前提下，加快房地产信托基金以及REITs的发展。三是按照“保护住房消费需求、打击住房投机需求、对住房投资需求保持中性”的要求，进一步完善房地产税制。
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3.推进房地产市场调控和管理体制改革。一是逐步改变将房地产市场调控作为宏观调控工具的做法，更多地按照房地产市场自身平稳健康发展的内在要求来确定房地产市场调控政策的方向和时机。二是进一步厘清中央政府和地方政府在房地产市场调控中的职责。加强中央政府在基础性制度设计以及土地、金融等资源配置政策方面的责任。按照“一城一策”原则，强化地方政府在市场调控和监管方面的责任与权力。三是加快推进城市规划、土地供应和公共服务供给体制改革。改变先规划城市人口增长目标、再确定土地供应面积和公共服务供给数量的做法，改为按照实际常住人口数量及房价水平来确定城市规划目标、土地供应面积和公共服务供给数量，从根本上解决房地产供需错配问题。四是促进城市间房地产市场协调发展。加快推动城市群一体化发展，合理规划城市布局，有序疏解特大城市功能，加快周边中小城市和小城镇发展，使人口和居住需求在空间上得到合理分布。完善规划方法，优化城市空间结构，推动产城融合、职住平衡。
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4.健全市场监测预警和监管沟通机制。一是健全房地产市场统计和监测预警机制，对热点城市及潜在热点城市房价进行重点监测，防止房价出现异常波动。二是完善住房销售租赁监管机制，健全房地产法律法规体系，建立住房市场信用体系，尽快启动住房普查，加强住房价格监管和销售行为监管，规范房地产开发、销售、租赁和中介行为。三是建立规范的信息定期发布制度和媒体沟通机制，全面推进房地产市场信息公开，合理引导房地产市场预期。
5.加快完善金融监管体系。在保持独立、专业和权威的前提下，发挥国家金融稳定发展委员会在协调、稳定与发展方面的作用，同时发挥中央银行在货币供应和金融风险控制方面的作用。将金融监管部门的金融发展责任分离出去，并推动金融监管从机构监管转向功能、审慎和行为监管，强化对金融消费者的保护。完善货币政策与宏观审慎监管双支柱宏观调控体系，发挥宏观审慎监管的作用，进一步严格市场纪律。加强对银行流动性、理财产品以及与之相关的非银行金融业务的监管。