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内容摘要：我国房地产库存产生和积累主要发生在2010—2014年间住房新开工面积和施工面积大幅增长的阶段。按照供给侧结构性改革的总体部署，2016年和2017年去库存成效显著，多数城市去库存压力已大幅缓解，只有部分三四线城市和县城(主要分布在东北、西北地区)住宅库存较大以及办公楼、商业营业用房等非住宅库存消化缓慢。下一阶段做好去库存工作，要准确把握住房市场已进入总量平衡、区域分化新阶段的特征，从推动住房供需动态平衡和市场长期平稳健康发展的目标出发，及时调整已出台的一些去库存政策，更多结合租赁市场发展等新要求来盘活存量房源，并调整和完善库存相应统计口径，更好发挥对房地产市场的预警监测作用。 织梦内容管理系统

关键词：房地产，去库存，新阶段 织梦好，好织梦

一、当前房地产库存变动和分化情况

2015年以来，按照供给侧结构性改革的决策部署，以适应农业转移人口市民化、促进以人为核心的新型城镇化为主线，因地制宜，因城施策，通过支持农民工等新市民在城镇购房定居、在商品房库存多的三四线城市和县城推进棚户区改造货币化安置、利用存量房发展跨界地产等方式，有序推进房地产去库存工作。

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截至2017年底，多数城市库存水平已降到合理水平。其中，商品住宅去库存任务基本完成，库存压力大的地区仅存在于内蒙古、吉林、甘肃、新疆等省份的少数三四线城市，这些城市共同的特点是产业基础薄弱、人口流入速度放缓甚至净流出、住房需求增长动力不足；二三四线城市的商业用房和办公楼库存压力仍较大(其中，商业用房库存压力最大)。

(一)待售面积库存变动和分化情况 织梦好，好织梦

1.待售面积库存水平持续回落。2017年末，商品房待售面积库存(具体概念见附录)为5.89亿平方米，比2016年末减少了1.06亿平方米。其中，住宅待售面积库存为3.16亿平方米，比2016年末减少了约1亿平方米；商业用房待售面积库存1.52亿平方米，比2016年末减少了634万平方米。 织梦好，好织梦

2.商业用房和办公楼等非住宅待售面积库存压力较大。经过大规模去库存调整，2017年末商品房待售面积库存去化周期^①降至4.17个月，接近合理值^②(4个月)。其中，住宅待售面积库存的去化周期降至2.5个月，已经低于合理去化周期(3个月)的水平；办公楼、商业用房待售面积库存的去化周期分别为9.2个月和14.2个月，均低于2016年去化周期，但仍高于各自8个月和10个月的合理去化周期，办公楼和商业用房仍有一定去库存压力。 织梦好，好织梦

3.住宅待售面积库存高的城市主要分布在东北和西北。2017年6月底，327个地级市中有150个城市商品住宅待售库存去化周期不足3个月，低于合理去化周期，占比为46%，半数城市商品住宅市场无去库存压力；去化周期在3个月到12个月的城市数量为127个，占比为39%；去化周期超过12个月的城市数量有50个，占比为15%，主要分布在东北和西北地区。

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(二)施工面积库存和分化情况 织梦好，好织梦

1.商品房和商品住宅的施工库存连续下降。2017年末，商品房施工库存(具体概念和计算方式见附录)为32.2亿平方米。商品房施工库存连续两年下降，2016年和2017年分别减少1.5亿平方米和1.6亿平方米。其中，商品住宅施工库存为19.8亿平方米，2015—2017年分别减少0.9亿平方米、2.5亿平方米和2.1亿平方米。

从去化周期看，2017年末商品房施工库存的去化周期降至24.4个月，比2016年减少3.2个月，仍比合理值(22个月)高出2个月水平。其中，住宅施工面积库存的去化周期降至18.4个月，连续三年下降，已经低于合理去化周期(19个月)。 内容来自dedecms

分区域看，2016年末一线和二线城市住宅库存去化周期分别为16个月和18个月，均低于各自合理水平。三四线城市住宅施工库存去化周期从2015年起连续三年下降，2017年末降至17个月，已低于合理水平。2016年末，三四线城市住宅库存量较高的地区主要分布在山西、内蒙古、吉林、辽宁、黑龙江、甘肃、青海、宁夏、新疆等9个省份，到2017年末仅有内蒙古、吉林、甘肃、新疆等4个省份的住宅库存压力较大。 内容来自dedecms

房地产施工面积库存情况    (单位：亿平方米) 内容来自dedecms

年份 内容来自dedecms	商品房(合计) 本文来自织梦	商品住宅 dedecms.com	办公楼 dedecms.com	商业用房 织梦内容管理系统
2014 dedecms.com	34.80 本文来自织梦	25.30 织梦好，好织梦	1.40 copyright dedecms	8.10 copyright dedecms
2015 织梦内容管理系统	35.30 内容来自dedecms	24.40 dedecms.com	1.60 织梦内容管理系统	9.20 织梦好，好织梦
2016 织梦内容管理系统	33.80 织梦内容管理系统	21.90 织梦好，好织梦	1.80 织梦好，好织梦	10.10 内容来自dedecms
2017 内容来自dedecms	32.20 dedecms.com	19.80 本文来自织梦	1.70 本文来自织梦	10.70 内容来自dedecms

2.办公楼和商业用房的施工库存压力较大。2015—2017年间，办公楼和商业用房的施工库存持续增加。其中，办公楼施工库存增加至2.2亿平方米，商业用房增加至9.2亿平方米。2017年末，办公楼、商业用房施工面积库存的去化周期分别为44.3个月和75.2个月，虽然连续两年出现下降，但仍高于各自33个月和45个月的合理去化周期。 织梦好，好织梦

分区域看，2016年末，一线城市办公楼和商业用房施工库存去化周期已低于合理值，没有去库存压力。2017年末，二线城市商业用房和办公楼的施工库存去化周期分别为88个月和52个月，均高于合理值，库存压力仍较大。2017年末，三四线城市商业用房和办公楼的施工库存去化周期分别为77个月和44个月，去化周期均高于合理值，库存压力处于较高水平。

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二、下一阶段去库存面临的新形势

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随着住房持续大规模建设，我国住房市场由供不应求转向供求基本平衡，“十二五”时期城镇住房户均套数已超过1.0，2016年底户均达到1.1套。从发达经济体住房市场发展历程看，在户均住房达到1.0套左右时会出现住房新开工的峰值。2010年以来，我国房地产投资增速、新开工面积等主要指标的峰值相继到来。房地产投资增幅在2010年达到峰值(33%)，2017年降至7%。房地产开发企业的住房新开工面积在2011年达到峰值(14.7亿平方米)，2017年回落到12.8亿平方米。 copyright dedecms

在高速增长阶段结束后，受经济增速回落、区域经济结构调整和住房市场供求关系变化等因素影响，住房市场的区域分化趋势更加明显。那些新建商品住房供给不足、经济结构转型升级较为顺利、人口持续较快流入、对金融政策调整反应迅速的城市，如北京、上海、深圳等一线城市住房价格持续上涨，且同比涨幅要远远高于其他城市；而前期新开工规模过大、原有主导产业衰退、人口流入缓慢甚至出现净流出的城市，会面临住房库存规模过高、去化压力较大的情况。

在我国住房市场进入总量平衡、区域分化的新阶段，由建设开发主导的新建住房市场趋于稳定和成熟，存量住房市场占据主导地位。住房阶段的重大转变，对基于过去发展阶段形成的去库存思路、政策措施甚至一些统计概念都需要作适应性调整。比如，在存量房时代，从提高存量房效率的角度出发，去库存要更多跟发展住房租赁市场特别是长期租赁结合起来；测算库存合理周期所依赖的历史均值，都发生在新建住房占主导的发展阶段，不一定适合判定新阶段库存合理水平。

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三、政策建议

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第一，及时调整已出台的一些去库存政策。当前绝大多数城市商品住宅去化周期已回落至合理水平，不少城市甚至低于合理去化周期，建议对2015年下半年以来实施的一些去库存政策及时调整。一是国家对各地棚改货币化安置比例不作要求，不将其作为保障性安居工程建设的考核目标，由各城市从实际出发科学确定货币化安置比例和支持政策。为完成2018—2020年间1500万套的棚改任务，如果继续实施大规模棚改货币化安置，许多库存压力不大的城市就难以有效消化短期内由于货币化安置形成的大量住房需求，有可能推动房价和地价过快上涨。二是合理支持农业转移人口等新市民在库存量大的三四线城市(包括县城)购房。过去一段时期，农民购房、“返乡置业”是三四线城市消化住宅库存的主要力量。下一阶段要结合“农村人口返乡创业”等新要求，合理支持返乡群体的首套和改善性购房需求。在地价、房价上涨较快的三四线城市(包括县城)，及时将政策重心从去库存转向控房价、稳市场。

第二，积极盘活存量房源发展租赁市场。当前许多城市非住宅库存量大，加上一些热点城市拥有二套以上的城镇户籍居民数量众多(据统计，北京、上海的户籍家庭平均拥有住房1.4套)，改造非住宅房源以及鼓励个人拿出多余房源等用于租赁，是发展住房租赁特别是长期租赁市场的重要途径。从国际上看，专业化、机构化租赁企业是市场重要力量，但个人住房仍是租赁住房供给的主渠道。建议鼓励国有和非国有企业集中改造闲置低效利用的国有厂房、商办用房等，除自己持有运营外，也可将改造后的房源趸租给专业化、机构化租赁企业运营。

第三，以促进土地和住房供需动态平衡为目标，完善房地产市场监测预警体系。在住房市场发展新阶段，用过去的经验值来判定各地区、各口径的合理库存水平和去化周期，已不太符合实际情况。建议各地从市场供需动态平衡的角度出发，根据市场最新情况合理确定本地区的住房库存水平，综合交易量、价格等其他指标变动趋势，完善市场监测预警体系。比如，在各个口径的库存水平明显低于合理水平、交易趋于活跃、房价有上涨压力时，尽快增加居住用地和住房有效供给；反之，则需要严格控制新增用地和住房供应，合理安排新开工和在建项目进度。 织梦好，好织梦

第四，增强统计口径的一致性和可比性。衡量库存水平的四类统计口径(具体见附录)，分别由国家统计局、住房城乡建设部和国土资源部负责公布，各口径之间不能直接比较，影响了对真实库存水平的判断。建议国家统计局在房地产市场统计体系中增加“施工未售面积”这一指标，具体含义是扣除已被预售出去面积后的施工面积。一方面，与国家统计局公布的“待售面积”统计口径保持一致，有利于全面准确把握库存水平。另一方面，便于与住房城乡建设部公布的“可售面积”直接比较，区分清楚两个指标的差异。

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注释： 本文来自织梦

①报告中的去化周期是指库存水平除以过去一年月均销售面积的月份。

②合理去化周期是指该类房屋去化周期的历史均值(从1998年开始)。

附录 织梦好，好织梦

房地产库存的四类口径及比较 本文来自织梦

借鉴国际做法，结合我国实际情况，按范围的宽窄进行划分，房地产库存共有四类口径，分别是待售面积库存、可售面积库存、施工面积库存和已供未开发土地库存。 copyright dedecms

1.待售面积库存是指已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中尚未销售或出租的面积。这是最小范围的口径，由国家统计局公布，用来衡量现房库存水平。考虑到我国现房销售面积仅占商品房销售面积的25%左右，这个口径会大大低估真实的房屋库存水平。

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2.可售面积库存是指已批准预售但尚未售出的面积，是住建部门根据网签日报系统汇总而成。这个口径同时考虑了期房和现房的库存水平，比“待售面积”的口径要宽，也能更全面反映真实库存水平。缺点是数据不公开，另外数据来源不是统计局，跟“待售面积”不能简单进行比较。

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3.施工面积库存是指商品房屋面积中没有预售掉的面积，施工面积是指施工的全部房屋建筑面积(国家统计局公布)。施工面积库存把库存水平延伸到建设环节，可用来测算潜在库存水平，有助于前瞻性地把握和分析未来一段时期的库存水平。缺点是按照现行统计口径无法分离出施工面积中“尚未预售掉的部分”和“已经预售掉的部分”，因此只能估算施工面积库存。 copyright dedecms

经研究，施工面积库存=累计新开工面积一累计销售面积。考虑到新开工面积中有一部分是不能销售的，要加以扣除不可售面积。按照国家统计局相关数据计算，全国商品房中不可销售面积约占同期新开工面积的3%。

4.已供未开发土地库存是指各级国土部门已通过各类方式供应出来但尚未进入开发阶段的土地面积。跟施工面积库存相比，土地库存是将库存水平进一步延伸到供地环节，也同样用来计算潜在库存水平。缺点跟“可售面积库存”口径一样，属于内部数据，另外数据来源是各级国土部门，统计口径等方面跟前面三个库存口径都不一样，不能简单累积。

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考虑到数据来源等问题，本报告主要分析待售面积库存和施工面积库存这两类有数据支撑且能分别反映当前库存和潜在库存的统计口径。 内容来自dedecms